Analyse
Fläche ist nicht gleich Fläche (Teil 1)

Teil 1 unserer Besprechung: Flächen im öffentlichen Planungsrecht. Die Frage nach den Flächen ist häufiger Anlass für Mißverständnisse oder Streit im Umgang mit Immobilien.

Handelt es sich um Wohnfläche, Grundfläche oder Nutzfläche? Nach welcher Grundlage wurde die Fläche ermittelt? Maßgeblich gibt es zwei Ebenen. Die erste Ebene ist das öffentliche Baurecht, u.a. das Baugesetzbuch mit der Baunutzungsverordnung und den Bauordnungen der Länder. In diese Ebene gehören die Begriffe GFZ und die GRZ, die z.B. in Bebauungsplänen festgelegt werden und Grundlage für Bauvorhaben und Baugenehmigungen sind.

Die GRZ (Grundflächenzahl) gibt an, wieviel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche bebaut werden darf. Da auch Flächen unterhalb der Oberfläche gezählt werden, kann man die GRZ auch als Meßzahl für eine Versiegelung des Grundstücks sehen.

Die GFZ (Geschossflächenzahl) gibt an, wieviel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche zulässig ist. Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Vollgeschosse, wobei die Außenmaße des Gebäudes relevant sind. Es kann hier Abweichungen in den Landesbauordnungen geben.

Je nachdem, wann oder ob ein Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet festgelegt wurde, gelten Bauordnungen und Baunutzungsverordnungen der entsprechenden Jahre. Ist kein B-Plan festgelegt gilt z.B. in weiten Teilen Westberlins bis heute der Baunutzungsplan von 1960. In Ost-Berlin gilt seit 1990 bis zum Vorliegen verbindlicher Bauleitplanungen §34 BauGB (Baugesetzbuch). Eine neue Bebauung soll sich nach §34 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung und in der Bauweise in die Eigenart der Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein.

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