Analyse
Fläche ist nicht gleich Fläche (Teil 2)

Teil 2 unserer Besprechung: Flächen in Gebäuden und Gebäudeteilen - die neue DIN 277 seit 2016. Wir erklären Ihnen die Norm, die als als Grundlage für die Kostenermittlung im Hochbau dient.

Die DIN 277 entstand als Grundlage für die Kostenermittlung im Hochbau nach DIN 276. Sie teilt das Gebäude in Konstruktionsfläche (Wände) und Nettogrundfläche (Räume innerhalb der Wände). Beides zusammen ist die Bruttogrundfläche. Die Nettogrundfläche wird weiterunterteilt in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Namen sind sprechend, es sind also z.B. Büroflächen, Technikräume oder Flure. Die Flächenermittlung nach DIN 277 eignet sich neben der Ermittlung der Baukosten auch gut als Grundlage für die Vermietung von Büroräumen. Man kann gemeinsam genutzte Technikflächen oder Teeküchen bestimmten Büromietern zuordnen. Bestimmte Verkehrsflächen können unterteilt werden in Hauptverkehrsflächen und Teilflure, die nur durch wenige Mieter genutzt werden. Die gängige DIN 277(2005) wurde in diesem Jahr durch die DIN277-1(2016) ersetzt. Teil 1 und Teil 2 zwei wurde zu DIN 277-1 (2016)zusammengefasst, einige Begriffe wurden geändert. Z.B. wurde die Nettogrundfläche (NGF) zur Nettoraumfläche (NRF) , die Technische Funktionsfläche wurde zur Technikfläche und die Nutzfläche (NF) zur Nutzungsfläche (NUF).

Für die Ermittlung von Wohnflächen wird die WoFLV (Wohnflächenverordnung) zugrunde gelegt, welche seit 2004 die zweite Berechnungsverordnung abgelöst hat, welche die Grundlage für die Mietflächenberechnung im sozialen Wohnungsbau war . Die WoFLV  definiert, welche Räume und welche Gebäudeteile in die Wohnfläche mit eingerechnet werden können und welche nicht. Z.B. können Flächen unter Dachschrägen, die weniger als 1 Meter hoch sind, gar nicht in die Wohnfläche eingerechnet werden. Loggien und Terrassen nur zu einem Teil. Räume, die eine Raumhöhe von weniger als 2.50m haben, können meist nicht als Wohnfläche bezeichnet werden. In manchen älteren Bauordnungen sind hierzu Sonderbestimmungen enthalten. Später ausgebauten Gebäudeteilen, die vorher nicht zu Wohnzwecken dienten gilt ein besonderes Augenmerk und fachkundiger Rat bei Veräußerung oder Vermietung.

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