Historie, Entwicklung und Aussicht
Wohnungsförderung in Berlin

Seit 2014 wird der Wohnungsbau in Berlin nach langer Pause wieder gefördert. Ziel des Senats ist der Erhalt der „Berliner Mischung“, einer heterogenen Struktur in Berlins Zentren.

Blick auf das Rote Rathaus und den Fernsehturm von der Alten Muenze in Berlin

1952 bis 1968

In diesen Jahren entstanden ca. 279.000 Sozialwohnungen mit Hilfe von Baudarlehen. Die anfängliche Verzinsung war recht gering, woraus sich sehr lange Bindungszeiträume ergaben. Seit den 70iger Jahren wurden die Zinsen entsprechend des Mietniveaus jedoch angehoben. Diese Förderverträge sind allesamt ausgelaufen.

1996 bis 1971

Ab 1969 begann man mit der Förderung der laufenden Aufwendungen, durch sogenannte Annuitätshilfen, die maximal 32 Jahre als Subventionierung der Bankdarlehen an die Bauherren ausgezahlt wurden. Diese Darlehen wurden zu 1/3 als zinsloses Darlehen ausgezahlt, zu 2/3 als Zuschuss. Mit diesem Fördermodell entstanden ca. 34.379 Wohnungen. Die Gesamtlaufzeit dieses Fördermodells war auf 55 Jahre ausgelegt, da nach Abzahlung der Bankkredite (max. 32 Jahre) die vorher ausgezahlten Annuitätshilfen z.T. zurückgezahlt werden mussten, was auf 23 Jahre angelegt war. Durch die hohe Verzinsung gegenüber normalen Bankzinsen nach 2003 (9,5%) wurden die meisten Annuitätsdarlehen vorzeitig an den Senat zurückgezahlt. Wären alle Wohnungen in diesem Fördermodell geblieben, wäre Förderauslauf erst 2028. 2016 waren aber bereits 73% dieser Wohnungen aus der Förderung raus.

1972 bis 1997

Das Konzept war eine Mischung aus Aufwendungsdarlehen (AD) zur Förderung der Bankdarlehen bis zu deren vollständiger Tilgung (max. 30 Jahre) und Aufwendungszuschüssen (AZ), die laufende Aufwendungen bezuschussten. Mit diesem Fördermodell wurden zwischen 1972 und 1986 insgesamt ca. 96.624 Wohnungen gefördert, zwischen 1987 und 1997 entstanden so ca. 27.786 Wohnungen. Die Verteilung der AD und AZ waren jeweils unterschiedlich und an ein Kostenmietenmodell geknüpft, welches Mietsteigerungen von 0,50 DM/m² alle drei Jahre bis zu 0,25 DM/m² (0,1278 €/m²) jährlich vorsah. Entsprechend der Mietanhebungen wurde die Förderung regelmäßig gekürzt. Eine weitere Besonderheit dieser Fördermodelle lag in der Halbierung der Grundförderung auf 15 Jahre, mit der Möglichkeit der Anschlussförderung um weitere 15 Jahre. Die Förderverträge aus den Jahren 1987 bis 1997 (insgesamt ca. 27.786 WE) wurden allesamt 2003 nicht verlängert vom Senat. Insgesamt haben aus dem ehemals großen Bestand dieser Förderwege nur noch ca. 35.000 WE den Sozialstatus.

1989 bis 1997 IBB-Baudarlehen

Mit Hilfe dieses Förderprogramms entstanden ca. 11.319 Wohnungen, die allerdings zum großen Teil durch Veräußerung von meist Wohnbaugesellschaftsbestand den Förderstaus verloren haben.

1995 bis 2001 Einkommensorientierte Förderung

In diesem Fördermodell sind ca. 2.882 WE entstanden. Diese Wohnungen ermöglichten auch einkommensstärkeren Mietern, diese Wohnungen zu beziehen. Die Miethöhe wurde durch regelmäßige Einkommensüberprüfung angepasst. Teile dieses Konzeptes finden sich in der 2014 neu eingeführten Wohnraumförderung wieder.

Weitere Fördermodelle 1960 bis 2000

In weiteren Fördermodellen entstanden in diesen Jahren ca. 150.000 Neubauwohnungen. Nach 1995 wurden auch ca. 270.000 Plattenbauten im Ostteil der Stadt sozial gefördert saniert. Diese Fördermodelle stehen weniger im Fokus der Öffentlichkeit, da die Bindungen inzwischen erlöschen sind sie für den Landeshaushalt nicht so eine große Rolle spielten.

Situation heute

Von den seit den 50iger Jahren geförderten ca. 450.000 Wohnungen sind nur noch ca. 115.000 im Bestand. Von dieser Zahl geht eine Studie des Institutes für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH - GEWOS vom September 2016 aus. Abzüglich der Wohnungen, bei denen die Anschlussförderungen seit 2003 verweigert wurden, sind es sogar nur noch ca. 96.000. In 10 Jahren werde es ohne hinzukommenden Neubau nur noch ca. 61.000 Sozialwohnungen geben. Aufgrund der Haushaltsnotlage Berlins wurden seit 1997 keine Neubauförderungen mehr aufgegeben. Seit 2003 wurde seitens des Senats der Ausstieg aus der Anschlussförderung beschlossen und aktiv die Ablösung der Förderkredite betrieben. Die damalige Expertenkommission (empirica – Expertenkommission zur Anschlussförderung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) aus dem Jahr 2003 ging von einer rückläufigen Bewohnerzahl aus (bis 2030 rechnete man mit 3,1 bis 3 Mio. Einwohnern). Gleichzeitig standen damals ca. 100.000 Wohnungen leer. Für die rund 25.000 kostenintensiv geförderten Wohnung der Förderjahrgänge 1987 bis 1997 wurden für die ersten 15 Jahre Förderdauer rund 3,9 Milliarden € aufgewendet, eine Anschlussförderung hätte weitere 2,5 Milliarden € bedeutet. In den Förderjahrgängen 1987 bis 1997 war die Differenz der Kostenmiete zur sozialen Fördermiete besonders hoch, die Differenz zwischen 13,00/m² nettokaltmiete und später sogar 19,00/m². IBB- Förderverträge mit mechanischer jährlicher Anhebung von 0,1278 €/m²Wohnfläche ohne Berücksichtigung der Marktlage führten dazu, dass Sozialmieten z.T. höher waren als die Marktmiete. Auf Grund des zeitweisen Mietrückgangs nach dem Jahr 2000 konnten Bestandshalter die vorgesehene Sozialmiete also gar nicht ausschöpfen.

Für Wohnungsbauunternehmen und Eigentümer sozial gebundener Wohnungen war bei sinkenden Zinsen am Kapitalmarkt eine vorzeitige Ablösung der teuren Aufwendungsdarlehen z.T. wirtschaftlich sinnvoll. Dies entsprach auch ihrem Auftrag, die Objekte wirtschaftlich zu finanzieren. Für die Stadt Berlin bedeutete die vorzeitige Ablösung der Aufwendungsdarlehen zunächst vorgezogene Einnahmen. Durch die Versagung der Anschlussförderung wurden jedoch auch viele Eigentümer in die Insolvenz getrieben. Nicht nur die Röver-Brönner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft kommt zu dem Schluss, dass der Ausstieg aus der Anschlussfinanzierung keine Einsparung für den Senat bedeutet hat sondern Mehrkosten in dreistelliger Millionenhöhe mit sich brachte. Rückbürgschaften des Bundes wurden nicht von diesem übernommen und Ausfallbürgschaften mussten vom Land Berlin übernommen werden. Zudem mussten Hilfen und Zuschüsse gewährt werden, um die nach Zwangsversteigerungen möglichen Kostenmieten für die Mieter abzufedern. Durch die Zwangsversteigerungen nach Insolvenzen wurde der Status gefördert nicht aufgegeben. Dadurch wurde es den neuen Eigentümern möglich, sofort die Kostenmiete zu erheben, die mit 13,-/m² deutlich über dem Marktmietniveau lag. Dies wurde erst 2011 mit dem Wohnraumgesetz geregelt, wonach bei Veräußerung an Dritte der Status sozial gefördert entfällt und damit die Miete zurück auf das Niveau der Vergleichsmiete nach BGB fällt, also an den Mietspiegel gekoppelt ist. Die Förderkredite waren zu 50% durch Rückbürgschaften durch den Bund gesichert. Diese versuchte das Land Berlin nach Ausstieg aus der Anschlussförderung vergeblich einzuholen. Die Immobilienfonds, die nach dem Wegfall der Anschlussförderung saniert werden konnten, mussten fortan mit einem nicht kostendeckenden Mietniveau zwischen 6,- und 7,-€/m² arbeiten. Die Studie der GEWOS vom September 2016 sieht genau in der Höhe der Zinsen für die Aufwendungsdarlehen einen möglichen Hebel, Eigentümer der noch verbleibenden Sozialwohnungen zum Verbleib in der Förderung zu animieren, also die Zinsen der Aufwendungsdarlehen an das Kapitalmarktzinsniveau anzupassen.
Die im Ostteil der Stadt noch bestehenden 80.000 Sozialwohnungen des komplexen Wohnungsbaus werden bis 2025 aus der Belegungsbindung fallen.
Die Wohnungsbaugesellschaften halten mit 291.000 Wohnungen für das Mietenbündnis mit dem Senat ca. 18% des Mietwohnungsbestandes vor. Die Wohnungsunternehmen können die Situation aber nicht allein schultern und die soziale Durchmischung der Quartiere soll nicht gefährdet werden. Die wachsende Zahl von Wohnberechtigungsscheinen (27.800 WBS im Jahr 2015) steht einer Neuvermietungsquote von 6,5% gegenüber (6.200 WE). Nur etwa jeder Vierte mit WBS kann also eine Sozialwohnung anmieten.
Als Sofortmaßnahme wird vorgeschlagen, durch Zinssenkung der Aufwendungsdarlehen dem weitere Abschmelzen bestehender Sozialwohnungen entgegenzuwirken und innerhalb des Förderwohnungsbestandes das Kostenmietrecht durch das BGB-Mietrecht zu ersetzen

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