Uhlandstraße 76
Berlin braucht mehr bezahlbare Wohnungen.

Gerade verkaufen wir die letzten Einheiten in unserem aktuellen Projekt in der Uhlandstraße in Berlin Wilmersdorf. Eine hervorragende Lage. Innerstädtisch, gut erreichbar, ruhig. Also geradezu ideal. Der Bau ist aus technischer Sicht komplex und teuer.

Deswegen wurde dem Thema Verkaufspreis im Vorfeld eine besondere Bedeutung zugemessen. Nur wenige hundert Meter weiter wurden viele Wohnungen eines sanierten Altbaus als Luxuswohnungen beworben, ebenso fast angrenzende Neubauten. Der Begriff „Luxus“ dominierte bei unseren Preisrecherchen die Beschreibungen der Immobilienangebote. Und da sehr viel gebaut wird in Berlin, scheint es, die Hauptstadt verwandele sich in eine Insel des Luxus. Geprägt von katalogähnlichen Lebenswelten, reserviert für eine kleine Elite, die sich eine Immobilie in Berlin noch leisten kann.

Die Realität ist anders. Nicht Wohnen ist zum Luxus geworden, sondern das Bauen an sich. Grundstücke in anständigen Innenstadtlagen wurden 2015 zu Quadratmeterpreisen verkauft, die in der Vergangenheit für fertig gestellte Wohnungen aufgerufen wurden. Der Begriff Luxus, so scheint es, wird daher auch aus der Not heraus für Immobilien verwendet, die diesen Begriff nicht beanspruchen sollten. Er dient der Schaffung einer argumentativen Daseinsberechtigung für immer teurer werdende Wohnungen. Dass dies so ist, ist am wenigsten die Schuld von Bauträgern. Es ist vielmehr eine Mischung aus multiplen, über einen langen Zeitraum eskalierenden Versagens der Politik zuzuschreiben, dass Bauen in Berlin heute zu einer Gratwanderung für Projektentwickler und Investoren geworden ist.

Jene Regulierungswut, beispielsweise, die uns in Berlin im nächsten Jahr, in 2016, durch die die Novellierung der Bauordnung zwingen wird, neue, erweiterte Baustandards einzuhalten, mehr Fläche je Wohnung zur Verfügung zu stellen und noch aufwändiger zu planen.

Oder eine neue, weitere Verschärfung bei der Energieeinsparverordnung, deren Grenznutzen gegen Null geht und am Ende nur der Baustoffindustrie nützt. Laut BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen) droht der Bau einer Wohnung mit 75 Quadratmetern Wohnfläche im nächsten Jahr bis zu 27.000 Euro mehr zu kosten als in 2015. Rechnen wir das um auf die monatliche Nettokaltmiete im Neubau, müssen Mieter 1,50 Euro pro Quadratmeter mehr berappen. Dank der Politik.

Gleichzeitig gibt sich die Politik so markt- und weltfremd wie eh und je, mit einer fast schon gefährlich angetäuschten Naivität. Zu einfach und zu verlockend ist es, sich nicht den Problemen der freien Wohnungs- und Bauwirtschaft zu widmen, als vielmehr eine ganze Branche zu stigmatisieren, die in ihrer Vielschichtigkeit dem Politikbetrieb schlicht zu komplex ist. Die Milliarden an Steuern hingegen, die die Branche generiert, auch durch die mehrfach in Folge angehobene Grunderwerbssteuer, sind natürlich hoch willkommen.

Verstehen Sie mich bitte nicht falsch. Das ist keine Rede gegen die Politik. Es ist vielmehr der Versuch, einige der Gründe zu benennen, warum wir als Projektentwickler geradezu gezwungen sind, mit Quadratmeterpreisen zu rechnen, die beim Käufer als Luxus ankommen müssen. Aber auch für den Entwickler muss ein Projekt wirtschaftlich darstellbar sein.

Zurück zum Anfang: Möchten wir Mietwohnungen bauen, was wir für das kommende Jahr planen, müssen wir die Standards teils erheblich reduzieren, um die Mehrkosten, die uns aus Verordnungen und Regulierungen entstehen, aufzufangen. Nur so können wir im privaten Sektor Wohnraum bauen und dem Markt zur Verfügung stellen, der bezahlbar ist und trotzdem aus Investorensicht interessant bleibt. Wir sind davon überzeugt, dass dieses Segment auch langfristig für Investoren ein sehr hohes Potenzial birgt.

Die Politik könnte hier helfen. Zum Beispiel durch Neuauflage steuerlicher Anreize und die Einbeziehung privater Investoren in größere Fördertöpfe. Oder durch eine neue Vergabepraxis landeseigener Grundstücke und durch die Schaffung kleinerer Einheiten aus größeren Baufeldern. Dies brächte dem Senat eine bessere Verteilung des Risikos, eine bessere Akzeptanz in der Bevölkerung und eine „buntere“ Stadt, deren Entwicklung nicht wenigen, großen Bauträgern und Wohnungsunternehmen vorbehalten ist.

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