Politik
Der Werkzeugkasten des Berliner Senats

Quartier für Quartier Milieuschutz. Der Markenkern des Senats ist es, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen um jeden Preis zu verhindern. Vom Zweckendfremdungsverbot, Milieuschutz bis hin zur Mietpreisbremse – worum geht es beim Berliner Mieterschutz und wie funktionieren die Regularien.

Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch, welche Erhaltungsziele gibt es?

  • die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • den sogenannten Milieuschutz, also der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  • die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

In Berlin wird meist auf den zweiten Punkt abgezielt, nämlich auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

Wohnmarktregulierung im Milieuschutzgebiet

  • Genehmigungsvorbehalt Bauvorhaben

Zu genehmigende Bauvorhaben im Sinne des Baugesetzbuches sind z.B. Wohnungsneubau, Modernisierung, Aufteilung und Begründung von Wohneigentum. Die Genehmigung von Bauvorhaben bedarf im Milieuschutzgebiet bestimmter Voraussetzungen (Genehmigungsvorbehalt). So werden bei Modernisierungen z.B. neue Balkone mit einer Größe über 4m² als Luxusmodernisierung angesehen, Aufzüge, Gäste-WC´s ebenfalls. Nicht unter Vorbehalt stehen Modernisierungen, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards dienen. Inwieweit z.B. in einer alternden Bevölkerung ein Aufzug als Luxus definiert werden kann, sei dahingestellt. Auch dem Wunsch nach mehr Rollstuhlgerechten Wohnungen entspricht dies nicht. Grundsätzlich gilt: Was Mieterhöhend eingesetzt werden kann, wird nur unter Vorbehalt genehmigt, also nur mit einem städtebaulichen Vertrag, den der Bauherr mit dem Bezirksamt abschließt. Der städtebauliche Vertrag sieht vor, dass für die Dauer von bis zu 5 Jahren nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen nur mittlere Mietspiegelwerte als Nettokaltmiete vom Bauherrn genommen werden, und zwar auch für bestehende Mietverträge.

Bauämter können bereits nach Aufstellungsbeschluss, also bereits bei der Prüfung eines Verdachtsgebietes, die Genehmigung von Vorhaben bis zu ein Jahr zurückstellen (§172 BauGB Absatz (2)).

  • Genehmigungsvorbehalt Aufteilung in Wohneigentum und Sperrfrist:

Ein weiterer Baustein in den Erhaltungsgebieten ist der Vorbehalt für Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum (nach §172 BauGB, Absatz (4) Punkt 6). So wird im Milieuschutzgebiet die Aufteilung grundsätzlich versagt, es sei denn der teilende Eigentümer schließt einen städtebaulichen Vertrag mit der Behörde, in dem er vereinbart, innerhalb von 7 Jahren nach Teilung nur an Mieter zu veräußern. Die Sperrfrist (Kündigungsschutz) beträgt im Anschluss an die 7 Jahre dann allerdings nur noch 3 Jahre (§577a BGB, Absatz (1) entfällt und §577a, Absatz (2) Satz 1 wird um 7 Jahre verkürzt). In der Regel ist der Verkauf nach Teilung für Mieter die Gelegenheit, durch Wahrnehmen des Mietervorkaufsrechtes eine Wohnung günstig zu erwerben, da sie zum Marktpreis einer vermieteten Wohnung erwerben können. Leider machen sehr wenig Mieter davon Gebrauch. Bereits seit Oktober 2013 wurde der Kündigungsschutz für Mieter nach Teilung und Erstverkauf von 7 Jahren in den Bezirken Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg auf 10 Jahre verlängert und auf das gesamte Stadtgebiet erweitert.

  • Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Seit dem 1.Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse in ganz Berlin. Grundlage ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) vom 21.04.2015 auf Bundesebene und die Mietenbegrenzungsverordnung auf Landesebene, in der das gesamte Berliner Stadtgebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wird. Hier die wichtigsten Regelungen:

  1. Bei Abschluss von Neuverträgen darf die Miete grundsätzlich nicht höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).
  2. Bei Neuvermietung nach Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre darf die Miete 10% über der ortsüblichen Miete liegen + Modernisierungsumlage 556e Abs. 2 BGB.
  3. Bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung bestehen keine Beschränkungen 556f BGB.
  4. Eine vom Vormieterhaushalt verlangte Miete darf auch bei Mietvertragsabschluss neu vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
  5. Für Neubauten und Erstbezug bestehen keine Beschränkungen.
  6. Mieter sollen nicht die Kosten der Vermittlung tragen, vielmehr sind Maklergebühren vom Vermieter zu tragen.
  • Kappungsgrenze

Seit Mai 2013 gilt die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Hiernach darf nach einer Mieterhöhung erst nach 15 Monaten die nächste Mieterhöhung wirksam werden (Sperrfrist). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nach § 558, Absatz 3 BGB insgesamt nur um 15 % steigen (vormals waren es 20%).

  • Zweckentfremdungsverbot

Ende November 2013 hat das Land Berlin das Zweckentfremdungsverbotsgesetz verabschiedet, gültig seit Mai 2014. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Mietwohnungen ausschließlich zum Wohnen genutzt werden. Die sogenannte Zweckentfremdung einer Wohnung als Büro, Ferienwohnung oder anderer Gewerbenutzung muss ausdrücklich durch den Bezirk genehmigt werden. Für Wohnraum, der bereits vor dem 1. Mai 2014 als Ferienwohnungen oder Beherbergung genutzt wurde, galt ein genehmigungsfreier Übergangszeitraum von zwei Jahren (bis zum 30. April 2016).

Fazit/Kommentar

Die Wohnungswirtschaft geht davon aus, dass nur ein Markt, in dem Angebot und Nachfrage stimmen, sich auf Dauer entspannen kann. Die voranschreitende Regulierung des privaten Wohnmarktes kann und darf also nur eine Übergangsmaßnahme sein. Solange jedoch die Neubautätigkeit nur einen geringen Teil der rapide steigenden Nachfrage bedienen kann, wird der Wohnungsmarkt mit den Regularien zurechtkommen müssen. Zu wünschen ist aus unserer Sicht, den politischen Fokus nicht nur auf den Mietmarkt zu legen, sondern Förderungen wiederzubeleben die es schaffen, Mietern in Eigentum zu verhelfen. Die neuen Bankenrichtlinien und die damit einhergehende Erschwerung der Kreditvergabe für Wohneigentum sind bei diesem Vorhaben nicht hilfreich.

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