Die Einschläge kommen näher: Was bedeutet der Milieuschutz für Eigentümer von Mietshäusern in Berlin?
Milieuschutz, Umwandlungsverordnung, Vorkaufsrechte.

Wenn Sie sich als Eigentümer eines Zinshauses, wie Mietshäuser in Berlin genannt werden, im Milieuschutzgebiet wieder finden, zieht dies eine Reihe von Konsequenzen nach sich. Die Auswirkungen kommen dann zum tragen, wenn Sie beginnen, mit Ihrem Mehrfamilienhaus zu „arbeiten“. Eine Einführung in das Thema. 

Milieuschutz - was nun?

Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Das Wissen darüber ist unter Eigentümer, Käufern, aber auch unter Mietern meist nur oberflächlich vorhanden. Unsere kleine Präsentation dient Ihnen als Einführung in das Thema Milieuschutz, Umwandlungsverordnung und Vorkaufsrechte. Mit unserer Hilfe können Sie die Probleme, die Ihnen vor allem beim Verkauf von Zinshäusern in Milieuschutzgebieten bevorstehen, meistern. Wir zeigen Ihnen, wie Sie trotz umfangreicher Regelungen und Regulierungen zum besten Verkaufsergebnis kommen. Für weitergehende Informationen und eine kostenlose Beratung, oder für Ihren Verkaufsauftrag an eine der führenden Profis in Berlin stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Was ist die Erhaltungssatzung?

Milieuschutz ist der umgangssprachliche Begriff für das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch, welche der Gesetzgeber den Gemeinden an die Hand gibt. In Berlin entsprechen die Gemeinden den Bezirken.

Es gibt drei Arten von Erhaltungszielen:

  1. Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  2. Die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  3. Städtebauliche Umstrukturierungen

In Berlin wird auf den zweiten Punkt „Milieuschutz“ abgestellt. Will ein Berliner Bezirk ein Gebiet unter Milieuschutz stellen, muss die BVV (Bezirksverordnetenversammlung) eine Milieuschutzverordnung erlassen. Ein Beispiel aus der Praxis in Kreuzberg finden Sie unter dem nachfolgenden (link).

Wie entsteht ein Erhaltungsgebiet

Im Prinzip kann jeder Bürger, jedes BVV Mitglied oder Parteimitglied einen Antrag auf Prüfung stellen. Auf BVV-Ebene wird dann beschlossen, welche Quartiere/Gebiete im Rahmen einer Voruntersuchung als „Verdachtsgebiete“ untersucht werden sollen. Das Vorgehen ist pauschalisiert. Ein Beispiel aus Neukölln verdeutlicht den Prozess.

In hier gezeigten Fall wird auf Antrag der Bezirksverordneten der Parteien Grüne und Linke das Bezirksamt aufgefordert, mittels eines Grobscreenings potenzielle Milieuschutz-Gebiete in Neukölln zu identifizieren. Schwerpunkt der Untersuchungen sollen „Wohngebiete mit hohem Anteil von Mietwohnungen sein.“ Man muss den Berliner Immobilienmarkt nicht besonders gut kennen, um zu wissen, dass in Neukölln etwa 100 Prozent der Quartiere in dieses Schema passen, ausgenommen Industrie- und Gewerbegebiete.
Bestätigt die erste Prüfung ein Verdachtsgebiet, beschließt die Bezirksverordnetenversammlung mit einem Aufstellungsbeschluss die konkrete Untersuchung des Gebietes. Bereits ab diesem Zeitpunkt, also noch vor einer abschließenden Entscheidung, kann die Verwaltung Anträge auf bauliche Änderungen, Nutzungsänderung und Aufteilung nach §8 WEG für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten zurückstellen, bzw. untersagen.

Im nächsten Schritt wird mit pauschalisierten Erhebungsbögen eine Umfeldbefragung durchgeführt. Meist werden externe Gesellschaften mit der Erstellung der Gutachten beauftragt. Liegt das Gutachten vor, erlässt die BVV die Erhaltungsverordnung. Ein Erlass aus Kreuzberg „Südliche Friedrichstadt“ mit zugehöriger Erhaltungssatzung finden Sie hier. (link)

Mit Veröffentlichung im Amtsblatt ist die Verordnung wirksam. Ab diesem Zeitpunkt kann der Bezirk Vorkaufsrechte ausüben.

Milieuschutz und Umwandlungsverordnung

Für Eigentümer erweist sich die Anwendung der Umwandlungsverordnung als sehr nachteilig. Mit einer Reihe von Maßnahmen greifen die Bezirke hier in Eigentumsrechte ein.

Seit März 2015 ist die Umwandlung in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig geworden und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. So dürfen Eigentümer nach Aufteilung für 7 Jahre nur an Mieter verkaufen. Gerne beraten wir Sie ausführlich zu diesem Thema.

Vorkaufsrechte: Bezirke versuchen den Handel mit Mehrfamilienhäusern zu unterminieren.

Das Lieblingsinstrument einiger Bezirke, welches auch zunehmend genutzt wird, ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde (Bezirk) beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern zugunsten Dritter, z.B. für städtische Wohnungsbaugesellschaften.
An anderer Stelle gehen wir detailliert auf das Vorkaufsrecht ein. Gerne beantworten wir Ihre Fragen hierzu auch im Beratungsgespräch.

Die Umwandlungsverordnung ist vorerst bis 13. März 2020 in Kraft, kann aber verlängert werden. Wer vor dem 3. März 2015 einen Antrag auf Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum beim Grundbuchamt gestellt hat, fällt noch nicht unter die Verordnung.

Was heißt Umwandlung?

Ungeteilte Miethäuser sind grundbuchlich auf einem (1) Grundbuchblatt eingetragen. Im Zuge der Umwandlung des Mietshauses wird für jede Einheit im Haus, Wohnung oder Gewerbeeinheit, ein separates Grundbuchblatt angelegt. Nach Aufteilung setzt sich das Berliner Mietshaus aus der entsprechenden Anzahl von Grundbuchblättern zusammen. Diese Einheiten können separat veräußert werden. Grundlagen für eine grundbuchliche Teilung sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, § 1Abs. 2 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung wird aufgrund eines vom bisherigen Eigentümer eingereichten Teilungsplans von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.

Welche Maßnahmen dürfen in Milieuschutzgebieten an Gebäuden vorgenommen werden?

In unter Milieuschutz stehenden Gebieten werden in den Berliner Bezirken eine Vielzahl von Modernisierungen, Umbauten, und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Wenn der Bezirk die Ansicht vertritt, dass durch Baumaßnahmen die vorhandene Bevölkerungsstruktur gefährdet wird, kann er die Genehmigung dafür versagen.
Sogenannte „Luxussanierungen“ sollen unterbunden werden. Der federführende Bezirk listet in der jeweiligen Erhaltungsverordnung auf, was als „Luxus“ oder als „zeitgemäßer Standard“ betrachtet wird und gibt die für das entsprechende Milieuschutzgebiet zu prüfenden Kriterien vor.
Dennoch gibt es auch in Milieuschutzgebieten auflagenfreie Maßnahmen, die genehmigt werden. Diese dienen der Herstellung eines zeitgemäßen Grundausstattungsstandard einer „durchschnittlichen Wohnung“.
Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen erhaltungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Maßnahmen.
Zu den ohne Auflagen genehmigungsfähigen erhaltungsrechtlichen Maßnahmen zählen beispielsweise

  • der Ersteinbau von Sammelheizungen
  • Ersteinbau von Bädern (mit Grundausstattungsmerkmalen)
  • die Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen
  • Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (nur Audio)
  • die Erneuerung einfacher Fenster
  • die Erneuerung alter Heizungsanlagen (vor 1985) und schließlich
  • die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen.

Daneben gibt es eine Reihe bauordnungsrechtlicher Maßnahmen, denen ebenfalls zugestimmt wird, wie die Dachgeschossausbauten, Neubau, Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen, der Anbau von Aufzügen die nur den neuen Wohnraum erschließen, und einige andere.

Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen

  • Grundrissänderungen mit Änderung der Zimmeranzahl oder Wohnfläche
  • Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
  • Zusammenlegung von bestehendem mit neuem Wohnraum
  • Zusammenlegung bestehender Wohneinheiten mit Gewerbeeinheiten
  • Anbau von Erstbalkonen, Terrassen, Loggien und Wintergärten größer als 4 m²
  • Anbau von Zweitbalkonen
  • Einbauküchen
  • Einbau von zweiten WCs, Doppelhandwaschbecken, sowie Einbau von Badewanne UND Dusche getrennt voneinander
  • Fußbodenheizung
  • Videogegensprechanlage
  • Kamineinbau

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