Höhenflug, Konsolidierung oder Delle
Quo vadis pretium

Wohin geht die Reise? Die Immobilienpreise in Berlin steigen und steigen. Ist ein Ende des seit mindestens 5 Jahren andauernden Trends zu erwarten?

Lagerbildung

In jüngster Zeit ist eine Lagerbildung in der Immobilienwirtschaft zu beobachten. Auf der einen Seite die Akteure, die ein optimistisches Bild mit einem anhaltend positiven Trend der Preisentwicklung zeichnen. Dieses Lager überwiegt. Gleichwohl häufen sich die Stimmen, nach denen eine Eintrübung der Stimmung auf den Wohnungsmärkten wahrscheinlich sei.

Welche Szenarien sprechen gegen einen Preisumbruch in Berlin?

  • Berlin zeichnet sich durch eine faktisch gegen Null tendierende Leerstandsquote aus. Die Nachfrage nach Wohnraum ist bislang ungebrochen.
  • Die demographischen Prognosen für Berlin gehen auch in den unteren Varianten von einem starken Bevölkerungswachstum aus.
  • Berlin schiebt eine Nachfrage-Bugwelle von etwa 40.000 Wohnungen vor sich her, die notwendig wären, um alleine den aktuellen Bedarf zu decken.
  • Das anhaltend niedrige Zinsumfeld auf den Kapitalmärkten bietet wenig Alternativen zur Anlage in Immobilien. Bei längerfristig angelegten Finanzierungen ist das Risiko trotz sinkender Renditen durch steigende Kaufpreise gering, da trotz zunehmender Marktregulierung langfristig von einem Nachholeffekt der Mieten ausgegangen werden kann.
  • Auch wenn es zu einem Nachfragerückgang auf dem Berliner Immobilienmarkt käme, würde dies zumindest teilweise durch die starke Nachfrage aus dem Ausland abgefedert.
  • Die Politik ist nicht daran interessiert, den Markt dauerhaft zu überregulieren. Dies würde zu einem nachlassenden Wohnungsbau, dadurch zu weniger Wohnungen und in Folge zu weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen führen.

Was sind die Argumente der Skeptiker?

Nach einer mehr als 5-jährigen Phase der Hochkonjunktur auf dem Berliner Immobilienmarkt gibt es zunehmend auch kritische Branchenstimmen, deren Szenarien von einer Abschwächung der Preissteigerung über leichte bis schwere Preiskorrekturen reichen. Aufmerksamkeit unter Stakeholdern hat vor allem eine Studie des Institut empirica erregt. Die Verfasser, voran Prof. Dr. Simons, rechnen in der Studie mit einer Abkühlung der Wohnungsmärkte. Neben den geltenden marktwirtschaftlichen Mechanismen und Immobilienzyklen, führt die Studie, die hier in Auszügen zu finden ist, vor allem demographische Entwicklungen an.

  • In den Top-7 Städten sind der Studie zufolge die Kaufpreise stärker als die Neuvertragsmieten gestiegen, mit negativen Folgen für die Renditeerwartung. Steigende Grundstückspreise, hinzugekommene oder neue gesetzliche und kommunale Auflagen sowie gestiegene Kaufnebenkosten wären nur mit weiter steigenden Mieten kompensierbar.
  • Gleichzeitig sei der Wanderungsgewinn, unter anderem in Berlin, seit Jahren rückläufig, wenn er um die Zuwanderung aus dem Ausland bereinigt würde. Simons geht davon aus, dass der „Schwarm weiterzieht – in günstigere Städte“.
  • Die Zahl der Baugenehmigungen steige konstant an, während die Fertigstellungen derzeit noch hinterher zögen. Es sei damit zu rechnen, dass bald eine Vielzahl von Volumen-Projekten an den Markt komme, was zu stagnierenden Neuvertragsmieten führen würde. Renditeerwartungen gehen der Studie zufolge dann nicht mehr auf.

Unter dem Strich rechnet die Studie mit einem Bruch des Trends bei den geforderten Kaufpreisen im Wohnungsneubau. Prof. Simons prognostiziert keine Zahlen, verweist aber auf die Rückgänge während des letzten Zyklus um 1/4 bis 1/3.

Preiseinbruch? Nein.

Es stimmt dass die Mieten nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise. Was Simons allerdings nicht in seinen Überlegungen berücksichtigt ist, dass in Berlin noch immer viel zu wenig Wohnungen gebaut werden. Dies ist keine Annahme, sondern wird von wissenschaftlichen Studien belegt. Gleiches gilt für andere Großstädte in Deutschland.

In Berlin ist zudem die Bevölkerung in den letzten zehn Jahren um mehr als 300.000 Menschen gewachsen. Auch wenn das Bevölkerungswachstum nachlässt, auch wenn nun weniger Menschen nach Berlin kommen, wird es auf mittlere Sicht noch immer deutlich zu wenig Wohnraum in der Stadt geben.

Mehreren Studien zufolge, darunter Papieren des IW und des DIW, sind allein in der Betrachtung der sieben größten deutschen Städte in den vergangenen fünf Jahren rund 60.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Mit seiner These einer bald platzenden Blase steht Professor Simons also auch unter Wissenschaftlern alleine.

Kleine Korrekturen und Marktberuhigung? Ja.

Kleine, überwiegend lagebedingte Korrekturen, wird es hingegen geben. Bereits jetzt differenzieren sich die Immobilienpreise in Berlin stärker nach Lagen aus. Dies wird sich tendenziell fortsetzen und regulierend auf den Kaufpreis, vor allem im Teilmarkt für Grundstücke auswirken. Wenn Bauland günstiger wird, können Wohnungen auch wieder günstiger erstellt werden. Es ist über dies vollkommen normal, dass die Preise für Wohnungen in bevorzugten Citylagen höher sind, als in weniger privilegierten Randlagen oder dort, wo niedrigere Mieten erzielt werden.

Der Immobilienmarkt in Berlin wird an Nervosität verlieren und zu einer neuen Normalität auf hohem Preisniveau finden. Das ist wünschenswert und normal. Die Zeiten niedriger Preise sind jedoch Vergangenheit und kommen auch nicht zurück. Immobilien in Berlin werden künftig noch stärker von ausländischen Interessenten nachgefragt werden. Diese Phase steht erst am Anfang.

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