Zustandsbericht: Zinshausmarkt Berlin

Wieviel Luft nach oben bietet der Zinshausmarkt in Berlin noch? Das ist die Frage, die sich Investoren derzeit stellen. Die Meinung am Markt ist nicht eindeutig.

Mehr Umsatz, weniger Transaktionen.

In 2017 und bis zum Beginn des 3. Quartals 2018 sind die Kaufpreise in der Hauptstadt weiter gestiegen. Langsamer zwar, aber mit etwa 15 Prozent wieder sehr deutlich. Treibende Kraft ist immer noch der anhaltende Bevölkerungszuwachs. Bei einem Geldumsatz von fast 10,5 Milliarden Euro nahm die Zahl der Transaktionen mit Mietshäusern in Berlin von 2016 auf 2017 weiter ab. Die Zahlen lassen sich dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschuss Berlin entnehmen. Nur noch knapp über 4.230 Kauffälle bebauter Grundstücke wurden für 2017 beim GAA (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) registriert, das sind etwa 300 Transaktionen weniger als 2016. Der Markt für Miethäuser in Berlin schrumpft damit weiter. Für 2018 (III. Quartal, August) zeichnet sich ab, dass dieser Trend anhält. Die neuerlichen Preissteigerungen sollten trotz der guten Stimmung bei verkaufswilligen Eigentümern, nicht nur Anlass für Optimismus geben. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Argumenten, die dafürsprechen, den Verkauf eines Miets-/Zinshauses in Berlin nicht zu weit in die Zukunft zu schieben.

Peak erreicht?

Einige Beobachter erwarten, dass der Peak erreicht ist. So lag der mittlere Kaufpreis für reine Mietwohnhäuser in Berlin mit 1.860 €/m² und für Wohn- und Geschäftshäuser mit 1.925 €/m² Wohn-/Nutzfläche nur noch etwa ca. 16 % über dem Vorjahreswert. Was sich nach viel anhört ist gemessen an den Vorjahressteigerungen de facto ein leichter Rückgang von 20 (2015) auf 19 (2016) und auf 16 Prozent (2017). Noch liegen keine Zahlen für das laufende 2018 vor. Ob und, wenn ja, wie stark sich der Anstieg in 2018 verlangsamt, wird unter Marktteilnehmern diskutiert.

Lagen werden neu definiert.

Die von uns bereits in den vergangenen Jahren beobachtete voranschreitende Ausdifferenzierung der Kaufpreise nach Lagen, trifft weiter zu. Ob eine Lage im weitesten Sinne gut oder schlecht ist, hängt aktuell nicht mehr nur von der klassischen Lage-Qualität ab, sondern auch davon, ob ein Haus in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB, also im Milieuschutz liegt, oder nicht. Insgesamt nimmt der politische Druck in Form von Erhaltungssatzungen und Umwandlungsverordnung weiter zu. Wo Milieuschutz besteht, funktionieren die klassischen Investorenmodelle (wie Ankauf – Teilung – Verkauf) nicht mehr.

Politischer Druck

Hinzu kommt, dass Käufer von Zinshäusern in Milieuschutzgebieten mit Abwendungsvereinbarungen konfrontiert werden, welche die Entscheidungsfreiheit hinsichtlich der Entwicklung von Mietshäusern einschränken und sich auch auf die Preisfindung auswirken.
Auch das politische Ziel, möglichst viel Wohnungsbestand durch Ankäufe im Zuge der Anwendung von Vorkaufsrechten zu kommunalisieren, drückt sich in den Verkaufspreisen aus. Hausverkäufer in Milieuschutzgebieten sollten nicht ohne unsere kundige Unterstützung in den Verkauf gehen.

Kapitaldruck hält an

Gleichzeitig ist bei anhaltend niedrigen Zinsen der Kapitaldruck der Investoren weiterhin hoch. So beobachten wir aus unseren Verkäufen in 2018, darunter einige Transaktionen in Milieuschutzgebieten, dass deutsche und internationale Anleger einen grundsätzlichen Kurswechsel vollziehen. Man passt sich der Marktlage und den politischen Begebenheiten an und wechselt auf mittel- bis langfristige Strategien von mindestens 10 Jahren. Dies lässt einerseits mehr Spielraum in den Preisverhandlungen, da langfristig in jedem Fall von stärker steigenden Quadratmeterpreisen ausgegangen wird. Gleichzeitig ist eine buy-and-hold Strategie auch mit erhöhten Eigenkapitalanforderungen verbunden.

Seitwärts vielleicht, runter nein.

Zusammengefasst rechnen wir nicht damit, dass die Quadratmeterpreise für Zins-/Mietshäuser in Berlin fallen. Verkäufer sollten aber mit einer sich weiter verlangsamenden Steigerungsrate rechnen. Die durch Regulierungen des Marktes sinkende Rendite für Anleger findet Eingang in die Preisverhandlungen. Auch wenn kurzfristige Exit-Strategien überwiegend der Vergangenheit angehören, muss zwischen Ankauf und späterem Verkauf eine für den Anleger attraktive Verzinsung stehen.

Die Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH befasst sich seit 2006 intensiv mit der Vermittlung von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin. Unser Unternehmen hat sich insbesondere auf den Verkauf von Objekten in Milieuschutzgebieten spezialisiert. Wir erzielen regelmäßig Höchstpreise. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

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