Was Sie schon immer wissen wollten: Mein Eigentum und Milieuschutz.
Wohnmarktregulierung im Milieuschutz.

Sie Sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie in Berlin? Das Quartier, in dem sich Ihre Immobilie fällt plötzlich in ein Milieuschutzgebiet? Wir erklären hier die wichtigsten Begriffe und was Milieuschutz für Sie bedeutet.

Die Erhaltungssatzung

Milieuschutz ist der umgangssprachliche Begriff für das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch, die der Gesetzgeber den Gemeinden an die Hand gibt. Es gibt drei Arten von Erhaltungszielen.

1. Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
2. Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
3. Städtebauliche Umstrukturierungen

In Berlin wird meist auf den zweiten Punkt „Milieuschutz“ abgestellt.

Um ein Gebiet unter Milieuschutz zu stellen, muss die Gemeinde eine Milieuschutzverordnung erlassen. Hier finden Sie ein Beispiel aus der Praxis in Kreuzberg (Link).

Wie entsteht ein Erhaltungsgebiet?

Prinzipiell kann jeder, Bürger, BVV Mitglied oder Mitglied einer Partei einen Antrag stellen. Auf BVV-Ebene (Bezirksverordnetenversammlung) wird beschlossen, welche Quartiere/Gebiete im Rahmen einer Voruntersuchung als „Verdachtsgebiete“ untersucht werden sollen. Ein Beispiel aus Neukölln (link) zeigt, wie pauschalisiert hier vorgegangen wird. In diesem Fall wird auf Antrag der Bezirksverordneten der Parteien Grüne und Linke das Bezirksamt aufgefordert, „mittels eines Grobscreenings potenzielle weitere Milieuschutz-Gebiete in Neukölln zu identifizieren. Schwerpunkt der Untersuchungen sollen Wohngebiete mit hohem Anteil von Mietwohnungen sein.“ In Neukölln fallen darunter etwa 100 Prozent der Quartiere, ausgenommen Industrie- und Gewerbegebiete.

Sowie die erste Prüfung ein Verdachtsgebiet bestätigt, beschließt die BVV mit Aufstellungsbeschluss (ein Beispiel finden Sie hier) die konkrete Untersuchung des Gebietes. Bereits ab dem Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses, also vor einer abschließenden Entscheidung, kann die Verwaltung Anträge auf bauliche Änderungen, Nutzungsänderung und Aufteilung nach §8 WEG für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten zurückstellen, bzw. untersagen.

In der Folge wird mit pauschalisierten Erhebungsbögen eine Umfeldbefragung durchgeführt. Meist werden externe Gesellschaften mit der Erstellung entsprechender Gutachten beauftragt. Mit Vorliegen der Gutachten wird auf BVV-Ebene die Erhaltungsverordnung erlassen. Hier ein Beispiel für einen Erlass aus Kreuzberg „Südliche Friedrichstadt“ (link) mit zugehöriger Erhaltungssatzung. Mit Veröffentlichung im Amtsblatt ist die Verordnung wirksam. Erst mit Veröffentlichung können die Bezirke Vorkaufsrechte ausüben.

Welche Maßnahmen dürfen in Milieuschutzgebieten an Gebäuden vorgenommen werden?

In unter Milieuschutz stehenden Gebieten werden eine Vielzahl von Modernisierungen, Umbauten, und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Wenn der Bezirk der Ansicht ist, dass durch eine Baumaßnahme die vorhandene Bevölkerungsstruktur gefährdet wird, kann er die Genehmigung dafür versagen. Damit sollen sogenannte „Luxussanierungen“ unterbunden werden. Was Luxus ist oder als zeitgemäßer Standard gilt, listet der federführende Bezirk
in der jeweiligen Erhaltungsverordnung für das Milieuschutzgebiet auf als Prüfkriterium auf.

Auflagenfreie Genehmigungen werden weiterhin für Maßnahmen erteilt, die dazu dienen, einen zeitgemäßen Grundausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung herzustellen.
Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwischen erhaltungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Maßnahmen.

Erhaltungsrechtliche Maßnahmen die ohne Auflagen genehmigt werden sind z.B. der Ersteinbau von Sammelheizungen, Bädern (mit Grundausstattungsmerkmalen), Grundausstattung mit Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- sowie Elektroinstallationen, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio), die Erneuerung einfacher Fenster, die Erneuerung alter Heizungsanlagen (vor 1985) und die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen.

Daneben gibt es eine Reihe bauordnungsrechtlicher Maßnahmen, denen ebenfalls zugestimmt wird, wie die Dachgeschossausbauten, Neubau, Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen, der Anbau von Aufzügen die nur den neuen Wohnraum erschließen, und einige andere.

Zu den nicht genehmigungsfähigen Maßnahmen in Milieuschutzgebieten gehören

- Grundrissänderungen mit Änderung der Zimmeranzahl oder Wohnfläche
- Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
- Zusammenlegung von bestehendem mit neuem Wohnraum
- Zusammenlegung bestehender Wohneinheiten mit Gewerbeeinheiten
- Anbau von Erstbalkonen, -terrassen, -loggien, -wintergärten größer als 4 m²
- Anbau von Zweitbalkonen
- Einbauküchen
- Einbau von zweiten WCs, Doppelhandwaschbecken, sowie Einbau von Badewanne UND Dusche getrennt voneinander
- Fußbodenheizung
- Videogegensprechanlage
- Kamin

Milieuschutz und Umwandlungsverordnung

Besonders kritisch ist die Praxis der Bezirke bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Mit einer Reihe von Maßnahmen greifen die Bezirke damit eklatant in Eigentumsrechte ein. Prinzipiell ist seit März 2015 die Umwandlung in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig geworden und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Rechtlich fragwürdig ist auch, dass die Bezirke ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern erhalten und das Vorkaufsrecht zunehmend zugunsten Dritter für städtische Wohnungsbaugesellschaften geltend machen. An anderer Stelle gehen wir detailliert auf das Vorkaufsrecht ein.

Die Umwandlungsverordnung ist vorerst bis 13. März 2020 in Kraft, kann aber verlängert werden. Wer vor dem 3. März 2015 einen Antrag auf Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum beim Grundbuchamt gestellt hat, fällt noch nicht unter die Verordnung.

Was heißt Umwandlung?

Ungeteilte Miethäuser sind grundbuchlich auf einem (1) Grundbuchblatt eingetragen. Im Zuge der Umwandlung des Mietshauses wird für jede Einheit im Haus, Wohnung oder Gewerbeeinheit, ein separates Grundbuchblatt angelegt. Nach Aufteilung setzt sich das Mietshaus aus der entsprechenden Anzahl von Grundbuchblättern zusammen. Diese Einheiten können separat veräußert werden. Grundlagen für eine grundbuchliche Teilung sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsinstrument des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, § 1Abs. 2 WEG).

Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung wird aufgrund eines vom bisherigen Eigentümer eingereichten Teilungsplans von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.

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