Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Wohnmarktreport Charlottenburg

Charlottenburg ist ein Spiegel der Geschichte Berlins. Bis zum Ende der Weimarer Republik war der Kurfürstendamm die mondäne Ausgehmeile und der Treffpunkt der internationalen Künstlerszene und Boheme in Berlin. Unter den Nationalsozialisten war die Flaniermeile weit weniger angesehen. Zu sehr verband der Straßenzug Modernität mit Tradition. Nach dem Krieg und zu Mauerzeiten war die Wahrnehmung Charlottenburgs ambivalent. Die Mischung aus etwas Dekadenz und viel Konsum war sinnbildlich für die Zeit. Heute ist der zentrale Bezirk in Berlins Westen wieder eine schicke Visitenkarte der Hauptstadt.

Interaktive Charlottenburg Map: Alles auf einen Blick.

Erfahren Sie mehr über Berlin-Charlottenburg. Klicken Sie in unserer interaktiven Map auf die Auswertung, die Sie interessiert. Wo wohnt meine Peer-Group? Wie international ist mein Kiez? Wir grün ist Charlottenburg? Wenn Sie auf Berlin 2016 klicken, erhalten Sie die Informationen für Gesamt-Berlin.

Wo kommen die Charlottenburger her?

Zuzüge Charlottenburg

In 2016 zogen den Zahlen des Amtes für Statistik zufolge 2.756 Menschen innerhalb Charlottenburgs um. Interessanterweise kommen die meisten Binnenzuzüge, also Zuzüge aus anderen Bezirken Berlins, aus Moabit, gefolgt von Schöneberg, Wedding und Neukölln. Damit rangieren Westbezirke klar vor den Zuzügen aus den Ostbezirken.

Immobilienpreise in Charlottenburg

Nach einer kurzen Beruhigung in 2016 sind die Preise in 2017 um ca. 8 Prozent zum Vorjahr gestiegen. Der durchschnittlich nachgefragte Quadratmeterpreis für Wohnungen im Bestand beträgt, Stand November 2017, etwa EUR 4.200. Dachgeschosse und Penthouse-Einheiten werden zu deutlich höheren Preisen angeboten. Im Gegensatz zu anderen zentralen Innenstadtbezirken stieg die Anzahl der angebotenen Wohnungen in allen Segmenten leicht an. Etwa 3.500 Einheiten wurden 2017 am Markt angeboten.

Wohnungsmarkt Charlottenburg Preissegmente

Infografik unten: Evolution Wohnungsmarkt Charlottenburg. Preissegmente und Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen.

Zinshausmarkt Charlottenburg

Der Markt für Miethäuser in Charlottenburg zeichnet sich durch Stabilität aus. 2017 haben wir lediglich 9 offene Transaktionsangebote (Börsen, Zeitungen, interne Angebote) gezählt, in einer Spanne von EUR 400/² bis EUR 7.800/m² und einem von uns errechneten durchschnittlichen Angebotspreis von ca. EUR 2.600/m² Wohnfläche. Es gab keine Preissteigerung zum Vorjahr. Der 10-Jahres-Index (2006 = 0) liegt unverändert bei 160 Prozent Preissteigerung. Nach einem Anstieg um 26 Prozent von 2014 auf 2015 konsolidiert sich der Zinshausmarkt in der City-West.

Mietshäuser / Zinshäuser Charlottenburg Überblick

Jahr EUR/m² Transaktionen +/- Vorjahr Index (2006 = 0)
2006 1000 45 0 0
2007 1400 86 40 40
2008 1400 94 0 40
2009 1200 111 -14 20
2010 1300 58 8 30
2011 1200 77 -8 20
2012 1600 65 33 60
2013 1800 48 13 80
2014 1900 24 6 90
2015 2400 15 26 140
2016 2600 5 8 160
2017 2600 9 0 160

Charlottenburg Dashboard

65,14
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
26,17
%
Internationalität (2016)
189.011
Einwohnerzahl (2016)
40,52
Wohnfläche je Einwohner
6,4
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+3.847
Wanderungssaldo (2016)

Wohnlagen in Charlottenburg

Die Bevölkerung im Gebiet des südwestlichen Westends zwischen Havelchaussee und der Messe Berlin verfügt über das höchste Nettohaushaltseinkommen in Berlin Charlottenburg. Dieser Raum ist geprägt von Villen aus der Zeit der 1930er Jahre, Doppelhaushälften aus den 1950er Jahren sowie Neubauobjekten. Die vergleichsweise niedrige Durchschnittskaltmiete ist auf ein knappes Angebot von Mietwohnungen sowie auf eine hohe Eigentümerquote zurückzuführen. Dagegen korrelieren die vergleichsweise hohen durchschnittlichen Mietpreise im Gebiet nördlich des Kurfürstendammes in Höhe des Adenauer Platzes und südlich der Kantstraße mit einem hohen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen der Bevölkerung. Dies gilt ebenfalls für das Gebiet östlich des Savignyplatzes und westlich des Berliner Zoos. In Westend-Nordost befindet sich ein wunderschönes, historisches Villenviertel. Im Norden dominieren hingegen viele einfache Wohnungen aus der Nachkriegszeit das Straßenbild, mit vergleichsweise niedrigen Durchschnittsmieten. Die niedrigsten Mieten werden in Charlottenburg-Nord erzielt. In diesem Gebiet, welches überwiegend von Miethäusern geprägt ist, werden die durchschnittlich kleinsten Wohneinheiten mit einer Größe von 56 qm angeboten.

Internationaler Liebling!

Von der Stagnation Charlottenburgs in den 80er und 90er bis in die frühen 2000er Jahre ist längst nichts mehr zu spüren. Im Bezirk wurde neben dem Wohnungsbau vor allem in die zentralen Innenstadtbereiche um die Tauentzienstraße investiert. Das alte Postkartenmotiv Bahnhof Zoo ist einer modernen, viel internationaleren Struktur gewichen, das westliche Stadtzentrum ist gewachsen. Besuchermagnet und Platzhirsch ist weiterhin das Premiumhaus KaDeWe mit etwa 50.000 Besuchern pro Tag. Fast gegenüber wurden das Premierenkino Zoo-Palast und das benachbarte Bikini-Haus revitalisiert. Das schicke Rooftop-Restaurant Neni und die Monkeybar, mit einigen der besten Drinks der Hauptstadt, sind fast immer ausgebucht. Wer im Neni oder in der Monkeybar zu Besuch ist, genießt einen fantastischen Blick auf den Tiergarten und blickt auch direkt zum 2013 eröffneten Zoofenster-Hochhaus mit 118 Metern Höhe am Breitscheidplatz, wo das Luxushotel Waldorf-Astoria mit 232 Zimmern und Suiten beherbergt ist. Das Angebot in der City-West an Luxus-Hotels ist insgesamt gestiegen: So wurden neben dem Waldorf-Astoria fast zeitgleich das „Stue“ in der ehemaligen dänischen Botschaft und das „Grand Opening“ am Steinplatz eröffnet. Auch hier zeigt sich ein neues Selbstverständnis der City-West. Nördlich des Kurfürstendamms befindet sich die Deutsche Oper in der Bismarckstraße. Im größten Haus der drei Opern Berlins sind moderne Architektur und klassische Musik miteinander vereint.

Berlin Charlottenburg ist ein wichtiger Standort für Wissenschaft und Forschung. Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen wie die Technische Universität, die Universität der Künste und das Fraunhofer-Institut sind in Charlottenburg ansässig. In der Hardenbergstraße residiert auf rund 2.200 m² Fläche die renommierte Fotogalerie C/O Berlin mit wechselnden Ausstellungen internationaler Fotografen.

Retail und Office in Charlottenburg

Die Revitalisierung der City-West u.a. als Office-, Retail- und Wissenschaftsstandort spiegelt sich auch in den Einzelhandelsmieten wider. Die Spitzenmiete von 310 Euro pro Quadratmeter wird in der stärksten Konsumlage Berlins, in der Tauentzienstraße, erzielt. Die Tauentzienstraße beheimatet 59 Geschäfte mit einem Filialisierungsgrad von 92 %. Neben dem traditionsreichsten deutschen Kaufhaus, dem KaDeWe, sind viele Ankermieter wie Peek&Cloppenburg, Esprit, Hennes&Mauritz und Zara zu nennen. Hier wird neben der höchsten Dichte an Flagshipstores von internationalen Einzelhändlern auch die höchste Frequenz von Passanten gemessen. Am Kurfürstendamm ist aufgrund der unterschiedlichen Struktur der Konsumsegmente hinsichtlich der Einzelhandelsmieten eine divergente regionale Verteilung erkennbar. Im östlichen Abschnitt werden Maximalwerte von 180 Euro pro Quadratmeter, im mittleren 130 EUR/m² und am westlichen Kurfürstendamm Spitzenmieten von 300 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im östlichen Areal des Kurfürstendamms rund um die Gedächtniskirche sind zahlreiche Einzelhandelsketten angesiedelt. Der Mittelteil zwischen Fasanenstraße und Bleibtreustraße besteht aus einem Branchen- und Mietermix aus Gastronomie, Automotive, Hotels, Theatern und einem Programmkino. Im westlichen Bereich des Kurfürstendamms zwischen Bleibtreustraße und Olivaer Platz wird das Luxusniveau des Einzelhandels durch die Präsenz gründerzeitlicher und wilhelminischer Altbauten unterstrichen.

109.500
Office Flächenumsatz
14,8
EUR/m²
Ø Officemieten
24
EUR/m²
Spitzenmiete Office

Freizeit und Bevölkerung Charlottenburg

Der barocke Schlossgarten, der Lietzenseepark, die Gartendenkmäler am Savignyplatz oder das weitläufige Waldgebiet rund um den Teufelsberg sind nur einige der Naherholungsflächen in Charlottenburg.

Berlin Charlottenburg hat eine soziale Mischung aus Alteingesessenen und Neu-Berlinern. Urberlinerisch ist es im Kiez am Klausenerplatz, wo es noch echte Berliner Kneipen und Restaurants gibt. Rund um den Savignyplatz und Kurfürstendamm findet man zahlreiche Restaurants, Bars und Kneipen für jeden Geschmack und Geldbeutel. In diesem Areal sind auch viele Kulturangebote zu entdecken, z.B. Jazzlocations wie das Quasimodo oder das A-Trane.

In Charlottenburg leben rund 185.000 Einwohner (Stand: 2015). Das bevölkerungsreichste Quartier Charlottenburgs bildet mit etwa 14.300 Bewohnern die Reichsstraße. Das Quartier erstreckt sich vom Theodor-Heuss-Platz bis zum Spandauer Damm. Mit seiner Haupteinkaufsstraße zwischen Theodor-Heuss- und Steubenplatz sowie der traditionsreichen Kneipe Westend-Klause verfügen die Bewohner der Reichsstraße über eine gute gewerbliche Kiez-Infrastruktur.
Die längste Wohndauer Charlottenburgs wurde 2015 in der Angerburger Allee registriert. Hier wohnt mehr als die Hälfte der Bewohner länger als 10 Jahre in der selben Wohneinheit. Gleichzeitig wird hier ein geringer Anteil von Kindern zwischen 0 bis 15 Jahren verzeichnet. Lediglich 6,12 % der Bewohner des Quartiers sind Kinder unter 16 Jahren. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Charlottenburger Durchschnitt des Kinderanteils von etwa 11 Prozent.

Kinderreich ist mit 14,86 % Kindern unter 16 Jahren das Gebiet entlang der Kranzallee. Für Familien ist Charlottenburg nicht allein wegen seiner zahlreichen Grün- und Freiflächen ein idealer Standort. Auch das Schulangebot und die kulturellen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche sind hervorragend:

  • 23 Grundschulen
  • 8 Integrierte Sekundarschulen
  • 9 Gymnasien
  • 4 Schulen mit sonderpädagogischen Schwerpunkt
  • Möglichkeit der Partizipation: Kinder- und Jugendparlament
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