Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Marktreport Charlottenburg

Charlottenburg ist ein Spiegel der Geschichte Berlins. Bis zum Ende der Weimarer Republik war der Kurfürstendamm die mondäne Ausgehmeile und der Treffpunkt der internationalen Künstlerszene und Boheme in Berlin. Unter den Nationalsozialisten war die Flaniermeile weit weniger angesehen. Zu sehr verband der Straßenzug Modernität mit Tradition. Nach dem Krieg und zu Mauerzeiten war die Wahrnehmung Charlottenburgs ambivalent. Die Mischung aus etwas Dekadenz und viel Konsum war sinnbildlich für die Zeit. Heute ist der zentrale Bezirk in Berlins Westen wieder eine schicke Visitenkarte der Hauptstadt.

In den Bombenangriffen auf Berlin im Jahr 1943 wurden viele Straßenzüge und Quartiere in Charlottenburg teilweise oder fast ganz zerstört. Die verschonten Viertel, wie der Klausenerplatz-Kiez zwischen Knobelsdorffstraße und Spandauer Damm und die Quartiere rund um den Stuttgarter Platz und den Lietzensee zeugen von der einstigen Schönheit und den Strukturen Charlottenburgs. Das Schloss Charlottenburg, errichtet für die erste Königin in Preußen, Sophie Charlotte, ist eine der größten erhaltene Hohenzollern-Residenzen. Im zweiten Weltkrieg wurde das Schloss stark beschädigt. Die Rekonstruktion erfolgte in den 1950er Jahren.

Heute ist Charlottenburg wieder ein Sinnbild für die Internationalität Berlins und steht für viel Lebensqualität. Es gibt hippere Bezirke in Berlin. Aber wem das weniger wichtig ist als ein sehr gutes Schulangebot und ein internationales und sehr gepflegtes Umfeld, der will nach Charlottenburg.

65,14
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
26,17
%
Internationalität (2016)
189.011
Einwohnerzahl (2016)
40,52
Wohnfläche je Einwohner
6,4
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+3.847
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt in Charlottenburg

Nach dem Krieg durchlebte der Bezirk eine lange Phase der Stagnation. Eigentumswohnungen in Charlottenburg waren von den frühen 1960er Jahren bis in die 80er-Jahre des letzten Jahrhunderts nur wenig nachgefragt. Zu Beginn der 90er-Jahre fand eine regelrechte Abwanderungsbewegung aus Charlottenburg statt. Um dem entgegenzuwirken, wurden mit Hilfe groß angelegter Wohnungsbauprogramme tausende neue Mietwohnungen in Charlottenburg errichtet. Zu dieser Zeit entstanden unter anderem das Opernviertel und ein großes Neubauviertel nahe dem Olympiastadion, heute als das "Grüne Dreieck" bekannt und die Großsiedlungen Charlottenburg-Nord und Paul-Hertz. Nach dem Fall der Mauer wandte sich das Interesse dann dem Ost-Teil der Stadt zu. Die City-West galt plötzlich als angestaubt.
Die Immobilienpreise in Charlottenburg dümpelten bis 2010 vor sich hin. Käufer und Investoren bevorzugten hippere und jüngere Lagen wie Kreuzberg, Friedrichshain oder das an Charlottenburg grenzende Schöneberg.
Wer zu dieser Zeit Immobilien in Charlottenburg erwarb, war dem Markt allerdings um einige Jahre voraus. Heute gehören fast alle Quartiere Charlottenburgs zu den gefragtesten Wohnlagen Berlins. Der Kurfürstendamm, die Tauentzienstraße und die angrenzenden Straßenzüge sind Toplagen in Berlin.
Charlottenburg bietet eine klassische Atmosphäre mit einer großen Auswahl an hervorragenden Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine sehr gute inner- und außerstädtische Anbindung. Anlageimmobilien Berlin Charlottenburg lassen auch angesichts der überwiegend hochpreisigen Segmentierung viel Potenzial für eine positive und nachhaltige Wertentwicklung.

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Charlottenburg: Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise in Charlottenburg: Top-Segment gibt leicht nach.

Kaufpreise und Mieten sind über alle Lagen in Charlottenburg in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Nach den Preissprüngen in 2014 und 2015 ist der Preisanstieg in 2016 jedoch insgesamt wesentlich ruhiger verlaufen. Unseren Analysen zufolge stiegen die Preise von 2015 auf 2016 um circa 4 Prozent. Über alle Wohnungstypen betrug der durchschnittliche Angebotspreis etwa EUR 4.050/m². Dachgeschosse und Penthouse-Einheiten im Bestand wurden zu deutlich höheren Preisen angeboten. Insgesamt ist der Wohnungsmarkt in Charlottenburg auch 2017 sehr rege. Im Gegensatz zu anderen zentralen Innenstadtbezirken stieg die Anzahl der angebotenen Wohnungen in allen Segmenten leicht an.

Einfache, mittlere und gute Lagen in Charlottenburg

Die Bevölkerung im Gebiet des südwestlichen Westends zwischen Havelchaussee und der Messe Berlin verfügt über das höchste Nettohaushaltseinkommen in Berlin Charlottenburg. Dieser Raum ist geprägt von Villen aus der Zeit der 1930er Jahre, Doppelhaushälften aus den 1950er Jahren sowie Neubauobjekten. Die vergleichsweise niedrige Durchschnittskaltmiete ist auf ein knappes Angebot von Mietwohnungen sowie auf eine hohe Eigentümerquote zurückzuführen. Dagegen korrelieren die vergleichsweise hohen durchschnittlichen Mietpreise im Gebiet nördlich des Kurfürstendammes in Höhe des Adenauer Platzes und südlich der Kantstraße mit einem hohen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen der Bevölkerung. Dies gilt ebenfalls für das Gebiet östlich des Savignyplatzes und westlich des Berliner Zoos. In Westend-Nordost befindet sich ein wunderschönes, historisches Villenviertel. Im Norden dominieren hingegen viele einfache Wohnungen aus der Nachkriegszeit das Straßenbild, mit vergleichsweise niedrigen Durchschnittsmieten. Die niedrigsten Mieten werden in Charlottenburg-Nord erzielt. In diesem Gebiet, welches überwiegend von Miethäusern geprägt ist, werden die durchschnittlich kleinsten Wohneinheiten mit einer Größe von 56 qm angeboten.

Charlottenburg ist wieder international

Von der Stagnation Charlottenburgs in den 80er und 90er bis in die frühen 2000er Jahre ist längst nichts mehr zu spüren. Im Bezirk wurde neben dem Wohnungsbau vor allem in die zentralen Innenstadtbereiche um die Tauentzienstraße investiert. Das alte Postkartenmotiv Bahnhof Zoo ist einer modernen, viel internationaleren Struktur gewichen, das westliche Stadtzentrum ist gewachsen. Besuchermagnet und Platzhirsch ist weiterhin das Premiumhaus KaDeWe mit etwa 50.000 Besuchern pro Tag. Fast gegenüber wurden das Premierenkino Zoo-Palast und das benachbarte Bikini-Haus revitalisiert. Das schicke Rooftop-Restaurant Neni und die Monkeybar, mit einigen der besten Drinks der Hauptstadt, sind fast immer ausgebucht. Wer im Neni oder in der Monkeybar zu Besuch ist, genießt einen fantastischen Blick auf den Tiergarten und blickt auch direkt zum 2013 eröffneten Zoofenster-Hochhaus mit 118 Metern Höhe am Breitscheidplatz, wo das Luxushotel Waldorf-Astoria mit 232 Zimmern und Suiten beherbergt ist. Das Angebot in der City-West an Luxus-Hotels ist insgesamt gestiegen: So wurden neben dem Waldorf-Astoria fast zeitgleich das „Stue“ in der ehemaligen dänischen Botschaft und das „Grand Opening“ am Steinplatz eröffnet. Auch hier zeigt sich ein neues Selbstverständnis der City-West. Nördlich des Kurfürstendamms befindet sich die Deutsche Oper in der Bismarckstraße. Im größten Haus der drei Opern Berlins sind moderne Architektur und klassische Musik miteinander vereint.

Berlin Charlottenburg ist ein wichtiger Standort für Wissenschaft und Forschung. Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen wie die Technische Universität, die Universität der Künste und das Fraunhofer-Institut sind in Charlottenburg ansässig. In der Hardenbergstraße residiert auf rund 2.200 m² Fläche die renommierte Fotogalerie C/O Berlin mit wechselnden Ausstellungen internationaler Fotografen.

Retail und Office in Charlottenburg

Die Revitalisierung der City-West u.a. als Office-, Retail- und Wissenschaftsstandort spiegelt sich auch in den Einzelhandelsmieten wider. Die Spitzenmiete von 310 Euro pro Quadratmeter wird in der stärksten Konsumlage Berlins, in der Tauentzienstraße, erzielt. Die Tauentzienstraße beheimatet 59 Geschäfte mit einem Filialisierungsgrad von 92 %. Neben dem traditionsreichsten deutschen Kaufhaus, dem KaDeWe, sind viele Ankermieter wie Peek&Cloppenburg, Esprit, Hennes&Mauritz und Zara zu nennen. Hier wird neben der höchsten Dichte an Flagshipstores von internationalen Einzelhändlern auch die höchste Frequenz von Passanten gemessen. Am Kurfürstendamm ist aufgrund der unterschiedlichen Struktur der Konsumsegmente hinsichtlich der Einzelhandelsmieten eine divergente regionale Verteilung erkennbar. Im östlichen Abschnitt werden Maximalwerte von 180 Euro pro Quadratmeter, im mittleren 130 EUR/m² und am westlichen Kurfürstendamm Spitzenmieten von 300 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im östlichen Areal des Kurfürstendamms rund um die Gedächtniskirche sind zahlreiche Einzelhandelsketten angesiedelt. Der Mittelteil zwischen Fasanenstraße und Bleibtreustraße besteht aus einem Branchen- und Mietermix aus Gastronomie, Automotive, Hotels, Theatern und einem Programmkino. Im westlichen Bereich des Kurfürstendamms zwischen Bleibtreustraße und Olivaer Platz wird das Luxusniveau des Einzelhandels durch die Präsenz gründerzeitlicher und wilhelminischer Altbauten unterstrichen.

109.500
Office Flächenumsatz
14,8
EUR/m²
Ø Officemieten
24
EUR/m²
Spitzenmiete Office

Freizeit und Bevölkerung Charlottenburg

Der barocke Schlossgarten, der Lietzenseepark, die Gartendenkmäler am Savignyplatz oder das weitläufige Waldgebiet rund um den Teufelsberg sind nur einige der Naherholungsflächen in Charlottenburg.

Berlin Charlottenburg hat eine soziale Mischung aus Alteingesessenen und Neu-Berlinern. Urberlinerisch ist es im Kiez am Klausenerplatz, wo es noch echte Berliner Kneipen und Restaurants gibt. Rund um den Savignyplatz und Kurfürstendamm findet man zahlreiche Restaurants, Bars und Kneipen für jeden Geschmack und Geldbeutel. In diesem Areal sind auch viele Kulturangebote zu entdecken, z.B. Jazzlocations wie das Quasimodo oder das A-Trane.

In Charlottenburg leben rund 185.000 Einwohner (Stand: 2015). Das bevölkerungsreichste Quartier Charlottenburgs bildet mit etwa 14.300 Bewohnern die Reichsstraße. Das Quartier erstreckt sich vom Theodor-Heuss-Platz bis zum Spandauer Damm. Mit seiner Haupteinkaufsstraße zwischen Theodor-Heuss- und Steubenplatz sowie der traditionsreichen Kneipe Westend-Klause verfügen die Bewohner der Reichsstraße über eine gute gewerbliche Kiez-Infrastruktur.
Die längste Wohndauer Charlottenburgs wurde 2015 in der Angerburger Allee registriert. Hier wohnt mehr als die Hälfte der Bewohner länger als 10 Jahre in der selben Wohneinheit. Gleichzeitig wird hier ein geringer Anteil von Kindern zwischen 0 bis 15 Jahren verzeichnet. Lediglich 6,12 % der Bewohner des Quartiers sind Kinder unter 16 Jahren. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Charlottenburger Durchschnitt des Kinderanteils von etwa 11 Prozent.

Kinderreich ist mit 14,86 % Kindern unter 16 Jahren das Gebiet entlang der Kranzallee. Für Familien ist Charlottenburg nicht allein wegen seiner zahlreichen Grün- und Freiflächen ein idealer Standort. Auch das Schulangebot und die kulturellen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche sind hervorragend:

  • 23 Grundschulen
  • 8 Integrierte Sekundarschulen
  • 9 Gymnasien
  • 4 Schulen mit sonderpädagogischen Schwerpunkt
  • Möglichkeit der Partizipation: Kinder- und Jugendparlament
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