Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Friedrichshain

Berlin-Friedrichshain ist zentral, hip und kreativ. Der Bezirk erstreckt sich nach Süden bis zum Spreeufer. An die Strukturen eines DDR-Arbeiterbezirkes erinnert heute noch einiges: zum Beispiel die alten Lager- und Kühlhäuser am Friedrichshainer Spreeufer und die Stalinbauten der Karl-Marx-Alle oder die Plattenbauten im Westen des Ortsteils, etwa im Quartier am Platz der Vereinten Nationen.
In seiner Geschichte durchlief Friedrichshain immer wieder verschiedene Transformationsprozesse. Im Zweiten Weltkrieg wurden viele Straßenzüge durch Luftangriffe zerstört. Die meisten Quartiersstrukturen waren unwiederbringlich verloren. Nach der Teilung Berlins und mit Zugehörigkeit zum sowjetischen Sektor, rückte Friedrichshain noch näher an das Stadtzentrum. Der Wiederaufbau setzte erst mit Beginn der 60er Jahre und dem Mauerbau ein, unter sowjetischen Paradigmen, nicht zu übersehen in den stalinistischen Prachtbauten entlang der Karl-Marx- und der Frankfurter Allee.
Der Mauerfall und die politischen Wende 1989/1990 bedeuteten für Friedrichshain wieder eine tiefgreifende Zäsur mit der Folge einer vollkommen neuen Ortsteilentwicklung. Der Mix aus Vorkriegsarchitektur, DDR-Kultur und Boom im neuen Jahrtausend, prägten nicht nur das Straßenbild Friedrichshains. Im heutigen Ortsteil, der bis zur Fusion mit dem Nachbarbezirk Kreuzberg im Jahr 2001 ein eigenständiger Bezirk war, haben sich vielmehr sehr unterschiedliche Identitäten und Lebensläufe zu einem einzigartigen Konglomerat zusammengefunden.
Der Name ist vom Volkspark Friedrichshain im Norden entlehnt. Die westlichen und östlichen Quartiere Friedrichshains weisen sehr unterschiedliche Wohnlagen auf. Während im westlichen Friedrichshain überwiegend Plattenbauten das Straßenbild prägen, zeichnet sich der Osten durch Altbauten aus der Gründerzeit aus. Entlang des ehemaligen Prachtboulevards an der Karl-Marx- und Frankfurter Allee besteht große Nachfrage nach den Wohnungen in den stalinistischen Prachtbauten. Die zentrale Lage bietet ideale Verkehrsanbindungen und viele Restaurants und Cafés entlang der Gebäuderiegel.
Sehr beliebt bei Neu-Berlinern, Studenten und Berufseinsteigern ist der Boxhagener-Kiez. Er wird durch die Revaler Straße, die Warschauer Straße und die Frankfurter Allee eingefasst. Die Simon-Dach-Straße und ihre Nebenstraßen ziehen mit Hunderten von Bars, Clubs, Kneipen und Restaurant lokale und internationale Gäste an. Daneben sind vor allem der Nordkiez im Samariterviertel und die Wohnlagen entlang der Warschauer Straße sehr beliebt. Das reine Wohnquartier auf der Stralauer Halbinsel ist in den vergangenen Jahren immens angewachsen und bietet Berlin Immobilien und Kapitalanlagen in Berlin auf teilweise höchstem Niveau. Hier wird überwiegend ein gediegeneres Publikum angesprochen. In strengen Wintern ist die Stralauer Bucht zugefroren und lockt Spaziergänger und Schlittschuhfahrer an.

76,7
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
27,9
%
Internationalität (2016)
128.373
Einwohnerzahl (2016)
38,2
Wohnfläche je Einwohner
9,48
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+1.635
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt in Friedrichshain

Offiziell bietet Friedrichshain überwiegend einfache und mittlere Wohnlagen. Viele Neubauprojekte, Sanierungen und Modernisierungen in fast allen Friedrichshainer Kiezen haben die Wohnqualität und das Umfeld in den vergangenen Jahren angehoben.

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Friedrichshain

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise in Friedrichshain

Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Friedrichshain beträgt (Stand August 2017) etwa EUR 4.000/m². Die Preisanstiege in Friedrichshain verliefen in den vergangenen Jahren konstant hoch. Auffällig ist die große Anzahl von Dachgeschosswohnungen im Bezirk, die aus vielen Neubauprojekten und Altbausanierungen resultieren. Der Angebotspreis von Penthouse-Apartments gibt tendenziell etwas nach, Dachgeschosseinheiten ziehen weiter an. Insgesamt ist der Angebotspreis über alle Wohnungstypen im Vergleich zum Vorjahr wieder erheblich gestiegen.

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Von der "Lampenstadt" zur Oberbaum City

Die Oberbaum City, heute einer der beliebtesten Gewerbestandorte Berlins, zeugt von einer langen Industriegeschichte. Die Geschichte des heute durchgestylten Geschäftsareals beginnt bereits Anfang des 19. Jahrhunderts, als das erste Berliner „Wasserwerk vor dem Stralauer Thor“ 1856 seinen Betrieb eröffnete. Den Grundstein für die sogenannte „Lampenstadt“ legte Ende des 19. Jahrhunderts mit dem Kauf des Areals die Deutsche Glasglühlicht AG, bekannt als spätere Osram GmbH. Heute steht das 63 Meter hohe Narva-Hochhaus als städtebauliches Wahrzeichen für die Umstrukturierung einer der größten Industriebranchen Berlins am Ostbahnhof. Die Produktion des größten Glühlampenherstellers der DDR wurde nach der deutschen Wiedervereinigung eingestellt. Mit der Restaurierung und Entkernung hinter den historischen und denkmalgeschützten Mauern des Standortes entstanden moderne Büro- und Gewerbeflächen für etablierte Unternehmen und junge kreative Firmen aus diversen Wirtschaftsbereichen. Seit 2005 mietet der Industrieriese BASF einen Teil des Gebäudekomplexes. Insgesamt zählt die Oberbaum City über 3.500 Arbeiter.

Übergeordnet zählt die Oberbaum City zur Mediaspree, ein in Berlin kontrovers diskutiertes Investorenprojekt, welches entlang des Spreeufers die Ansiedlung für Bürogebäude, Hotels und Medienbauwerke vorsieht. Die Mercedes-Benz-Arena und die Deutschlandzentrale der Universal Music sind bekannte Beispiele für den Gewerbestandort Mediaspree in Friedrichshain.

Friedrichshain, einer der beliebtesten alternativen und jüngsten Stadtteile Berlins.

In Friedrichshain leben mit 128.370 Einwohnern etwa 24.500 weniger Einwohner als im benachbarten Kreuzberg. Der Altersmittlerwert liegt hier mit 33 Jahren fast zehn Jahre unter dem Berliner Durchschnitt. Die junge kreative Szene schätzt das vielfältige subkulturelle Angebot in den Friedrichshainer Quartieren. Nachts ist es um die Warschauer Straße oder dem Simon-Dach-Kiez fast belebter als tagsüber, denn hier reihen sich zahlreiche Bars und Clubs, die Bewohner und Touristen wie ein Magnet anziehen. Auch der Anteil der Einpersonenhaushalte, der in Friedrichshain bei 64,62 Prozent liegt, weist bei einem gleichzeitig niedrigen Altersdurchschnitt auf individuelle Lebensformen hin.

Friedrichshain kann auch mehr als quirlig und bunt sein. Einige Teile Friedrichshains werden langsam erwachsen. Aus Studenten, die es vor Jahren wegen der günstigen Mieten nach Friedrichshain zog, sind Young Professionals und Familien mit Kindern geworden. Die kinderreichsten Quartiere in Friedrichshain sind das Hausburgviertel (20,61 Prozent der 0 bis 18-Jährigen), die Stralauer Halbinsel (20,1 Prozent der 0 bis 18-Jährigen) und das Samariterviertel (14,71 Prozent der 0 bis 18-Jährigen). Für Kinder- und Jugendliche gibt es in den Friedrichshainer Quartieren ein breites Schulangebot:

  • 13 Grundschulen
  • 6 Integrierte Sekundarschulen
  • 5 Gymnasien
  • 2 Schulen mit sonderpädagogischen Schwerpunkt

Ob Erholung oder Toben – in der Freizeitoase des Volksparks Friedrichshains findet man sowohl Ruhe als auch zahlreiche Sport- und Spielplätze für Kinder und Jugendliche. In der ersten kommunalen Parkanlage Berlins gibt es Cafés, Restaurants und viele Sehenswürdigkeiten, darunter befindet sich auch der bekannte Märchenbrunnen.

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