Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Wohnmarktreport Kreuzberg

Kaum 20 Jahre ist es her, als Kreuzberg seine genetischen Anlagen als ursprüngliches Arbeiterviertel noch in sich trug. Niedrigste Standards, prekäre Wohnsituationen in verfallenen Altbauten, Außentoiletten, die Wohnungen meist ohne Bad oder Warmwasser und fast immer Ofenheizung. In den 70er Jahren schien es zweckmäßiger, ganze Häuserblocks abzureißen, und durch funktionale Bauten zu ersetzen. Proteste der Bevölkerung konnten verhindern, dass noch größere Schäden durch die Stadtplaner angerichtet wurden. Das progressive, moderne Berlin ist in Kreuzberg allgegenwärtig. Tausende junger Menschen aus fast 200 Nationen leben in Kreuzberg, bevölkern die Kieze und sorgen 365 Tage im Jahr für ein agiles Kultur-, Straßen- und Nachtleben. Mit dem Fall der Mauer 1989 fand sich der ehemalige Grenzbezirk plötzlich wieder mitten in Berlin. Die Kreuzberger Szene verstreute sich in neu entstehende Kieze in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und nach Neukölln. Über Jahre hinweg fand eine Abwanderungsbewegung statt, die erst zu Beginn des neuen Jahrtausends stoppte und heute in einer Zuwanderungswelle mündet.

Interaktive Kreuzberg Map: Alles auf einen Blick.

Erfahren Sie mehr über Berlin-Kreuzberg. Klicken Sie in unserer interaktiven Map auf die Auswertung, die Sie interessiert. Wo wohnt meine Peer-Group? Wie international ist mein Kiez? Wie grün ist Kreuzberg? Wenn Sie auf Berlin 2016 klicken, erhalten Sie die Informationen für Gesamt-Berlin.

Immobilienpreise in Kreuzberg

Um etwa 11 Prozent sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandswohnungen in Kreuzberg im Jahr 2017 gestiegen. Im 10-Jahres-Zeitraum betrug der Preisauftrieb 240 Prozent. Die Zahl angebotener Wohnungen in Kreuzberg stieg leicht auf etwa 1.250 Bestandseinheiten. Der durchschnittliche Angebotspreis über alle Wohnungstypen und Wohnungsgrößen beträgt 2017 ca. EUR 4.600/m² Wohnfläche.

Wohnungsmarkt Kreuzberg Preissegmente

Abbildung unten: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Zinshausmarkt Kreuzberg

Zinshäuser / Mietshäuser in Kreuzberg verzeichnen seit 2004 konstante Preissteigerungen im zweistelligen Bereich. Zu Beginn unserer Aufzeichnungen betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Mietshaus in Kreuzberg rund 800 Euro. In den Jahren 2005 bis 2007 bewegte sich das Gros der Zinshäuser in Kreuzberg in einem durchschnittlichen Angebotskorridor von 600 bis 900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Einheiten mit größerem Instandhaltungsrückstau und Leerständen wurden teilweise weit günstiger gehandelt. Die durchschnittliche Größe von Mietshäusern in Kreuzberg liegt bei etwa 1.700 Quadratmetern. Einen Angebotshochstand erreichte der Markt in den Jahren rund um die Subprime-Krise in den USA und der folgenden Finanzkrise in Europa ab 2007. Knapp 100 Mietshäuser wurden 2009 in Kreuzberg am Markt angeboten. In 2017 waren es 17 Zinshäuser. Die Markteingriffe durch den Bezirk Kreuzberg in Form von Erhaltungssatzungen haben in 2017 zu einer Preisberuhigung geführt. Die angebotenen Objekte wurden durch die Verkäufer mit vier Prozent weniger eingepreist als in 2016. Der gerundete Mittelwert lag unseren Auswertungen zufolge bei EUR 2.600 je Quadratmeter Wohnfläche.

Mietshäuser / Zinshäuser Kreuzberg Überblick

Jahr Ø EUR/m² Transaktionen % Vorjahr Index (2006 ist 0)
2006 800 87 0 0
2007 900 87 13 13
2008 1.000 85 11 25
2009 1.000 98 0 25
2010 1.100 71 10 38
2011 1.200 71 9 50
2012 1.400 46 17 75
2013 1.700 35 21 113
2014 1.600 14 -6 100
2015 2.000 9 25 150
2016 2.700 18 35 238
2017 2.600 17 -4 225

Kreuzberg Dashboard

73,24
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
51,99
%
Internationalität (2016)
152.950
Einwohnerzahl (2016)
35,43
Wohnfläche je Einwohner
9,48
%
Arbeitslosenquote (06/16)
-261
Wanderungssaldo (2016)

Regulierung führt zu Angebotsverknappung

Die Regulierungspolitik von Senat und Bezirken in Form von Erhaltungssatzungen nach § 172 des Baugesetzbuches führt derzeit zu einer anhaltenden Verkaufszurückhaltung bei Eigentümern. Außerdem macht der Bezirk Kreuzberg zunehmend Gebrauch vom kommunalen Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch. Käufer werden vom Bezirk im Zuge der Prüfung des Vorkaufes mit sogenannten Abwendungsvereinbarung konfrontiert, die die Rechte des Erwerbers über die Einschränkungen aus dem § 172 hinaus erheblich einschränkt. Wir empfehlen Käufern, keinesfalls auf Abwendungsvereinbarungen einzugehen. Unser Haus ist versiert und kann sowohl Verkäufer von Mietshäusern in Berlin als auch Käufer eingehen zu dieser Thematik beraten.

Bis heute hat sich die Unterteilung des Bezirks in Kreuzberg 36 und Kreuzberg 61 erhalten, der alten Bezeichnung der Berliner Postzustellbezirke. Der 66 Meter hohe Kreuzberg im Viktoriapark war Namensgeber für den Stadtteil. Die Oranienstraße mit (fast) unzähligen Geschäften, Cafés, Bars und Clubs ist die zentrale Straße in Kreuzberg 36. Das Pendant in Kreuzberg 61 ist die Bergmannstraße. Rund um beide Straßenzüge erstrecken sich große Kieze. Die Bergmannstraße gilt als der gepflegtere, bürgerlichere Kiez von beiden, während die Oranienstraße noch immer das internationale Synonym für das rauere Kreuzberg ist.

Bevölkerung und Leben in Kreuzberg

Kreuzberg zählt 2016 fast 153.000 Einwohner, darunter etwa die Hälfte mit Migrationshintergrund. Die Bevölkerungsstruktur unterliegt einem fortlaufenden und dynamischen Wandel. Im einstigen Arbeiterbezirk steigt die Kaufkraft. Aus den Studenten, die aufgrund günstiger Mieten nach Kreuzberg zogen, sind Young Professionals geworden, die mit ihren Familien eine neue bürgerliche und mittelständische Bewohnerschicht abdecken. Dies soll nicht implizieren, dass der Ortsteil einen gediegenen Charakter annimmt. Vielmehr schätzt das junge und internationale Publikum die ausgedehnte Kneipen- und Clublandschaft und die vielfältige Musik-Szene.

Kreuzberg ist ein bunter, facettenreicher und multi-kultureller Ortsteil. Ob kleine Galerien, Buchläden, einer der größten Comicläden Deutschlands (Modern Graphics), Clubs oder Cafés: Kreuzberg ist vielfältig! Auch zahlreiche Showrooms und Künstlervereinigen und eine alternative Medizinszene sind in Kreuzberg angesiedelt. Darüber hinaus gilt der Bezirk auch bei Sterne-Restaurants und Edel-Boutiquen als gute Lage, was auf eine steigende Kaufkraft in Kreuzberg rückschließen lässt. Erst kürzlich vergab der „Guide Michelin“ dem Kreuzberger Restaurant „Horvath“ am Paul-Lincke-Ufer einen zweiten Stern.

Die größten Events in Kreuzberg sind der Karneval der Kulturen und das Straßenfest am 1. Mai. Beide Veranstaltungen ziehen jährlich tausende Besucher an. Entsprechend beliebt ist Kreuzberg bei Feriengästen, die gerne ins Geschehen eintauchen und sich in den Quartieren beherbergen lassen. Im Lauf der Zeit hat dies zu vielen Ferienwohnungen in fast allen Quartieren geführt. Mit dem Zweckentfremdungsverbot reduziert sich sich diese Zahl nun nach und nach.

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