Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Kreuzberg

Kaum 20 Jahre ist es her, als Kreuzberg seine genetischen Anlagen als ursprüngliches Arbeiterviertel noch in sich trug. Niedrigste Standards, prekäre Wohnsituationen in verfallenen Altbauten, Außentoiletten, die Wohnungen meist ohne Bad oder Warmwasser und in den meisten Fällen Ofenheizungen.

Bereits in den 70er Jahren wurden in Kreuzberg ganze Häuserblocks abgerissen und durch funktionale Bauten ersetzt. Nur die Proteste der Bevölkerung und Hausbesetzungen konnten verhindern, dass noch größere Schäden durch die Stadtplaner angerichtet wurden. Ein Beispiel hierfür ist das Bethanien am Mariannenplatz, das vormals als Krankenhaus diente. Nach der Einstellung des Krankenhausbetriebes, stand das Gebäude sofort auf der Abrissliste des Bezirkes. Bürgerinitiativen leisteten größten Widerstand und retteten das Ensemble, das heute als Künstlerhaus genutzt wird und international bekannt ist. Diese und ähnliche Geschichten sind typisch für die Bewusstseins-Kultur in Kreuzberg, die sich bis in die Gegenwart bewahrt hat und zum Kreuzberger Alltag gehört, in der Gegenwart jedoch in einem moderneren und sehr internationalen Kontext.

Das progressive, moderne Berlin ist in Kreuzberg allgegenwärtig. Der junge Kreuzberger ist polyglott. Tausende junger Menschen aus fast 200 Nationen leben in Kreuzberg. Dieses internationale Publikum bevölkert die Kieze mit Selbstverständlichkeit und Gelassenheit und sorgt gleichzeitig 365 Tage im Jahr für ein agiles Kultur-, Straßen- und Nachtleben. Das Ufer des Landwehrkanals, die Grünanlagen Görlitzer- und Treptower Park, Restaurants und Clubs am Wasser, multikulturelles Leben und urbaner Lifestyle charakterisieren den Bezirk. Mit dem Fall der Mauer 1989 fand sich der ehemalige Grenzbezirk plötzlich in seiner alten Position wieder, mitten in Berlin. Die Kreuzberger Szene verstreute oder verlagerte sich in die neu entstehenden Kieze in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und nach Neukölln. Über Jahre hinweg fand eine Abwanderungsbewegung statt, die erst zu Beginn des neuen Jahrtausends stoppte und heute in einer Zuwanderungswelle mündet.

73,24
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
51,99
%
Internationalität (2016)
152.950
Einwohnerzahl (2016)
35,43
Wohnfläche je Einwohner
9,48
%
Arbeitslosenquote (06/16)
-261
Wanderungssaldo (2016)

Bis heute hat sich die Unterteilung des Bezirks in Kreuzberg 36 und Kreuzberg 61 erhalten, der alten Bezeichnung der Berliner Postzustellbezirke. Der 66 Meter hohe Kreuzberg im Viktoriapark war Namensgeber für den Stadtteil. Die Oranienstraße mit (fast) unzähligen Geschäften, Cafés, Bars und Clubs ist die zentrale Straße in Kreuzberg 36. Das Pendant in Kreuzberg 61 ist die Bergmannstraße. Rund um beide Straßenzüge erstrecken sich große Kieze. Die Bergmannstraße gilt als der gepflegtere, bürgerlichere Kiez von beiden, während die Oranienstraße noch immer das internationale Synonym für das rauere Kreuzberg ist.

Immobilienmarkt in Kreuzberg

Die strukturellen Veränderungen, die neue Nähe Kreuzbergs zu attraktiven internationalen Arbeitgebern aus der Medienbranche und die bevorzugte Lage des Bezirks für die internationale Gründerszene verändern das Bild in den Kiezen Kreuzbergs. Der Anteil von Eigentümern genutzten Wohnraumes steigt in Kreuzberg jedoch nur langsam. Der Bezirk bleibt ein Mieterbezirk. Der Wohnungs-Leerstand in Kreuzberg ist faktisch null.

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Kreuzberg

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise Kreuzberg: Nachfrage kaum zu decken

In den letzten Jahren sind viele neue Wohnungen in Kreuzberg durch Neubauprojekte hinzugekommen. Trotz teilweise auch sehr großer Wohnbauprojekte, ist die Nachfrage bei Miet- und Eigentumswohnungen in Kreuzberg derzeit nicht zu befriedigen. Infolgedessen drehte sich auch 2016 die Preisspirale in Kreuzberg weiter. Im Vergleich zum Vorjahr und über alle Wohnungestypen im Bestand sind die geforderten Preise um etwa 15 Prozent gestiegen. Lediglich im sehr hochpreisigen Segment war eine Preisberuhigung feststellbar. Mit den steigenden Preisen ist auch die Verkaufsdauer nach oben gegangen. Sie liegt im Durchschnitt nun bei 15 Wochen, zu 13 Wochen im Vorjahr.
Etwa 1.300 Etagenwohnungen wurden 2016 in Kreuzberg angeboten, hinzu kommen knapp 70 Dachgeschosswohnungen und Penthouse-Apartments. Die Preisspitze lag im Bereich von etwas über 10.000 Euro pro Quadratmeter. In der langen Zeitreihe betrachtet, haben sich die Preise von 2007 bis 2016 etwa verdreifacht. Interessant ist auch, dass die Wohnungen in Kreuzberg kleiner werden. Die Wohnungsgröße liegt derzeit bei ca. 92m² Wohnfläche; die durchschnittliche Zimmeranzahl beträgt drei Zimmer.
Die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen und Neubauwohnungen liegen etwa 900 Euro auseinander. Bei Dachgeschosseinheiten und Penthouse-Apartments, wie Wohnungen im obersten Geschoss ohne Schrägen genannt werden, findet eine Annäherung zwischen Bestand und Neubau statt.

Bevölkerung und Leben in Kreuzberg

Kreuzberg zählt 2016 fast 153.000 Einwohner, darunter etwa die Hälfte mit Migrationshintergrund. Die Bevölkerungsstruktur unterliegt einem fortlaufenden und dynamischen Wandel. Im einstigen Arbeiterbezirk steigt die Kaufkraft. Aus den Studenten, die aufgrund günstiger Mieten nach Kreuzberg zogen, sind Young Professionals geworden, die mit ihren Familien eine neue bürgerliche und mittelständische Bewohnerschicht abdecken. Dies soll nicht implizieren, dass der Ortsteil einen gediegenen Charakter annimmt. Vielmehr schätzt das junge und internationale Publikum die ausgedehnte Kneipen- und Clublandschaft und die vielfältige Musik-Szene.

Kreuzberg ist ein bunter, facettenreicher und multi-kultureller Ortsteil. Ob kleine Galerien, Buchläden, einer der größten Comicläden Deutschlands (Modern Graphics), Clubs oder Cafés: Kreuzberg ist vielfältig! Auch zahlreiche Showrooms und Künstlervereinigen und eine alternative Medizinszene sind in Kreuzberg angesiedelt. Darüber hinaus gilt der Bezirk auch bei Sterne-Restaurants und Edel-Boutiquen als gute Lage, was auf eine steigende Kaufkraft in Kreuzberg rückschließen lässt. Erst kürzlich vergab der „Guide Michelin“ dem Kreuzberger Restaurant „Horvath“ am Paul-Lincke-Ufer einen zweiten Stern.

Die größten Events in Kreuzberg sind der Karneval der Kulturen und das Straßenfest am 1. Mai. Beide Veranstaltungen ziehen jährlich tausende Besucher an. Entsprechend beliebt ist Kreuzberg bei Feriengästen, die gerne ins Geschehen eintauchen und sich in den Quartieren beherbergen lassen. Im Lauf der Zeit hat dies zu vielen Ferienwohnungen in fast allen Quartieren geführt. Mit dem Zweckentfremdungsverbot reduziert sich sich diese Zahl nun nach und nach. Informationen zu diesem Thema finden Sie in diesem BLOG-Beitrag.

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