Immobilienmarkt Berlin Neukölln
Berlin-Immobilien: Neukölln

Neukölln ist einer der heißesten Szene-Hotspots in Berlin! Eine agile, junge und internationale Kulturszene bevölkert die Kieze Neuköllns. Die Aufbruchsstimmung zieht vor allem junge Neu-Berliner, Studenten und junge Familien an. Theaterwerkstätten, Ateliers, kleine Start-ups und Bars oder Hipster-Restaurants sind in Neukölln genauso zuhause wie Manufakturen und Handwerk. In den beliebtesten Quartieren wie Reuterkiez, Richardplatz und entlang des Landwehrkanals öffnen ständig neue kleine Kneipen und Galerien. Die Quartiere nahe des zentralen Hermannplatzes und entlang des Landwehrkanals laufen wegen der Nachbarschaft zu Kreuzberg umgangssprachlich unter dem Begriff Kreuzkölln. Geographisch gesehen ist diese Bezeichnung nur für die Quartiere entlang des Landwehrkanals und des Kottbusser Damms zutreffend. Mit etwa 328.000 Einwohnern kommt Neukölln der Größe einer mittleren Kleinstadt gleich; mit hochverdichteten, städtischen Altbau-Strukturen im Norden, hin zu einer aufgelockerten Mischbebauung im Süden, dominiert von Reihenhäusern, Ein- bis Zweifamilienhäusern mit vorstädtischem Charakter. Neukölln besteht aus den Ortsteilen Neukölln, Britz, Buckow, Rudow und Gropiusstadt.

Immobilienpreise in Neukölln

Die Immobilienpreise in Berlin-Neukölln ziehen seit Jahren massiv an. Aus dem ehemaligen Underdog ist einer der heißesten Bezirke geworden. Auch das Jahr 2018 schließt nahtlos an diese Entwicklung an. Im ersten Quartal 2018 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Neukölln bei knapp EUR 4.100/m² Wohnfläche. Das entspricht einer Steigerung um 9,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Damit verlangsamt sich der Anstieg auf hohem Niveau deutlich.

Nicht jeder Lage in Neukölln verkauft sich von allein, was sich auch auf die durchschnittliche Vermarktungsdauer niederschlägt, die derzeit etwa 12 Wochen beträgt.

In besonders beliebten Quartieren, wie Schillerkiez, Richardplatz und den Kreuzköllner Uferlagen, werden höhere Preise nachgefragt. Insgesamt haben sich zwischen 2007 und 2018 die Immobilienpreise in Neukölln deutlich mehr als verdoppelt. Da es noch viel unsanierten Bestand gibt, werden sich in den nächsten Jahren noch gute Investitionsmöglichkeiten ergeben, auch wenn sich immer mehr Milieuschutz- und Sanierungsgebiete (stark) regulierend auswirken. Das Verhältnis von selbstgenutzten Eigentumswohnungen zu Mietwohnungen beträgt berlintypische 15 zu 85 Prozent bei etwa 155.000 Wohnungen in annähernd 25.700 Wohngebäuden (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Wohnungsmarkt Neukölln Preissegmente

Infographik unten: Evolutionsstufe Wohnungsmarkt Neukölln. Preissegmente und Entwicklung durchschnittlicher Quadratmeterpreis im Bestand.

Zinshausmarkt Neukölln

Die Preise für Zinshäuser in Neukölln entwickeln sich seit Jahren parallel zum Wohnungsmarkt steil aufwärts. Der ehemalige Underdog unter den Berliner Bezirken zeichnet sich jedoch nicht durch Konstanz aus; im 10-Jahreszeitraum unterlagen die Quadratmeterpreise immer wieder stärkeren Schwankungen. Nach besonders starken Anstiegen folgten bezogen auf das Vorjahr meist kleinere Preiskorrekturen. In unserem 10-Jahres-Index weist Neukölln einen Quadratmeterpreisanstieg von knapp unter 370 Prozent seit 2006 auf. Der Spread bewegt sich im Jahr 2017 zwischen 1.800 und 5.400 je Quadratmeter Wohnfläche. Die Anzahl offen am Markt angebotener Objekte sinkt seit Jahren kontinuierlich, auf nur noch 15 Mietshäuser in 2017. Von 2015 auf 2016 stieg der durchschnittliche Nachfragepreis um 65 Prozent. Von 2016 auf 2017 ist der Preis um 22 Prozent gestiegen. Der durchschnittlich nachgefragte Quadratmeterpreis lag 2017 bei knapp EUR 2.800/m².
Der fast flächendeckende Milieuschutz in Neukölln bremst den Markt und die Entwicklung derzeit aus. Eigentümer und Käufer von Zinshäusern in Neukölln werden in ihrem Handlungsspielraum stark beeinträchtigt. Dies wirkt sich dämpfend auf die aktuelle Preisentwicklung aus.

Mietshäuser / Zinshäuser Neukölln Überblick

Jahr EUR/m² Transaktionen +/- Vorjahr Index (2006 = 0)
2006 600 101 0 0
2007 700 164 17 17
2008 700 122 0 17
2009 600 135 -14 0
2010 700 102 17 17
2011 1000 86 43 67
2012 1200 57 20 100
2013 1200 71 0 100
2014 1600 12 33 167
2015 1700 17 6 183
2016 2300 14 65 283
2017 2800 15 22 367

Neukölln Zu-/Fortzüge Europäische Union 2017

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Eigene Berechnung.
Land Zuzug Fortzug Saldo
Belgien 55 34 21
Bulgarien 675 91 584
Dänemark und Färöer 77 53 24
Estland 12 0 12
Finnland 51 30 21
Frankreich 320 177 143
Griechenland 154 48 106
Irland 83 44 39
Italien 447 197 250
Kroatien 96 28 68
Lettland 26 9 17
Litauen 36 10 26
Luxemburg 12 6 6
Malta 3 0 3
Niederlande 110 76 34
Österreich 160 112 48
Polen 481 195 286
Portugal 58 39 19
Rumänien 634 77 557
Schweden 109 86 23
Slowakei 15 9 6
Slowenien 15 4 11
Spanien 241 197 44
Tschechische Republik 22 3 19
Ungarn 62 22 40
Vereinigtes Königreich 478 185 293
Zypern 10 3 7

Interaktive Neukölln Map: Alles auf einen Blick.

Erfahren Sie mehr über Berlin-Neukölln. Klicken Sie in unserer interaktiven Map auf die Auswertung, die Sie interessiert. Wo wohnt meine Peer-Group? Wie international ist mein Kiez? Wir grün ist Neukölln? Wenn Sie auf Berlin 2016 klicken, erhalten Sie die Informationen für Gesamt-Berlin.

Neukölln Dashboard

66,32
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
43,85
%
Internationalität (2016)
327.522
Einwohnerzahl (2016)
35,46
Wohnfläche je Einwohner
12,28
%
Arbeitslosenquote (06/16)
-881
Wanderungssaldo (2016)

Diversifizierung nach Lagen

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern das Gesicht des Bezirks. Das Gebiet im nördlichen Bereich Neuköllns Karl-Marx-Straße / Sonnenallee ist seit März 2011 Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für über 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen). Hier befindet sich auch das administrative Zentrum Neuköllns. Die Karl-Marx-Straße soll in 15 Jahren den Wandel zu einem attraktiven öffentlichen Stadtraum vollziehen.

Auch in Neu-Britz zwischen Delbrückstraße und Jahnstraße befindet sich ein Sanierungsgebiet, welches sich seit dem Ausbau der Stadtautobahn in einem Transformationsprozess befindet. Hier ist über dem Tunnel der Autobahn der Carl-Weder-Park entstanden. Alte Wohneinheiten werden saniert, neuer Wohnraum ist geplant.

Im Ortsteil Britz findet sich sowohl eine großstädtische Bebauung als auch weiter südlich eine eher vorstädtische Architektur. Die Siedlung aus dem Jahr 1907 zwischen Pintschallee, Rungius-, Hannemann- und Franz-Körner-Straße gilt städtebauliches Ideal. Sie ist im äußeren Bereich zwei- bis dreigeschossig bebaut, in der Mitte befinden sich Reihenhäuser mit Gärten. Westlich der Fritz-Reuter-Allee befindet sich Hufeneisensiedlung (UNESCO-Weltkulturerbe), die in den 1920er Jahren nach Plänen von Bruno Traut und Martin Wagner gebaut wurde. Rudow und Buckow weisen eine verwandte Bebauung mit Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcken. Zwischen den Wohngebieten sind zahlreiche Grünanlagen angesiedelt.

Wirtschaftsstandort Neukölln

Neukölln ist einer der bedeutsamsten Industriebezirke Berlins. Nach Angaben des Bezirksamtes Neukölln sind hier derzeit rund 22.000 Gewerbetreibende angesiedelt. Etwa 5.500 Betriebe bieten rund 60.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Dabei wird in Neukölln eine heterogene Branchenstruktur geboten, die sowohl zahlreiche innovative Unternehmen als auch verschiedene Großbetriebe und viele kleine und mittlere Unternehmen. Neukölln weist eine exponierte Lage mit sehr guten Wasser- und Schienenverbindungen sowie einer hervorragenden Anbindung über die Autobahn A 113 auf. Auch die enge Verbindung zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof sowie die Nähe zu dem zukünftigen Flughafen Berlin-Brandenburg-International stellen bedeutsame Standortvorteile dar.

Sowohl die Traditionsbranchen, darunter die Elektroindustrie, Fahrzeugtechnik, Lebensmittelindustrie und Pharmaindustrie, als auch die Kultur- und Kreativwirtschaft sind in Neukölln ansässig. BIOTRONIK, Mondeléz International, Philipp Morris, PUK-WERKE und Viessmann zählen zu einigen der bedeutenden Großunternehmen in Neukölln. Insgesamt verfügt Neukölln über etwa 307 ha Gewerbefläche. Die vier größten Gewerbeflächen des Bezirks befinden sich in den folgenden Gebieten:

  • Teltowkanal-Süd mit ca. 35 ha
  • Grenzallee mit ca. 140 ha
  • Nördliche Sonnenallee mit ca. 71 ha
  • Kanalstraße mit ca. 61 ha

Neukölln ist auch für Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen ein ausgezeichneter Standort. Das zweitgrößte Einkaufszentrum, die Gropius-Passagen, ist hier u.a. ansässig. Auch Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, ist in Neukölln angesiedelt. Das 4 Sterne Superior Hotel befindet sich in der Sonnenallee und verfügt über 1.125 Zimmer und Suiten.

Szene, Multi-Kulti, Stadtteilmütter und viel Kultur in Neukölln

Mit etwa 327.500 Einwohnern gehört Neukölln zu den bevölkerungsreichsten Bezirken Berlins. Vor kurzem wurde Neukölln noch mit hoher Arbeitslosigkeit, einer ebenso hohen Kriminalitätsrate und einer bildungsfernen Bevölkerungsschicht mit hohem Migrationsanteil assoziiert. Die Gegenwart entfernt sich immer weiter von diesem Image. Heute gilt Neukölln als multikulturellen Mikro-Metropole, zentral gelegen, mit bunter Szenekultur.

Ein junges und internationales Publikum beherrscht die meisten Quartiere im Bezirk. Künstler, Studenten, internationale Neu-Berliner und auch Investoren haben dafür gesorgt, dass die ehemals ungepflegt und etwas trostlos erscheinenden Quartiere sich wieder mit Leben gefüllt haben. Den Anfang machte die Lage zwischen Maybachufer und Sonnenallee, das sogenannte Kreuzkölln, dann kam der Nord-Kiez in der Nähe des ehemaligen Flugplatzes Tempelhof (Tempelhofer Freiheit). Mittlerweile gibt es viele kleine Quartiere, die alle einen regelrechten Zuzugsboom erfahren. Die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere beruht allerdings nicht ausschließlich auf den Zuzug einer jungen, kreativen Szene. Seit 1999 gibt es Programme, die auf die Sozialstrukturdaten in Neukölln reagieren. Insgesamt entstanden im Rahmen des Förderprogrammes der Sozialen Stadt 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Davon befinden sich 10 der Quartiere im Norden Neuköllns, das 11. Quartier befindet sich weiter südlich und umfasst die Gropiusstadt. Insgesamt leben mehr als ein Drittel der Gesamtbevölkerung in den ausgewiesenen Quartiersmanagementgebieten. Ein weiteres, sehr erfolgreiches Förderprogramm umfasst das Projekt der „Stadtteilmütter“ in den Neuköllner Quartiersmanagementgebieten. Insgesamt wurden seit 2007 etwa 360 Frauen mit Migrationshintergrund überwiegend türkischer und arabischer Herkunft zu Stadtteilmüttern ausgebildet. Diese werden im Rahmen einer Beschäftigungsmaßnahme tätig und zu Themen wie Bildung, Sprache, Gesundheit und Erziehung geschult. Mit ihrem Wissen besuchen die Stadtteilmütter andere Familie ihrer Communities innerhalb des Quartiersmanagementgebietes und stehen diesen motivierend, sensibilisierend sowie vermittelnd zur Seite. Ziel ist es, die Sprachfähigkeit von Kindern und Eltern zu fördern.

Umfangreiches Kulturangebot in Neukölln

Neukölln bietet ein buntes Kulturangebot. Wer in ein engagiertes und nicht dogmatisches Musiktheater sucht, ist in der Neuköllner Oper richtig. Einmal im Jahr wird hier ein Musicalstück von Peter Lund und den Studenten der Universität der Künste aufgeführt. Eine weitere Besonderheit stellt der Heimathafen Neukölln im Rixdorfer Ballsaal dar. Hier besticht der Varité-Saalbau mit neobarocken Verzierungen und Jugendstilelementen. Unter dem Motto „Wir sind Volkstheater!“ bietet der Heimathafen ein vielfältiges Programm aus Schauspiel, Musiktheater, Konzerten sowie Lesungen. Auch im prächtigen Schloss Britz, das seit 1971 unter Denkmalschutz gestellt wurde, finden regelmäßig Konzerte und Ausstellungen statt. Der heute etwa 1,8 ha große Schlosspark spiegelt an vielen Elementen des Gartens seine dreihundertjährige Geschichte wider.

In Neukölln bestehen zahlreiche Möglichkeiten für Freizeit, Erholung und Sport. Der Britzer Garten, der Kölnerpark oder die Hasenheide sind nur einige der vielen Erholungsflächen in Neukölln.

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