Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Neukölln

Neukölln ist derzeit der Szene-Hotspot schlechthin. Eine agile, junge und internationale Kulturszene bevölkert die Kieze des Ortsteils. Die neue Aufbruchsstimmung zieht junge Berlin-Touristen genauso an, wie Studenten und junge Familien. Theaterwerkstätten, Ateliers und Poetry Slam sind in Neukölln genauso zuhause wie kleine Produktionsstätten und Hipsterläden. In den beliebtesten Quartieren wie dem Reuterkiez, den Straßen rund um den Richardplatz und entlang des Landwehrkanals öffnen monatlich neue kleine Galerien und Kneipen. Die Quartiere nahe des zentralen Hermannplatzes und entlang des Landwehrkanals laufen wegen der Nachbarschaft zu Kreuzberg umgangssprachlich unter dem Begriff Kreuzkölln. Geographisch gesehen ist diese Bezeichnung nur für die Quartiere entlang des Landwehrkanals und des Kottbusser Damms zutreffend.

Mit 327.522 Einwohnern entspricht der Bezirk der Größe einer mittleren Kleinstadt, mit allen zugehörigen Strukturen, von hochverdichteten, städtischen Strukturen im Norden mit klassischer Altbaustruktur, hin zu einer aufgelockerten Mischbebauung im Süden, mit Reihenhäusern, Ein- bis Zweifamilienhäusern und vorstädtischem Charakter. Neukölln setzt sich aus den Ortsteilen Neukölln, Britz, Buckow, Rudow und Gropiusstadt zusammen und zeichnet sich durch sehr unterschiedliche Wohnlagen und Berlin-Immobilien aus.

66,32
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
43,85
%
Internationalität (2016)
327.522
Einwohnerzahl (2016)
35,46
Wohnfläche je Einwohner
12,28
%
Arbeitslosenquote (06/16)
-881
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt Neukölln

Die meisten Wohnlagen in Neukölln sind einfach, aber gefühlt gut und vor allem stark nachgefragt. In wenigen Bezirken haben sich die Quadratmeterpreise in so kurzer Zeit so rasant verändert wie hier.

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Neukölln

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Neukölln. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Wohnungspreise in Neukölln

Noch gibt es in Kreuzbergs beliebtem Nachbarbezirk vergleichsweise günstige Wohnungen. Allerdings sind die Immobilienpreise in 2016 nach einer kleinen Beruhigung im Jahr 2015 wieder um etwa 21 Prozent gestiegen. Unseren Auswertungen zufolge bleiben Eigentumswohnungen in Neukölln bei einer realistischen Preiseinschätzung etwa 12 Wochen am Markt und werden damit schneller verkauft als Wohnungen in den meisten anderen Bezirken. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen in Neukölln lagen 2016 im Mittel bei etwa 3.200 EUR/m². In den besonders beliebten Quartieren, wie Schillerkiez, Richardplatz und den Kreuzköllner Uferlagen, werden Wohnungen auch zu weit höheren Quadratmeterpreisen angeboten und verkauft. Zwischen 2007 und 2016 haben sich die Preise von Immobilien in Neukölln mehr als verdoppelt.

Auffällig ist auch die derzeit steigende Anzahl von Neubauprojekten in Neukölln, denn bis vor kurzem gab es im Bezirk fast keinen Wohnungsneubau. Auch dies schlägt sich in der Preisentwicklung nieder: Neubau-Wohnungen in Neukölln lagen 2016 bei deutlich über EUR 4.600 je Quadratmeter Wohnfläche.
Da es noch viel unsanierten Bestand gibt, werden sich in den nächsten Jahren noch gute Investitionsmöglichkeiten ergeben. Regulierend auf die Preisentwicklung wirken sich die Milieuschutz- und Sanierungsgebiete in Neukölln aus. Das Verhältnis von selbstgenutzten Eigentumswohnungen zu Mietwohnungen beträgt 15 zu 85 Prozent bei etwa 155.000 Wohnungen in annähernd 25.700 Wohngebäuden (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Mietsituation in Neukölln

Die Angebotsmieten in Neukölln lagen unseren Auswertungen zufolge 2016 bei ca. 10,32/m² und damit doppelt so hoch, wie die Bestandsmieten im Bereich zwischen EUR 5 und 6 pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Neukölln beträgt 69,7m² (Quelle: Amt für Statistik). Damit liegt Neukölln an letzter Stelle in Berlin. Pro Einwohner stehen im Schnitt 36,1 m² Wohnfläche zur Verfügung.

Viele unterschiedliche Lagen in Neukölln

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern das Gesicht des Bezirks.

Das Gebiet im nördlichen Bereich Neuköllns Karl-Marx-Straße / Sonnenallee ist seit März 2011 ein sogenanntes Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für über 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen). Hier befindet sich auch das administrative Zentrum Neuköllns. Die Karl-Marx-Straße soll in 15 Jahren den Wandel zu einem attraktiven öffentlichen Stadtraum vollziehen.

Auch in Neu-Britz zwischen Delbrückstraße und Jahnstraße befindet sich ein Sanierungsgebiet, welches sich seit dem Ausbau der Stadtautobahn in einem Transformationsprozess befindet. Hier ist über dem Tunnel der Autobahn der Carl-Weder-Park entstanden. Alte Wohneinheiten werden saniert und die Entstehung von neuem Wohnraum ist geplant.

Im Ortsteil Britz gibt es sowohl eine großstädtische Bebauung als auch weiter südlich eine eher vorstädtische Architektur. Die Siedlung aus dem Jahr 1907 zwischen Pintschallee, Rungius-, Hannemann- und Franz-Körner-Straße gilt als Ideal. Die Siedlung ist im äußeren Bereich zwei- bis dreigeschossig bebaut, in der Mitte befinden sich Reihenhäuser mit Gärten. Auch bekannt für Britz ist die Hufeneisensiedlung, die sich westlich der Fritz-Reuter-Allee befindet und in den 1920er Jahren nach Plänen von Bruno Traut und Martin Wagner konzipiert wurde. Heute zählt die Hufeisensiedlung zum UNESCO-Weltkulturerbe.

Rudow und Buckow weisen eine ähnliche Bebauung auf. Hier dominieren sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcke. Zwischen den Wohngebieten sind zahlreiche Grünanlagen angesiedelt.

Wirtschaftsstandort Neukölln

Neukölln ist einer der bedeutsamsten Industriebezirke Berlins. Nach Angaben des Bezirksamtes Neukölln sind hier derzeit rund 22.000 Gewerbetreibende angesiedelt. Etwa 5.500 Betriebe bieten rund 60.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Dabei wird in Neukölln eine heterogene Branchenstruktur geboten, die sowohl zahlreiche innovative Unternehmen als auch verschiedene Großbetriebe und viele kleine und mittlere Unternehmen. Neukölln weist eine exponierte Lage mit sehr guten Wasser- und Schienenverbindungen sowie einer hervorragenden Anbindung über die Autobahn A 113 auf. Auch die enge Verbindung zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof sowie die Nähe zu dem zukünftigen Flughafen Berlin-Brandenburg-International stellen bedeutsame Standortvorteile dar.

Sowohl die Traditionsbranchen, darunter die Elektroindustrie, Fahrzeugtechnik, Lebensmittelindustrie und Pharmaindustrie, als auch die Kultur- und Kreativwirtschaft sind in Neukölln ansässig. BIOTRONIK, Mondeléz International, Philipp Morris, PUK-WERKE und Viessmann zählen zu einigen der bedeutenden Großunternehmen in Neukölln. Insgesamt verfügt Neukölln über etwa 307 ha Gewerbefläche. Die vier größten Gewerbeflächen des Bezirks befinden sich in den folgenden Gebieten:

  • Teltowkanal-Süd mit ca. 35 ha
  • Grenzallee mit ca. 140 ha
  • Nördliche Sonnenallee mit ca. 71 ha
  • Kanalstraße mit ca. 61 ha

Neukölln ist auch für Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen ein ausgezeichneter Standort. Das zweitgrößte Einkaufszentrum, die Gropius-Passagen, ist hier u.a. ansässig. Auch Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, ist in Neukölln angesiedelt. Das 4 Sterne Superior Hotel befindet sich in der Sonnenallee und verfügt über 1.125 Zimmer und Suiten.

Szene, Multi-Kulti, Stadtteilmütter und viel Kultur in Neukölln

Mit etwa 327.500 Einwohnern gehört Neukölln zu den bevölkerungsreichsten Bezirken Berlins. Vor kurzem wurde Neukölln noch mit hoher Arbeitslosigkeit, einer ebenso hohen Kriminalitätsrate und einer bildungsfernen Bevölkerungsschicht mit hohem Migrationsanteil assoziiert. Die Gegenwart entfernt sich immer weiter von diesem Bild. Denn das Bild der multikulturellen Mikro-Metropole in Berlin hat sich grundlegend gewandelt. Zentral gelegen, eine bunte Szenekultur, multi-kulturell, jung, international. Der Bezirk durchläuft eine rasante Entwicklung.

Ein junges und internationales Publikum beherrscht die meisten Quartiere im Bezirk. Junge Künstler, Studenten, internationale Neu-Berliner und auch Investoren haben dafür gesorgt, dass die ehemals ungepflegt und etwas trostlos erscheinenden Quartiere sich wieder mit Leben gefüllt haben. Den Anfang machte die Lage zwischen Maybachufer und Sonnenallee, das sogenannte Kreuzkölln, dann kam der Nord-Kiez in der Nähe des ehemaligen Flugplatzes Tempelhof (Tempelhofer Freiheit). Mittlerweile gibt es viele kleine Quartiere, die alle einen regelrechten Zuzugsboom erfahren. Die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere beruht allerdings nicht ausschließlich auf den Zuzug einer jungen, kreativen Szene. Seit 1999 gibt es Programme, die auf die Sozialstrukturdaten in Neukölln reagieren. Insgesamt entstanden im Rahmen des Förderprogrammes der Sozialen Stadt 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Davon befinden sich 10 der Quartiere im Norden Neuköllns, das 11. Quartier befindet sich weiter südlich und umfasst die Gropiusstadt. Insgesamt leben mehr als ein Drittel der Gesamtbevölkerung in den ausgewiesenen Quartiersmanagementgebieten. Ein weiteres, sehr erfolgreiches Förderprogramm umfasst das Projekt der „Stadtteilmütter“ in den Neuköllner Quartiersmanagementgebieten. Insgesamt wurden seit 2007 etwa 360 Frauen mit Migrationshintergrund überwiegend türkischer und arabischer Herkunft zu Stadtteilmüttern ausgebildet. Diese werden im Rahmen einer Beschäftigungsmaßnahme tätig und zu Themen wie Bildung, Sprache, Gesundheit und Erziehung geschult. Mit ihrem Wissen besuchen die Stadtteilmütter andere Familie ihrer Communities innerhalb des Quartiersmanagementgebietes und stehen diesen motivierend, sensibilisierend sowie vermittelnd zur Seite. Ziel ist es, die Sprachfähigkeit von Kindern und Eltern zu fördern.

Umfangreiches Kulturangebot in Neukölln

Neukölln bietet ein buntes Kulturangebot. Wer in ein engagiertes und nicht dogmatisches Musiktheater sucht, ist in der Neuköllner Oper richtig. Einmal im Jahr wird hier ein Musicalstück von Peter Lund und den Studenten der Universität der Künste aufgeführt. Eine weitere Besonderheit stellt der Heimathafen Neukölln im Rixdorfer Ballsaal dar. Hier besticht der Varité-Saalbau mit neobarocken Verzierungen und Jugendstilelementen. Unter dem Motto „Wir sind Volkstheater!“ bietet der Heimathafen ein vielfältiges Programm aus Schauspiel, Musiktheater, Konzerten sowie Lesungen. Auch im prächtigen Schloss Britz, das seit 1971 unter Denkmalschutz gestellt wurde, finden regelmäßig Konzerte und Ausstellungen statt. Der heute etwa 1,8 ha große Schlosspark spiegelt an vielen Elementen des Gartens seine dreihundertjährige Geschichte wider.

In Neukölln bestehen zahlreiche Möglichkeiten für Freizeit, Erholung und Sport. Der Britzer Garten, der Kölnerpark oder die Hasenheide sind nur einige der vielen Erholungsflächen in Neukölln.

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