Einer der heißesten Szene-Hotspots in Berlin
Immobilienmarkt Neukölln

Eine agile, junge und internationale Szene bevölkert die Kieze Neuköllns. Die Aufbruchsstimmung zieht junge Neu-Berliner, Studenten und junge Familien an. Start-ups, Bars oder Hipster-Restaurants sind in Neukölln genauso zuhause wie kleine Manufakturen und Handwerk. In den beliebtesten Quartieren wie Reuterkiez, Richardplatz und entlang des Landwehrkanals säumen Kneipen und Galerien die Straßen. Die Quartiere nahe des zentralen Hermannplatzes und entlang des Landwehrkanals laufen wegen der Nachbarschaft zu Kreuzberg umgangssprachlich unter dem Begriff Kreuzkölln. Geographisch gesehen ist diese Bezeichnung nur für die Quartiere entlang des Landwehrkanals und des Kottbusser Damms zutreffend. Mit etwa 328.000 Einwohnern kommt Neukölln der Größe einer mittleren Kleinstadt gleich; mit hochverdichteten, städtischen Altbau-Strukturen im Norden, hin zu einer aufgelockerten Mischbebauung im Süden.

66,32
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
43,85
%
Internationalität (2016)
327.522
Einwohnerzahl (2016)
35,46
Wohnfläche je Einwohner
12,28
%
Arbeitslosenquote (06/16)
-881
Wanderungssaldo (2016)

Wohnungsmarkt Neukölln

Die Immobilienpreise in Berlin-Neukölln ziehen seit Jahren an. Aus dem ehemaligen Underdog ist ein gefragter Bezirk geworden. Auch 2018 schließt nahtlos an die Wertentwicklung an. Im dritten Quartal 2018 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Neukölln bei knapp EUR 4.150/m² Wohnfläche. Das entspricht einer Steigerung um 9,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Damit verlangsamt sich der Anstieg - auf hohem Niveau - deutlich. In besonders beliebten Quartieren, wie Schillerkiez, Richardplatz und den Kreuzköllner Uferlagen, werden auch höhere Preise verlangt und gezahlt. Insgesamt haben sich zwischen 2007 und 2018 die Immobilienpreise in Neukölln weit mehr als verdoppelt. Mit einem fast flächendeckend eingeführten Milieuschutz wirkt der Bezirk der Spekulation mit dem noch in großer Zahl vorhandenen, unsanierten Bestand vor. Dennoch wird es auch in den kommenden Jahren gute Investitionsmöglichkeiten geben, wenn die Strategie der Anleger nicht auf den kurzfristigen Wiederverkauf ausgelegt ist. Das Verhältnis von selbstgenutzten Eigentumswohnungen zu Mietwohnungen beträgt berlintypisch ~15:85 bei etwa 155.000 Wohnungen in annähernd 25.700 Wohngebäuden. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Wohnungsmarkt Neukölln Preissegmente

Neukölln ist ein Mega-Bezirk mit einem großen Umsatz an Immobilien. Die Verschiebungen im Preisgefüge sind erheblich. Der Anteil der Wohnungen in Neukölln zwischen EUR 2.000 und 4.000/m² Angebotspreis lag im Jahr 2008 noch bei fast 100 Prozent. Innerhalb von 10 Jahren ist das Segment vom Markt verschwunden. Ganze 14 Wohnungen unter EUR 2.000/m² wurden im Laufe des Jahres 2018 noch angeboten. Die mittleren und höheren Preissegmente nehmen nun den Markt zu jeweils etwa 47 Prozent ein. Zunehmend schieben sich auch Bestandswohnungen ab EUR 6.000/m² in den Neuköllner Immobilienmarkt.

Zinshausmarkt Neukölln

Die Preise für Zinshäuser in Neukölln entwickeln sich seit Jahren parallel zum Wohnungsmarkt: Steil aufwärts. Der ehemalige Underdog unter den Berliner Bezirken zeichnet sich jedoch nicht durch Konstanz aus; im 10-Jahreszeitraum unterlagen die Quadratmeterpreise immer wieder Schwankungen. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Quadratmeterpreisanstieg von etwa 370 Prozent zurückblicken. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der offen am Markt angebotenen Objekte seit Jahren kontinuierlich ab. Um Unruhe im Verkaufsprozess zu vermeiden, arbeitet auch unsere Firma ausschließlich mit der Vermarktung an den internen Kundenkreis. Der durchschnittliche Angebotspreis für Mietshäuser in Neukölln liegt, Stand 3.Quartal 2018, bei knapp über EUR 3.000 Euro und damit nur etwas höher als im Vorjahr. Die Gründe sind in vergangenen, leichten Preisübertreibungen bei einzelnen Objekten und im Milieuschutz zu verorten. Die fast flächendeckende Einführung von Erhaltungssatzungen in Neukölln bremst den Markt und die Entwicklung derzeit etwas aus. Eigentümer und Käufer von Zinshäusern in Neukölln werden in ihrem Handlungsspielraum eingeschränkt, was sich dämpfend auf die Preisgestaltung auswirkt.

Binnenwanderungen Neukölln

Interessanterweise verliert Neukölln im Binnenverhältnis mehr Einwohner, als der Bezirk gewinnt. 1.788 Neuköllner wandten ihrem Bezirk 2017 im Saldo den Rücken zu. Der Einwohnerverlust wird ausgeglichen durch die positiven Salden bei Zuwanderungen aus der EU (+2.707) und aus Deutschland (+505). Insgesamt wuchs der Bezirk im Jahr 2017 damit um 1.424 Bewohner.

Neukölln Zu-/Fortzüge Europäische Union 2017

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Eigene Berechnung.
Land Zuzug Fortzug Saldo
Belgien 55 34 21
Bulgarien 675 91 584
Dänemark und Färöer 77 53 24
Estland 12 0 12
Finnland 51 30 21
Frankreich 320 177 143
Griechenland 154 48 106
Irland 83 44 39
Italien 447 197 250
Kroatien 96 28 68
Lettland 26 9 17
Litauen 36 10 26
Luxemburg 12 6 6
Malta 3 0 3
Niederlande 110 76 34
Österreich 160 112 48
Polen 481 195 286
Portugal 58 39 19
Rumänien 634 77 557
Schweden 109 86 23
Slowakei 15 9 6
Slowenien 15 4 11
Spanien 241 197 44
Tschechische Republik 22 3 19
Ungarn 62 22 40
Vereinigtes Königreich 478 185 293
Zypern 10 3 7

Interaktive Neukölln Map: Alles auf einen Blick.

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Diversifizierung nach Lagen

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern das Gesicht des Bezirks. Das Gebiet im nördlichen Bereich Neuköllns Karl-Marx-Straße / Sonnenallee ist seit März 2011 Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für über 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen). Hier befindet sich auch das administrative Zentrum Neuköllns. Die Karl-Marx-Straße soll in 15 Jahren den Wandel zu einem attraktiven öffentlichen Stadtraum vollziehen.

Auch in Neu-Britz zwischen Delbrückstraße und Jahnstraße befindet sich ein Sanierungsgebiet, welches sich seit dem Ausbau der Stadtautobahn in einem Transformationsprozess befindet. Hier ist über dem Tunnel der Autobahn der Carl-Weder-Park entstanden. Alte Wohneinheiten werden saniert, neuer Wohnraum ist geplant.

Im Ortsteil Britz findet sich sowohl eine großstädtische Bebauung als auch weiter südlich eine eher vorstädtische Architektur. Die Siedlung aus dem Jahr 1907 zwischen Pintschallee, Rungius-, Hannemann- und Franz-Körner-Straße gilt städtebauliches Ideal. Sie ist im äußeren Bereich zwei- bis dreigeschossig bebaut, in der Mitte befinden sich Reihenhäuser mit Gärten. Westlich der Fritz-Reuter-Allee befindet sich Hufeneisensiedlung (UNESCO-Weltkulturerbe), die in den 1920er Jahren nach Plänen von Bruno Traut und Martin Wagner gebaut wurde. Rudow und Buckow weisen eine verwandte Bebauung mit Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcken. Zwischen den Wohngebieten sind zahlreiche Grünanlagen angesiedelt.

Wirtschaftsstandort Neukölln

Neukölln ist einer der bedeutsamsten Industriebezirke Berlins. Nach Angaben des Bezirksamtes Neukölln sind hier derzeit rund 22.000 Gewerbetreibende angesiedelt. Etwa 5.500 Betriebe bieten rund 60.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Dabei wird in Neukölln eine heterogene Branchenstruktur geboten, die sowohl zahlreiche innovative Unternehmen als auch verschiedene Großbetriebe und viele kleine und mittlere Unternehmen. Neukölln weist eine exponierte Lage mit sehr guten Wasser- und Schienenverbindungen sowie einer hervorragenden Anbindung über die Autobahn A 113 auf. Auch die enge Verbindung zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof sowie die Nähe zu dem zukünftigen Flughafen Berlin-Brandenburg-International stellen bedeutsame Standortvorteile dar.

Sowohl die Traditionsbranchen, darunter die Elektroindustrie, Fahrzeugtechnik, Lebensmittelindustrie und Pharmaindustrie, als auch die Kultur- und Kreativwirtschaft sind in Neukölln ansässig. BIOTRONIK, Mondeléz International, Philipp Morris, PUK-WERKE und Viessmann zählen zu einigen der bedeutenden Großunternehmen in Neukölln. Insgesamt verfügt Neukölln über etwa 307 ha Gewerbefläche. Die vier größten Gewerbeflächen des Bezirks befinden sich in den folgenden Gebieten:

  • Teltowkanal-Süd mit ca. 35 ha
  • Grenzallee mit ca. 140 ha
  • Nördliche Sonnenallee mit ca. 71 ha
  • Kanalstraße mit ca. 61 ha

Neukölln ist auch für Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen ein ausgezeichneter Standort. Das zweitgrößte Einkaufszentrum, die Gropius-Passagen, ist hier u.a. ansässig. Auch Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, ist in Neukölln angesiedelt. Das 4 Sterne Superior Hotel befindet sich in der Sonnenallee und verfügt über 1.125 Zimmer und Suiten.

Szene, Multi-Kulti, Stadtteilmütter und viel Kultur in Neukölln

Mit etwa 327.500 Einwohnern gehört Neukölln zu den bevölkerungsreichsten Bezirken Berlins. Vor kurzem wurde Neukölln noch mit hoher Arbeitslosigkeit, einer ebenso hohen Kriminalitätsrate und einer bildungsfernen Bevölkerungsschicht mit hohem Migrationsanteil assoziiert. Die Gegenwart entfernt sich immer weiter von diesem Image. Heute gilt Neukölln als multikulturellen Mikro-Metropole, zentral gelegen, mit bunter Szenekultur.

Ein junges und internationales Publikum beherrscht die meisten Quartiere im Bezirk. Künstler, Studenten, internationale Neu-Berliner und auch Investoren haben dafür gesorgt, dass die ehemals ungepflegt und etwas trostlos erscheinenden Quartiere sich wieder mit Leben gefüllt haben. Den Anfang machte die Lage zwischen Maybachufer und Sonnenallee, das sogenannte Kreuzkölln, dann kam der Nord-Kiez in der Nähe des ehemaligen Flugplatzes Tempelhof (Tempelhofer Freiheit). Mittlerweile gibt es viele kleine Quartiere, die alle einen regelrechten Zuzugsboom erfahren. Die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere beruht allerdings nicht ausschließlich auf den Zuzug einer jungen, kreativen Szene. Seit 1999 gibt es Programme, die auf die Sozialstrukturdaten in Neukölln reagieren. Insgesamt entstanden im Rahmen des Förderprogrammes der Sozialen Stadt 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Davon befinden sich 10 der Quartiere im Norden Neuköllns, das 11. Quartier befindet sich weiter südlich und umfasst die Gropiusstadt. Insgesamt leben mehr als ein Drittel der Gesamtbevölkerung in den ausgewiesenen Quartiersmanagementgebieten. Ein weiteres, sehr erfolgreiches Förderprogramm umfasst das Projekt der „Stadtteilmütter“ in den Neuköllner Quartiersmanagementgebieten. Insgesamt wurden seit 2007 etwa 360 Frauen mit Migrationshintergrund überwiegend türkischer und arabischer Herkunft zu Stadtteilmüttern ausgebildet. Diese werden im Rahmen einer Beschäftigungsmaßnahme tätig und zu Themen wie Bildung, Sprache, Gesundheit und Erziehung geschult. Mit ihrem Wissen besuchen die Stadtteilmütter andere Familie ihrer Communities innerhalb des Quartiersmanagementgebietes und stehen diesen motivierend, sensibilisierend sowie vermittelnd zur Seite. Ziel ist es, die Sprachfähigkeit von Kindern und Eltern zu fördern.

Umfangreiches Kulturangebot in Neukölln

Neukölln bietet ein buntes Kulturangebot. Wer in ein engagiertes und nicht dogmatisches Musiktheater sucht, ist in der Neuköllner Oper richtig. Einmal im Jahr wird hier ein Musicalstück von Peter Lund und den Studenten der Universität der Künste aufgeführt. Eine weitere Besonderheit stellt der Heimathafen Neukölln im Rixdorfer Ballsaal dar. Hier besticht der Varité-Saalbau mit neobarocken Verzierungen und Jugendstilelementen. Unter dem Motto „Wir sind Volkstheater!“ bietet der Heimathafen ein vielfältiges Programm aus Schauspiel, Musiktheater, Konzerten sowie Lesungen. Auch im prächtigen Schloss Britz, das seit 1971 unter Denkmalschutz gestellt wurde, finden regelmäßig Konzerte und Ausstellungen statt. Der heute etwa 1,8 ha große Schlosspark spiegelt an vielen Elementen des Gartens seine dreihundertjährige Geschichte wider.

In Neukölln bestehen zahlreiche Möglichkeiten für Freizeit, Erholung und Sport. Der Britzer Garten, der Kölnerpark oder die Hasenheide sind nur einige der vielen Erholungsflächen in Neukölln.

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