Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Spandau

Spandau ist ein Ort mit Geschichte und Tradition. Fast 50 Jahre vor der ersten urkundlichen Nennung Berlins (im Jahr 1237) finden sich Eintragungen über die nördlich von Alt-Spandau gelegene Spandauer Burg. Rund um die Burg entwickelte sich eine Siedlung, die, als die Burg zu Beginn des 13. Jahrhunderts ausgebaut wurde, in den heutigen Teil der Altstadt Spandau umgesiedelt wurde. Bis heute ist der mittelalterliche Kern mit seiner pittoresken Architektur gut erhalten.

In der Gegenwart weist Spandau eine sehr gemischte Bebauung auf, die genauso urban wie ländlich geprägt ist. Neben der erwähnten mittelalterlichen Architektur finden sich in Spandau großflächige Einfamilienhausgebiete, große Wohnsiedlungen, die überwiegend aus sozialen Wohnungsbauprogrammen der 60er und 70er Jahre hervorgegangen sind und wunderschöne Wasserlagen. Spandau bietet insgesamt eine hohe Wohnqualität. Trotzdem lag lange Zeit die gefühlte Stadtgrenze Berlins an der Heerstraße in Höhe des Olympiastadions. Spandau war mit seinen Forsten und den vielen Wasserlagen entlang der Havel und der Spree überwiegend ein sommerliches Ausflugsziel für die Berliner.

Spandau ist verkehrstechnisch gut angebunden. Neben der U-Bahnlinie U7 wird der Bezirk durch die S-Bahn-Linien S3 und S75 sowie auf der Strecke Berlin-Hamburg auch durch ICEs der Deutsche Bahn erschlossen.

Spandau ist ein Bezirk mit einer langen traditionsreichen Vergangenheit, mit einer industriellen Schlüsselfunktion in Berlin und ganz sicher auch ein Stadtteil der Zukunft. Parks und Gärten, Kultur und Shopping und eine gute Anbindung haben Spandau zu dem gemacht was es heute ist: Ein beliebter, belebter und charakterstarker Nachbar Berlins.

60,94
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
33,85
%
Internationalität (2016)
239.942
Einwohnerzahl (2016)
37,82
Wohnfläche je Einwohner
9,82
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+5.957
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt Spandau

Der Wandel Spandaus vom Industrie- zum Wohnstandort vollzieht sich bereits seit den 70er Jahren. 2016 erlebte Spandau einen regelrechten Boom. Weiter steigende Immobilienpreise und teures Bauland innerhalb des S-Bahn-Ringes, bringen Stadtrandlagen zurück in den Fokus von Immobilienkäufern und Investoren. Wohnen zur Miete aber auch Eigentumswohnungen in Spandau sind noch vergleichsweise günstig. Bei Neuvermietungen wurden 2016 unseren Untersuchungen zufolge Mieten von unter EUR 7,67/m² verlangt. Das sind etwa 70 Cent mehr als noch in 2015. Spandau ist damit der „zweitgünstigste“ Mietbezirk in Berlin. Die Wohnungsgrößen betragen im Schnitt 73,9 m² (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Spandau

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Spandau. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise in Spandau

Mit etwa EUR 2.300/m² lagen auch die durchschnittlichen Angebotspreise für Kaufimmobilien 2016 deutlich unter dem Gesamtberliner Durchschnitt. Dass der Immobilienmarkt in Spandau anzieht, zeigt sich jedoch im Preisanstieg von 24% zum Vorjahr.
Im gesamten Jahr wurden in Spandau etwa 1.000 Bestandeinheiten am Markt angeboten. Mit einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von etwa 13 bis 14 Wochen je Einheit, nimmt die Vermarktung etwas mehr Zeit in Anspruch als in zentraleren Bezirken.
Auch im Teilmarkt für Neubauwohnungen ist Bewegung gekommen. Etwa 150 Wohnungen wurden 2016 in Spandau neu erstellt, mit einem Durchschnittpreise von etwas über EUR 3.400/m². Dachgeschosse und Penthouse-Apartments lagen im Preisbereich von EUR 4.300 bis knapp unter EUR 5.300/m².
Tendenziell gehen wir davon aus, dass Immobilien in Spandau weiter an Wert gewinnen und dass der Bezirk sich 2017 zu einem sehr interessanten Investitions- und Wohnstandort entwickelt. Die Verbindung in die Innenstadt ist hervorragend und auch die Anbindung per ICE in Richtung Hamburg/Wolfsburg ist top. Gleichzeitig ist Spandau umgeben von Grün und von Wasser.

Industriestandort Spandau

Neben den landschaftlichen Vorzügen, ist Spandau auch heute noch einer der wichtigsten Industriestandorte der Hauptstadt. Viele mittelständische Arbeitgeber aber auch Weltkonzerne haben hier ihren Sitz. Im östlich gelegenen Ortsteil Siemensstadt entstand 1913 mit der Konzentration der Produktionsstätten des Siemenskonzerns eine der ersten modernen Werkssiedlungen Europas. In den 1930er Jahren arbeiteten weit über 70.000 Menschen in Siemensstadt und in der Zulieferindustrie noch einige Tausend mehr.

Auch heute ist Siemensstadt geprägt von großen Industrieanlagen, allerdings gehören die angesiedelten Unternehmen nicht mehr nur zu Siemens und die Zahl der Werktätigen ist auf unter 20.000 gesunken.

Spandau, ein Bezirk der Gegensätze

Spandau ist ein Bezirk der Gegensätze. Sowohl die Bevölkerungsstrukturen als auch die Wohnlagen sind heterogen. Im Süden Spandaus befinden sich die Ortsteile Kladow und Gatow. Hier herrscht ländliche Atmosphäre zwischen der Havel und dem Glienicker See. Von vielen Einfamilienhäusern und Villen ist es nicht weit zum See. Einige Bewohner genießen sogar das Privileg, ein Grundstück mit direktem Seezugang zu besitzen. Einwohner in Kladow und Gatow bilden die einkommensstärksten Bewohner Spandaus. Die Bevölkerung ist hier mehrheitlich älter als 45 Jahre alt. Diese Altersstruktur ähnelt der Verteilung des Gesamtbezirkes.

Nicht ländlich, sondern kleinstädtisch ist die Altstadt Spandau. Historisch erhaltene Häuser (darunter Fachwerkhäuser), Läden, Cafés und Restaurants in urigen Gassen, teilweise mit Kopfsteinpflaster, verleihen der Altstadt ihren Charme. Die Einkaufsstraße in Spandau ist Berlins größte Fußgängerzone.

Eine weitere Facette Spandaus stellen die (Groß-)Wohnsiedlungen in Spandau dar.

Im Durchschnitt wohnen rund 43,61 Prozent der Bewohner Spandaus länger als zehn Jahre in ihrer Wohneinheit. Das sind etwa 1,6 Prozent mehr als der Berlinre Durchschnitt. Am längsten wohnen die Einwohner des Quartiers Am Heideberg in Staaken in ihren Wohnungen und Häuser. Die geringste Wohndauer Spandaus wird innerhalb des Quartiers Kurstraße in Hakenfelde registriert.

Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Spandau mit 49,5 Prozent ist relativ hoch. Die Zahl der durchschnittlichen Haushaltsgröße ist dennoch die dritthöchste Berlins (1,88 Personen pro Haushalt).

Auch wenn es hier sehr unterschiedliche Wohnstrukturen und Bewohner gibt, eines haben Spandauer Ortsteile gemeinsam: ein breites Freizeitangebot für Groß und Klein. Darunter befindet sich eines der ältesten Bauwerke Berlins: Die Zitadelle Spandau ist eine der beachtlichsten Renaissance-Festungen Europas. Kinder und Familien können hier aufregende Fledermaus-Führungen erleben.

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