Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Steglitz

Steglitz befindet sich im Südwesten Berlins zwischen den dicht besiedelten Innenstadtbezirken Wilmersdorf und Schöneberg sowie den Villen- und Einfamilienhausquartieren der Ortsteile Lichterfelde und Dahlem. Steglitz ist im "gutbürgerlichen" Umfeld beliebt. Entsprechend hoch ist auch das Haushaltsnettoeinkommen in vielen Quartieren. Neben vielen kleinen und mittleren Parks und Grünflächen, genießt Steglitz auch wegen guter Schulen einen ausgezeichneten Ruf.

Hier ist beinahe jeder Haustyp vorhanden: von den 60er Jahre Sozialbauten, über Einfamilienhäuser, Stadtvillen oder Gründerzeitvillen in Lichterfelde bis zu schönen Altbauten findet man hier alles. In den Quartieren westlich der quirligen Schlossstraße befinden sich prächtige Altbauten. In der Paulsenstraße wohnen viele Familien in Reihenhäusern oder Einfamilienhäuser und schätzen die verkehrsberuhigte Straße. Das Wohnquartier im Osten des Steglitzer Stadtkerns entstand Ende des 19. Jahrhunderts als vornehme Villen- und Landhauskolonie. Über 80 Prozent dieser Bebauung in Südende wurde im zweiten Weltkrieg zerstört. In den 1950er Jahren kam es zum Wiederaufbau und zur Neuentwicklung der Ruinen. Heute finden wir in Südende eine heterogene Form von Berlin-Immobilien vor. Die vereinzelten alten Villen verleihen dem Quartier einen besonderen Charme. Auch das Gebiet zwischen Südende und der Stadtautobahn A103 ist durch eine Mischung von Altbau und Neubau sowie vereinzelten Einfamilienhäusern in der Lessingstraße charakterisiert. Diese unterschiedliche Bebauung ist auch im grün angelegten Südosten von Steglitz zu finden: Um die Breite Straße gibt es sowohl Neubau-Immobilien als auch niedrige Häuser mit älteren Baujahr und Vorgarten.

Steglitz ist eine grüne Wohlfühloase. Zahlreiche Parkanlagen und viele Vorgärten sowie der Botanische Garten haben einen hohen Erholungswert. Steglitz ist ein Ortsteil, der heterogene Strukturen als homogenes Konstrukt erscheinen lässt – ob Altbau neben Neubau, ob Mehrfamilienhaus neben Einfamilienhaus, ob Einkaufsmeile neben ruhiger Wohngegend: Das alles ist Steglitz.

60,71
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
26,65
%
Internationalität (2016)
200.777
Einwohnerzahl (2016)
41,11
Wohnfläche je Einwohner
4,2
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+2.999
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt Steglitz

Im Bezirk überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen. In allen Quartieren besteht derzeit ein Nachfrageüberhang. Aufgrund unterschiedlicher Baujahre und Wohnlagen ist eine breite Streuung an Quadratmeterpreisen festzustellen. Große Wohnungen in den Quartieren östlich und westlich der Schloßstraße werden zu höheren Preisen angeboten, als Wohnungen aus dem Nachkriegswohnungsbau. 30-Jahre-Wohnungen und die Quartiere südlich des Steglitzer Dammes und der Albrechtstraße sind preislich etwa in der Mitte angesiedelt.

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Steglitz

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Steglitz. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise in Steglitz

In Steglitz gibt es ein sehr solides mittleres Preissegment. Der durchschnittlich am Markt geforderte Quadratmeterpreis lag für Bestandswohnungen in 2016 bei knapp über 3.000 Euro. Nach den überproportionalen Preissprüngen in 2014 und 2015 war 2016 von weniger nervösen Marktbewegungen und geringeren Preissteigerungen bestimmt. Um etwa 6 Prozent zogen die Angebotspreise an. Insgesamt sind Kaufpreise und Mieten in den letzten Jahren aber über alle Steglitzer Lagen deutlich gestiegen. Die Aufholeffekte sind weittgehend abegschlossen. Auch wirkt eine wachsende Anzahl von Wohnungsangeboten aus Neubauprojekten im Bezirk dem Preisdruck im Altbau entgegen. Etwa 90 Neubauwohnungen wurden 2016 in Steglitz angeboten, bei einem durchschnittlichen Angebotspreis von etwa 4.350 EUR/m² für Etagenwohnungen.

Mit etwas über 85m² durchschnittlicher Wohnfläche gehören Wohnungen in Steglitz-Zehlendorf zu den größten in Berlin. Die durchschnittliche Angebotsmiete bei Neuvermietung lag 2016 nur knapp unter 10 Euro/m². Beides in Kombination macht das Wohnen zur Miete in Steglitz-Zehlendorf teuer. Etwa 44 Prozent des Haushaltsnettoeinkommen mussten 2016 für die Miete in Neuvertragsverhältnissen im Bezirk aufgebracht werden.

Eine der beliebtesten Einkaufsmeilen: Schloßstraße in Steglitz

Der Kern von Steglitz ist urban und weist eine dichte Altbaubaustruktur auf. Hier konzentriert sich das Geschäftszentrum an der Schloßstraße mit Bürobauten und einem großen Verkehrsknotenpunkt. Nicht nur Bewohner aus Steglitz zieht es in die etwa 1,4 Kilometer lange Schloßstraße, in der neben vier großen Einkaufszentren etwa 800 Einzelhändler angesiedelt sind. Stündlich passieren rund 4000 Fußgänger die Konsumlage Schloßstraße. Auch architektonische Besonderheiten wie der Bierpinsel sowie ein umfangreiches Kulturangebot, z.B. im Schlossparktheater oder in der Galerie Schwartzsche Villa, ziehen Besucher nach Steglitz.

Gutes Schulangebot in Lichterfelde

Die Steglitzer fühlen sich in ihren Kiezen wohl. Das zeigt die Statistik der Mindestwohndauer der Berliner Quartiere (AfS Berlin Brandenburg 2016). 46,07 Prozent der Steglitzer wohnen länger als 10 Jahre in ihrer Wohnung oder ihrem Haus. 65,80 Prozent wohnen mindestens 5 Jahre in ihren vier Wänden.

In Steglitz besticht der Mix aus Shoppingmöglichkeiten im Zentrum, kleineren Subzentren, in denen Erledigungen für den alltäglichen Bedarf erfolgen können sowie Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, z.B. in weitläufigen Parkanlagen. Es gibt sowohl ruhige als auch quirligere Wohnumgebungen.

Familien schätzen das gute Schulangebot in Steglitz. Eltern im Einzugsbereich Lichterfelde-West können aus einem breiten Angebot vieler Grundschulen und Oberschulen für ihre Kinder wählen. In Lichterfelde sind die Käthe-Kruse-Grundschule und die Kronach-Grundschule gerade mal 650m Fußweg voneinander entfernt. Von der Kronach-Grundschule sind es weitere 800m bis zur Fördergrundschule an der Bäke. Ebenso konzentrieren sich im westlichen Lichterfelde die Oberschulen, darunter das Goethe-Gymnasium oder die Max-von Laue-Oberschule. Passend zum Schulangebot leben in den Quartieren Lichterfelde West und dem Schweizerviertel die meisten Kinder und Jugendlichen.

Der Anteil der Ehepaare mit mindestens einem Kind ist in Steglitz mit 21,29 Prozent (gemessen an den Gesamthaushalten) höher als im Berliner Durchschnitt (19,28 Prozent). Paare, die in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft mit mindestens einem Kind leben, sind in Steglitz in einem Volumen von 4,50 Prozent der Haushalte vertreten.

Die Quartiere Fichtenberg, Königsberger Straße und das Komponistenviertel beheimaten innerhalb des Altbezirkes Steglitz die meisten Bewohner über 65 Jahre.

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