Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Wedding

Berlin Wedding ist ein zentral gelegener Innenstadtbezirk, der zu den aufstrebenden Stadtteilen Berlins zählt. Das ehemalige traditionelle Arbeiterviertel durchlief einen Strukturwandel vom industriell geprägten Bezirk zum Standort für moderne Dienstleistungsgewerbe, Wissenschaft und Forschung.

Im Wedding dominieren einfache Wohnlagen mit kompakten Wohnungsgrößen. Südlich der Seestraße bis Alt-Mitte erstrecken sich Quartiere entlang der Müllerstraße mit Einkaufs-, Dienstleistungs- sowie Verwaltungseinrichtungen und Wohnkomplexen aus der Gründerzeit. Mitte der 1990er Jahre erfuhr die Müllerstraße die Folgen eines negativen Strukturwandels. Diese umfassten vor allem städtebauliche und funktionale Missstände. Seit 2009 ist die Müllerstraße als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Die überwiegende geschlossene Blockbebauung des Quartiers aus der Zeit vor 1919 weist ein hohes baukulturelles Potenzial auf. Handlungsbedarfe im Rahmen der Förderprogramme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beziehen sich auf die Verbesserung des öffentlichen Raums, auf die Ausweitung und Verbesserung des Kultur- und Bildungsangebotes, auf die Aufwertung des Geschäftsstraßenmanagements sowie auf die verstärkte Bürgerbeteiligung. Neben dem Sanierungsgebiet in der Müllerstraße sind weitere Entwicklungsgebiete in Berlin Wedding entstanden, die mit Hilfe des Quartiersmanagements zu einer besseren Lebens- und Wohnsituation in den Quartieren führen sollen.

Das Brunnenviertel im Südwesten des Ortsteils Wedding, das ebenfalls Förderungen im Rahmen der Sozialen Stadt erhält, verfügt über große begrünte Wohnhöfe im Neubau oder in den sanierten Altbaublöcken. Hier wurden die ursprünglichen Mietskasernen umfassend in den 1970er und 1980er Jahren saniert. Einen Bruch mit der Gründerzeitbebauung und der innerstädtischen Wohnform erfolgte im Nordwesten vom Ortsteil Wedding. Dort befindet sich das Parkquartier, in welchem unter dem Leitbild einer aufgelockerten Stadt, viele Siedlungsvorhaben der 1920er und 1930er umgesetzt wurden. Darunter fallen z.B. die Friedrich Ebert-Siedlung, das Englisches Viertel sowie die Siedlung an der Schillerhöhe. Letztgenannte steht seit 1994 auf der Denkmalliste Berlins. Seit 2008 gehört die Siedlung Schillerpark zum UNESCO-Weltkulturerbe der „Siedlungen der Berliner Moderne“.

Berlin Wedding, ein Bezirk, der sich in der Transformation befindet und schon über viele Szenekieze verfügt. An der Grenze zu Prenzlauer Berg ist das Interesse bei Studenten, Studenten-Eltern und jungen Berufstätigen sehr groß. Auch junge, internationale Künstler suchen und finden hier vergleichsweise günstige Wohnungen und Ateliers, Werkstätten und ein kreatives Umfeld.

70,48
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
57,26
%
Internationalität (2016)
178.381
Einwohnerzahl (2016)
31,38
Wohnfläche je Einwohner
11,47
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+2.154
Wanderungssaldo (2016)

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Berlin-Wedding. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise Wedding

Nach einer kurzen Atempause in 2015 sind die angebotenen Immobilienpreise in Wedding im Jahr 2016 um etwa 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Delle aus 2015 ist verschwunden. Wohnungen im Bestand wurden im Schnitt zu ca. EUR 2.550/m² angeboten. Dachgeschosse und Penthouse-Apartments werden zwischen knapp EUR 2.500/m² und wenig unter EUR 3.000/m² angeboten. An der Nahtstelle zwischen Wedding und Mitte verschwimmen die Immobilienpreise. Die besonders gefragten Lagen, dies sind die nahe an Mitte gelegenen Quartiere, profitieren besonders von den Preisen in Berlins teuerstem Bezirk. In Neubauprojekten, z.B. entlang der Chausseestraße, werden leicht Quadratmeterpreise von über EUR 5.000 für Etagenwohnungen erzielt. Generell orientieren sich Bestandsimmobilien preislich derzeit mehr an Mitte als an Wedding.
Einfache Wohnlagen befinden sich vor allem in Quartieren mit einem hohen Altbaubestand, die verstärkt unter Modernisierungsdruck stehen. Dies hat zur Folge, dass sich bestehende soziale Disparitäten zunehmend abbauen. In vielen Quartieren, darunter z.B. in der Parksiedlung, ist mit der näher rückenden und sehr wahrscheinlichen Schließung des Flughafens Tegel mit einem erheblichen Nachfragezuwachs und Kaufpreisanstiegen zu rechnen. Als Kapitalanlage sind Immobilien in Wedding eine klare Empfehlung, wobei viele Objekte mit einem hohen initialen Invest einhergehen.

Industrie- und Gewerbestandort Wedding

Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht der Trend wieder zu einem verstärkten Zusammenrücken von Wohnen und Arbeiten. Dafür ist Berlin Wedding ein idealer Standort. In einem Architekturwettbewerb der Senatsverwaltung Berlin, in dem Projekte aus dem Sondervermögen Infrastruktur der wachsenden Stadt gefördert werden, gewann u.a. ein Wohnprojekt in der Lynarstraße. Hier soll neben einer Bahnlinie ein Gebäudekomplex mit rund 60 Wohnungen und Atelier-Wohnungen sowie Gewerbeeinheiten entstehen.

In Wedding sind neben zahlreichen Gewerbeeinheiten sowie Einzelhandelsunternehmen im Gebiet der Müllerstraße und Badstraße auch große Industrieunternehmen ansässig. Die ehemalige Schering AG, die 2006 von der Bayer Pharma AG übernommen wurde, war bis zur Übernahme der einzige Berliner DAX-Konzern mit Sitz in der Müllerstraße und 25.000 Mitarbeitern. Das heutige Werksgelände der Bayer Pharma AG erstreckt sich um die Fennstraße von der Müllerstraße bis zum Nordhafen. Heute zählt das Unternehmen rund 6.000 Mitarbeiter in Berlin Wedding, was einen Anteil von zwei Drittel der Beschäftigten der Pharmaindustrie in Berlin darstellt.

Auch das Osram-Werk, das ehemalige größte Glühlampenwerk Europas, befanden sich bis zur Produktionseinstellung im Jahr 1988 in Berlin Wedding zwischen Seestraße und Groninger Straße. Heute sind die Osram Höfe ein Gewerbezentrum mit Kleinbetrieben, die von Einzelhandelsunternehmen, Dienstleistungen und Handwerk sowie Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen genutzt werden.

Zwischen Brunnenstraße, Gustav-Meyer-Alle, Hussitenstraße und Voltastraße befindet sich das ehemalige größte Industriegelände Berlins des Elektrokonzerns AEG am Humboldthain. Für die industrielle Entwicklung Berlins kam diesem Standort eine sehr wichtige Bedeutung zu. In den Fabriken an der Brunnenstraße wurden bis zum Jahr 1983 Elektrogeräte produziert. In Folge der Beendigung der Produktion und somit der Aufgabe des Produktionsstandortes in Wedding kam es zum Abriss des östlichen Fabrikgebäudes. Die verbliebenden Fabriken werden heute u.a. von Gewerbebetrieben und Medienunternehmen (Fernsehsender Deutsche Welle und Alex Offener Kanal Berlin) genutzt. Auch der Technologie- und Innovationspark hat sich am Humboldthain angesiedelt. Lesen Sie dazu weiteres im nächsten Abschnitt.

Wissen und Forschung

Der Technologie- und Innovationspark Berlin (TIB) am Humboldthain vereint Tradition und Zukunft. Das Areal umfasst eine Gesamtfläche von 52.000 m². Über 90 produktions- und technologieorientierte Unternehmen sind hier ansässig. Verknüpft mit Wissenschaftseinrichtungen, darunter das Fraunhofer IZM und das Institut der Technischen Universität Berlin auf dem Campus Wedding, und zahlreichen Start-ups ist am Humboldthain eine Wirtschafts- und Wissenschaftslandschaft entstanden.

Wichtige Synergien für Wirtschaft und Industrie entstehen auch durch Kooperationen mit der Beuth Hochschule für Technik Berlin, die das größte ingenieurwissenschaftliche Studienangebot der Region anbietet. Die Beuth Hochschule für Technik Berlin befindet sich in der Luxemburger Straße in Berlin Wedding. Rund 12.500 Studenten studieren hier.

Der westlich benachbarte Rudolf-Virchow-Krankenhaus, das um 1900 nach einem Entwurf von Ludwig Hoffmann in Pavillonbauweise errichtet wurde, gehört zur Humboldt-Universität Berlin und bildet seit 1998 den Campus Virchow-Klinikum der Charité.

Kreative Szene Wedding

Berlin Wedding hat rund 178.380 Einwohner und weist mit etwa 57 Prozent Berlins höchsten Migrantenanteil auf. Die Sozialstruktur gilt als eine der schwächsten in Berlin. Die Arbeitslosenquote ist hoch, das Haushaltsnettoeinkommen ist im Berlinvergleich niedrig. Oft finden wir negative Presse über Straftaten in vermeintlichen „Problemlagen“ des Weddings. Doch warum ist in jüngster Zeit ein verstärkter Zuzug von einkommensstärkeren Haushalten und Studenten in Kieze wie u.a. dem Brüsseler Kiez, Sprengelkiez und dem Kiez um den Leopoldplatz erkennbar? Zum einen überzeugt der Wedding mit seiner verkehrsgünstig gelegenen Innenstadtlage. Auch der hohe Altbaubestand mit Stuckfassaden sowie viele Lokale und Geschäfte, z.B. rund um den „Leo“ und den Osramkiez oder schöne Wasserlagen im Sprengelkiez und am Nordufer sind nur einige der Anziehungskräfte des Berliner Weddings. Szenelocations wie der Humboldthain Club, die beliebte Restaurantkneipe Schraders, die Studentenkneipe Kiki Sol oder das kreativ-hippe Hinterhof-Café mit Kulturangeboten unterstreichen das wachsende Interesse der kreativen Szene in Wedding.

Auch an Erholungs- und Freiflächen mangelt es nicht. Besonders grün ist es im Volkspark Rehberge sowie im Schillerpark. Mit einem Urberliner Lied von Fredy Sieg über die Panke, die durch den Wedding fließt, möchten wir die grüne und ruhige Facette des Weddings unterstreichen:

„Janz draußen an der Panke

Hab ich mein kleenes Haus

Davor steht eene Banke

da ruh ich abends aus

Da kommt mir manch Jedanke

seh ich det Flüsscken ziehn

Ganz leise gluckst die Panke

Die heimatliche Panke.“

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