Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Bezirksreport Wilmersdorf

Berlin Wilmersdorf, dazu zählen Schmargendorf und Grunewald. Diese Ortsteile weisen in ihren Mikrolagen sehr divergente Wohnstrukturen auf. Eine der besten Wohnlagen in Berlin mit großzügigen Villen befindet sich im Ortsteil Grunewald. Dagegen weist Schmargendorf einen eher kleinstädtischen Charakter auf. Der Ortsteil Wilmersdorf, der sich östlich des Stadtringes erstreckt, ist dichter bebaut und zählt zur Innenstadt. Aufgrund starker Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg ist das Straßenbild neben gut erhaltenen Gebäuden aus wilhelminischer Zeit durch zahlreiche Neubauten geprägt.

Wilmersdorf zog in den 1920er Jahren viele Künstler und Intellektuelle an. Um den Prachtboulevard des Berliner Westens, den Kurfürstendamm, entstand eine attraktive und belebte City mit Cafés und Theatern. Dabei war das Nobelquartier Grunewald nicht weit entfernt. Dort residierten in den goldenen Zwanzigern u.a. die damals weltbekannte Opernsängerin Lilli Lehmann sowie der Physiker Max Planck. Die Nazis setzten der kulturellen Blüte in Wilmersdorf ein schnelles Ende. Zahlreiche Einwohner mussten aus politischen Gründen oder wegen ihrer jüdischen Herkunft ins Exil. Darunter befand sich z.B. der Schriftsteller Heinrich Mann, der aus seiner Wilmersdorfer Wohnung in der Fasanenstraße 61 fliehen musste. In der Reichskristallnacht am 9. November 1938 wurden drei Wilmersdorfer Synagogen in Brand gesetzt und von den Nazis vernichtet. Seit 1941 wurden vom Bahnhof Grunewald zehntausende jüdische Bürger in die Vernichtungslager deportiert. Heute erinnert ein Mahnmal an die grausame Geschichte des Bahnhofs.

Der Wiederaufbau der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Wilmersdorf Immobilien erfolgte mit geringen Mitteln und die Stadtplanung orientierte sich viele Jahre ausschließlich am Autoverkehr (z.B. beim Ausbau der Bundesallee), sodass ein hohes Maß der historischen Bausubstanz zerstört wurde. Allerdings wurden viele Wilmersdorfer Quartiere und Plätze in den 1970er aufgewertet. So sind viele Wilmersdorfer Lagen in ihrer Beliebtheit deutlich gestiegen. Um den Bundesplatz besteht ein gut bürgerliches Wohngebiet mit einer Mischung aus Altbau und Bestandsimmobilien aus den 1950er Jahren. Ein weltweit einzigartiges Wohnprojekt, „die Schlange“, wurde mit einer Autobahnüberbauung in den 1970er Jahren im Ortsteil Schmargendorf realisiert. Nicht weit davon entfernt befinden sich der Rüdesheimer Platz und das umliegende Rheingauviertel. Diese Areale spiegeln den englischen Landhausstil wider. Die stark nachgefragten Wohnungen in diesem Quartier sind großflächig konzipiert und befinden sich in viergeschossigen Häusern. 2015 wählte die „New York Times“ die Rüdesheimer Straße in Wilmersdorf zu den zwölf schönsten Straßen Europas. Sehr beliebt ist auch die Wohngegend entlang der Uhlandstraße, in der einige hochwertige Neubauprojekte entstehen. Aufgrund der hohen und konstanten Wohnungsnachfrage von Wilmersdorf Immobilien besteht eine aktive Investitionstätigkeit. Wilmersdorf Bestandsimmobilien sind im Kernbereich der Gebiete um den Ludwigkirchplatz und den Olivaer Platz sehr geräumig und häufig luxuriös ausgestattet. Das Außenbild von Mietshäusern aus wilhelminischer Zeit ist durch prunkvolle Fassaden und gepflegte Vorgärten charakterisiert.

62,18
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
36,41
%
Internationalität (2016)
147.238
Einwohnerzahl (2016)
47,35
Wohnfläche je Einwohner
6,4
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+2.269
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt Wilmersdorf

Der Immobilienmarkt in Wilmersdorf war auch 2016 sehr bewegt. Knapp 3.000 Bestandswohnungen und über 700 Neubauwohnungen wurden in diversen Lagen und Quartieren angeboten. Vor allem im Bestandsbereich haben die Wohnungspreise in Wilmersdorf zur Normalität zurückgefunden. Nach den Preissprüngen der letzten 2 Jahre von 9 Prozent in 2014 und 23 Prozent 2015, sind die Preise 2016 kaum weiter angestiegen. Das obere Preissegment in Wilmersdorf schließt in der Angebotszahl zum mittleren Segment auf. Unter 2.000 EUR/m² wurden 2015 nur noch knapp 100 Wohnungen angeboten. Nach einer leichten Beruhigung 2016, entwicklen sich die Immobilienpreise in Wilmersdorf 2017 wieder um 15 Prozent dynamisch nach oben.

Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Wilmersdorf

Abbildung oben: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Wilmersdorf. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise in Wilmersdorf

Im Mittel wurden Etagenwohnungen 2016 zu etwa 4.000/m² angeboten. In Wilmersdorf gibt es überproportional viele Dachgeschoss- und Penthouse-Wohnungen; mehr als 200 Einheiten wurden 2016 an den Markt gebracht, zu durchschnittlichen Preisen zwischen EUR 4.900 und 5.900 auf den Quadratmeter. Mit fast 3.000 Wohnungsangeboten alleine im Teilmarkt für Bestandswohnungen ist die Auswahl in Wilmersdorf 2016 sehr groß gewesen. Das große Angebot hat sich regulierend auf die Angebotspreise ausgewirkt. Von 2015 auf 2016 blieben die Angebotspreise gleich. Im Vergleich: Von 2014 auf 2015 zogen die Preise um 23 Prozent an.

Etwas anders verhielt sich der Teilmarkt für Neubau-Etagenwohnungen. Mit über 6.500 Euro/m² im Schnitt konnten Bauherren, vor allem angesichts hoher Boden- und Baupreise, etwa 13 Prozent höhere Quadratmeterpreise realisieren, als 2015. Mit über 100 Quadratmetern durchschnittlicher Wohnfläche sind Wohnungen in Wilmersdorf großzügig bemessen.

Wissenschaft, Kultur und Botschaften in Wilmersdorf

In Wilmersdorf sind einige Wissenschafts- und Kulturbetriebe angesiedelt. Auf dem kleinräumigen Campus im Grunewald-Quartier befindet sich das Wissenschaftskolleg. Dieses wurde zu Beginn der 1980er nach Vorbild des amerikanischen „Institute for Advanced Study“ in Princeton gegründet. Auch das das renommierte Max-Planck-Institut für Bildungsforschung wählte seinen heutigen Standort in Wilmersdorf. Eine weitere Forschungseinrichtung befindet sich mit dem Charité Centrum Zahn-, Mund- und Kieferheilkunde in der Aßmannshauser Straße.

Neben den genannten Wissenschaftseinrichtungen haben sich auch zahlreiche Galerien, Theater und eine der renommiertesten Bühnen Berlin, die Schaubühne am Lehniner Platz, in Wilmersdorf angesiedelt. In Grunewald und Schmargendorf befinden sich viele Botschaften. Darüber hinaus unterhalten einige Länder private Residenzen für ihre Botschafter im Villenquartier des Grunewalds.

Gutbürgerlich und partizipiert

Wilmersdorf ist ein gutbürgerlicher und eleganter Ortsteil, der überwiegend Konservativismus und Exklusivität widerspiegelt. Mondäne Strukturen findet man in Wohngebieten des Grunewalds, Kiezlagen befinden sich hingegen um den Bundesplatz.

Wilmersdorfer zeigen hohes Engagement, wenn es um ihre Wohnquartiere geht. Mit Erfolg setzte sich die Bürgerinitiative Fasanenplatz gegen Hochhaus- und Wohnungsbaupläne an der Grünanlage zwischen Bundesallee, Meierotto- und Schaperstraße ein. Das Bebauungsplanverfahren wurde gestoppt, die Grünanlage bleibt. Auch die Bürgerinitiative „Wilmersdorfer Mitte“ engagiert sich seit Februar für ihren Blissekiez. Die Bürger fordern eine bürgerfreundliche Gestaltung und Schrumpfung der Kreuzung Uhland-, Blisse- und Mecklenburgische Straße, sodass weiterer Raum für den Volkspark Wilmersdorf entstehen kann.

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