Mikroanalyse Immobilienmarkt Berlin
Wohnmarktreport Zehlendorf

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Hier wohnt es sich grün, ruhig und nobel. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele für zahlreiche Berliner und Touristen. Zehlendorf ist bekannt für seine Familienfreundlichkeit und die hohe Lebensqualität.

Zehlendorf-Immobilien zählen zu den nachgefragtesten, mondänsten und teuersten Immobilien außerhalb des Berliner Zentrums. Ein Teil von Europas größtem Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg.

Wannsee ist ein westlicher Ortsteil Zehlendorfs, der von viel Grün und Wasser umgeben ist. Die Naherholungsflächen zwischen Havel, Kleinem und Großem Wannsee waren in der Kaiserzeit bestimmend für einen repräsentativen Wohnungsbau für das Berliner Großbürgertum. Bis heute zählen die Villenquartiere in Wannsee zu den nobelsten und teuersten Wohngebieten in Berlin. Hier werden für unbebautes Bauland etwa 740 EUR/m² erzielt. Grundstücke mit Seezugang werden für weitaus höhere Quadratmeterpreise veräußert. Immobilienpreise in Wannsee differieren, je nach Lage, Art und Ausstattung. Eigentumswohnungen reichen von ehemaligen und heute aufgeteilten Großbürgerhäusern über Apartments auf großzügigen Grundstücken bis zu größeren Geschossbauquartieren. Die Wohnsiedlungen sind mit ausgedehnten Grünanlagen überwiegend locker bebaut. Zehlendorfer Immobilien sind im westlichen Teil nobel und exklusiv, im Süden und Osten sind die Wohnlagen einfacher.

Nikolassee, eine einstige Villenkolonie, ist ein mondäner Ortsteil in Zehlendorf. Heute ist die Gegend geprägt von prächtigen Altbauten, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern sowie Villenquartieren. Rund um die Rehwiese entstanden um 1900 als Gegenvorschlag zum Preußentum des Grunewalds elegante Villen. Der Architekt Hermann Muthesius brachte den schlichten Luxus aus England nach Nikolassee. Die zahlreichen Grünflächen zwischen den Wohngebieten sprechen u.a. für die sehr hohe Lebensqualität in Nikolassee und Schlachtensee. Diese Erholungsflächen sollten von den Nazis zerschnitten und umfunktioniert werden. Die Planung der Nazis sah vor, die Autobahn durch die naturbelassene Rehwiese zu führen. Dies konnte jedoch dank des kontinuierlichen Einsatzes der damaligen Bevölkerung verhindert werden. Während der Nazi-Herrschaft zwischen 1938 und 1943 entstand die heutige Marinesiedlung. Das homogene Ensemble wurde von dem Architekten Erich Kühn für Marineangehörige geplant. Der Wohnraum diente primär Admirälen und hohen Offizieren. Nach dem Zweiten Weltkrieg entwickelte sich die Siedlung zu einer beliebten Wohngegend, die Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhäuser umfasst, für Angestellte und Beamte der Bundesbehörden. Auch Willy Brandt zählte zu den Bewohnern des Marinesteigs. Weitere prominente Einwohner zählt z.B. das Wagnerviertel, das sich bis zum S-Bahnhof Wannsee erstreckt. Hier lebte Claus Schenk Graf von Stauffenberg bis zu seinem Attentatsversuch.

Das Wohnungsangebot in Zehlendorf umfasst vom 19. Jahrhundert bis heute mondäne Landhäuser berühmter Architekten, Villen für das mittlere und höhere Beamtentum sowie Genossenschaftssiedlungen. Die heute denkmalgeschützte Siedlung Onkel Toms Hütte wurde Ende der 1920er Jahre von Bruno Taut, Häring und Salvisberg geplant. Die Wohnstruktur besteht sowohl aus Geschosswohnungen als auch Einfamilienhäusern. Die angrenzende Fischtalsiedlung, welche unter anderem von Walter Gropius geplant wurde, zeichnet sich durch steile Dächer und gewölbte Tür- und Fensterstürzen aus. Unter Einfluss der englischen Gartenstadtbewegung entstand in Zehlendorf-Mitte zwischen 1913 und 1930 eine der ersten als Gartenstadt betitelten Siedlungen. Hier dominieren klassizistische Elemente und ein dezenter Expressionismus.
Von 1945 bis 1994 war das Bild Zehlendorfs von amerikanischen Truppen geprägt, die hier u.a. Kasernen, Headquartiere, Wohnquartiere und Schulen ansiedelten. So sind beispielsweise in Düppel große Alliierten-Siedlungen entstanden, die heute von Familien genutzt werden. Viele Familien aus dem englischsprachigen Ausland leben aufgrund der amerikanischen Schulen, darunter die John F. Kennedy School, in Zehlendorf.

Mit dem Sitz der Freien Universität Berlin in Dahlem ist Zehlendorf auch Berlins größte Akademikerschmiede. Fast 36.000 Studenten werden an 12 zusammengefassten Fachbereichen ausgebildet. Die FU Berlin wurde 1948 gegründet, als im beginnenden Ost-West-Konflikt ein freier Lehrbetrieb an den unter kommunistischem Einfluss stehenden Fachbereichen an der Humboldt-Universität nicht mehr möglich war.

Interaktive Zehlendorf Map: Alles auf einen Blick.

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Immobilienpreise in Zehlendorf

In Zehlendorf sind die Angebotspreise 2017 um etwa 8 Prozent gestiegen. Begleitet werden die moderaten Preissteigerungen von einer voranschreitenden Verknappung. Bestandswohnungen wurden 2017 im Mittel zu 4.250 EUR/m² angeboten.

Die Angebotspreise für Bestandswohnungen entwickelten sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch. Im Betrachtungszeitraum von 2006 bis 2016 haben sich die Preise für Bestandswohnungen mehr als verdoppelt (Faktor 2,11). Der signifikante Preisanstieg von Neubauimmobilien zwischen 2013 und 2016 setzt sich auch in 2017 fort, vor allem im Teilmarkt für Wohnungen zwischen 80 bis 150 m² Wohnfläche.

Dahlems mittlere monatliche Haushaltskaufkraft von etwas über EUR 5.000 befindet sich im Spitzenbereich in Berlin, die Eigentumsquote liegt entsprechend höher als im „Rest“ der Stadt.

Wohnungsmarkt Zehlendorf Preissegmente

Abbildung unten: Die Evolutionsstufe des Wohnungsmarktes in Zehlendorf. Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von drei Preissegmenten. Wieviele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Zehlendorf Dashboard

55,01
%
Anteil der Bevölkerung zwischen 18 und 65
22,94
%
Internationalität (2016)
103.309
Einwohnerzahl (2016)
48,59
Wohnfläche je Einwohner
4,2
%
Arbeitslosenquote (06/16)
+2.591
Wanderungssaldo (2016)

Immobilienmarkt in Zehlendorf

Immobilien in Zehlendorf sind sehr gefragt. Eigentumswohnungen in der Zehlendorfer Westlage mit Seenähe und in Dahlem gehören zu den nobelsten und teuersten in Berlin. Im Süden und Osten des Stadtteils liegen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen etwas niedriger als im Westen und Norden. Hier sind mehrgeschossige Wohnblöcke aus den 30er bis 60er Jahren locker in weite Grünflächen integriert. In Düppel dominieren sanierte Gebäude, die früher dem Wohnsitz der Alliierten dienten, z.B. entlang der Potsdamer Chaussee und Clauertstraße.
Der Immobilienmarkt in Zehlendorf wird zwar nicht vom Teilmarkt für Eigentum dominiert, aber wesentlich beeinflusst. Die Angebotsmieten in Zehlendorf haben sich 2016 eher moderat entwickelt und liegen für Bestandswohnungen im Schnitt etwas über 10,14 EUR/m² und in einem der schönen Neubauprojekte bei etwa EUR 12,60 pro Quadratmeter.

Kultur in Zehlendorf

Der Ortsteil Zehlendorf weist einen klassischen Charakter auf und verbindet Kultur, Natur und Urbanität. Viele Bewohner schätzen hier die hohe Lebensqualität. Erholung findet man in den großflächigen Wald- und Wassergebieten rund um den Schlachtensee sowie der Krummen Lanke. Die überschaubare Haupteinkaufsstraße erstreckt sich vom S-Bahnhof Zehlendorf entlang des Teltower Dammes bis zur Clayallee. In diesem Kiez befinden sich u.a. Modeboutiquen, kleine Einzelhandelsfilialen, alteingesessene Cafés wie das Café Anneliese und auch Restaurants. Nahe des Bahnhofs befindet sich auch das kleine „Bali-Kino“, welches in den 1970er Jahren das führende politische Kino in Deutschland war. Heute besticht das Bali-Kino durch ausgewähltes gehobenes Programm mit cinéastischer Ausrichtung.

Einige Wannsee Immobilien aus der Kaiserzeit werden heute öffentlich genutzt und tragen zu einem hohen kulturellen Wert bei. Darunter befindet sich die Liebermann-Villa, welche als ehemaliges Sommerdomizil des Malers Max Liebermanns diente. Im heutigen Museum und restaurierten Sommerhaus sind Gemälde von Haus und Garten sowie Dokumente über Leben und Wirken des Malers ausgestellt. Im Sommer verweilen viele Besucher im Café der Liebermann-Villa mit Blick auf den Wannsee. Weitere Kulturangebote sind u.a. durch das Literarische Colloquium und die American Academy gegeben.

Familienfreundliches Zehlendorf

Zehlendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien. Neben dem hohen Erholungswert ist auch das sehr gute Schulangebot für junge Familien ein wichtiger Standortfaktor. Sowohl das Droste-Hülshoff-Gymnasium als auch das Schadow-Gymnasium genießen eine hervorragende Reputation. Sehr gut ist auch das Grundschulangebot, welches u.a. mit der Nord-Grundschule an der Potsdamer Straße, der Süd-Grundschule in der Claszeile oder der Grundschule am Rohrgarten abgedeckt ist.

In Nikolassee und Schlachtensee leben heute überwiegend einkommensstarke Haushalte. Rund um den Mexikoplatz und den Bahnhof Schlachtensee können Erledigungen des täglichen Bedarfs erledigt werden. Hier befinden sich auch, neben dem Evangelischen Krankenhaus Hubertus in der Spanischen Allee, viele medizinische Versorgungen. Für eine ausgezeichnete Schulbildung sorgen z.B. die Tews-Grundschule und das benachbarte Werner-von-Siemens-Gymnasium in Nikolassee.

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