Immobilienmarktbericht Berlin 2018

EUR 3.750. Das ist in etwa der durchschnittliche Angebotspreis für einen Quadratmeter Wohnfläche in Berlin 2017. Dieselbe Wohnung wurde vor 10 Jahren, im Jahr 2007, für EUR 1.750/m² am Markt angeboten. Die mehr als Verdoppelung des Preisniveaus innerhalb von 10 Jahren kommt jedoch eher einer tektonischen Verschiebung auf dem Berliner Immobilienmarkt, als einer Preisexplosion. Zuwanderung und Aufholeffekte sind die beiden Hauptakteure dieser Entwicklung. Der Senat schätzt den Bedarf auf mindestens 135.000 zusätzlichen Wohnungen bis 2030.

Im Zentrum des Europäischen Wirtschaftsraumes liegt die Metropolregion Berlin-Brandenburg. Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über 6 Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 km² Fläche. Mit der in den nächsten Jahren erfolgenden Inbetriebnahme des neuen Flughafens BER wird die Hauptstadtregion international noch stärker als Metropolregion wahrgenommen werden. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg, werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.

Die erste Wahl in Berlin
Steigende Preise, höhere Komplexität

Wohnraummangel wird den Markt auch in den kommenden Jahren dominieren. Weiter zunehmende Knappheit und steigende Preise bedeuten gleichwohl nicht, dass jeder Preis am Markt Bestand hat. Die Komplexität von Transaktionen nimmt zu und die Anforderungen von Käufern in Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit einer Akquisition ebenso. Die Mieten werden kontrolliert. Senat und Bezirke investieren viel Energie in eine zunehmende Regulierung des Immobilienmarktes. Es bedarf differenzierter Marktkenntnisse und Informationen, um in dieser Situation die richtigen Entscheidungen zu treffen und die besten Ergebnisse zu erzielen. Unser Marktbericht ist eine erste Orientierung auf dem Berliner Immobilienmarkt. Kontaktieren Sie uns, wenn bei Ihren Investitions- oder Verkaufsüberlegungen einen der besten Partner in Berlin an Ihre Seite holen wollen.

Berlin-Immobilien Preissegmente 2017

Über ganz Berlin betrachtet, liegt der am Markt von Verkäufern nachgefragte Quadratmeterpreis für Wohnungen unseren Auswertungen zufolge, Stand Dezember 2017, bei etwa EUR 3.750/m². Dabei sind die Preise für Bestandswohnungen stärker als im Neubau nach Lage, Alter, Größe und Qualität sowie Wohnungstyp ausdifferenziert.

Über das gesamte Stadtgebiet findet eine Verschiebung der Angebotsspannen vom unteren in das mittlere und obere Preissegment statt.

  • Das Preissegment bis EUR 2.000/m² verliert mit unter 5.000 Angeboten weiter an Gewicht. In einigen Ortsteilen wurden 2017 fast keine Wohnungen mehr in diesem Segment angeboten.
  • Das Preissegment von EUR 2.000/m² bis 4.000/m² war im Vergleich zum Vorjahr annähernd stabil. Es ist mit knapp 55 Prozent aller angebotenen Bestandswohnungen das stärkste Marktsegment.
  • Das Preissegment von EUR 4.000/m² bis EUR 6.000/m² nimmt ca. 27 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes in Berlin ein.
  • Das Preissegment ab EUR 6.000/m² machte in 2017 bereits 7,5 Prozent aus.

Preissegmente nach Bezirken

Die Evolutionsstufen in den Berliner Bezirken ist uneinheitlich. In den lokalen Immobilienmärkten der Bezirke Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Friedrichshain und Prenzlauer Berg ist das untere Preissegment anteilig fast verschwunden. Gleichzeitig wächst das obere Marktsegment. In unseren Bezirksreports können Sie die Preisevolution auf Ortsteilebene von 2007 bis heute verfolgen.

Preise nach Wohnungstypen

3.750 Euro/m² ist der durchschnittliche geforderte Preis für Bestandswohnungen in Berlin ohne Neubau. Je nach Wohnungstyp weichen die Preise nach oben oder unten mehr oder weniger stark vom Mittelwert ab.

In den Bezirksreports Berlin haben wir die Kaufpreise in Abhängikeit von Wohnungstyp und Wohnungsgröße detailliert für Sie analysiert.

Jeder will nach Berlin.
Zuwanderung hält an

Die dynamische Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die steigende, perspektivisch anhaltende Nachfrage machen Berlin zu einem Top-Standort für Investitionen. Juni 2017 betrug die Berliner Bevölkerung etwa 3.690.000 Personen.

Nirgendwo sonst in Deutschland werden in den kommenden Jahren so viele Wohnungen benötigt, geplant und gebaut, wie in Berlin. Jedes Jahr kommen Menschen aus etwa 250 Ländern in die Hauptstadt. Berlin ist eine der gefragtesten Metropolen weltweit. Im Jahr 2016 wuchs die Bevölkerung durch Zuwanderung um etwa 60.000 Einwohner. Für 2017 gibt es noch keine verlässlichen Zahlen, es wird von einem Wachstum von ca. 18.000 Personen ausgegangen. Unsere Weltkarte oben zeigt, aus welchen Herkunftsländern die Neu-Berliner kommen.

Stadt der Singles. Mit großen Wohnungen.
Haushalts- und Wohnungsgrößen

Mehr als 55 Prozent der knapp 2.1 Millionen privaten Haushalte in Berlin sind Einpersonenhaushalte und tendenziell wird der Anteil in den kommenden Jahren mit der rasant wachsenden Bevölkerung und kleiner werdenden Haushalten noch größer werden. Derzeit ist die durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung eine 3,1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von knapp unter 100 Quadratmetern.

Der Wohnungsbestand beläuft sich, Stand 2015, auf etwa 1,92 Millionen Wohnungen.

Die größten Wohnungen entstanden 2016 mit durchschnittlich etwa 190m² Wohnfläche und 4,7 Zimmern in Dahlem. Die kompaktesten Einheiten wurden in Steglitz und Wedding mit durchschnittlich 2,5 Zimmern errichtet. Damit sind Neubauwohnungen im Schnitt etwa 10 Quadratmeter größer als Altbauwohnungen. Über den Gesamtbestand betrachtet, liegt die durchschnittliche Größe der Berliner Wohnungen bei 73,1 Quadratmetern.

Mehr Informationen zur demographischen Entwicklung Berlins finden Sie hier.

Sortieren Sie nach Ihren Kriterien.
Anzahl Zimmer 1 2 3 4 5 6 7 +
Reinickendorf 2,81 14,99 30,54 27,73 13,88 5,56 4,5
Lichtenberg 2,89 15,97 32,28 33,13 12,48 2,28 0,97
Marzahn-Hellersdorf 3,66 13,35 26,28 31,20 17,47 5,86 2,18
Treptow-Köpenick 2,78 15,08 33,23 29,67 12,36 4,42 2,46
Neukölln 4,68 22,58 34,89 23,31 9,68 3,21 1,66
Tempelh.-Schöneberg 4,52 18,41 33,12 26,38 10,88 4,04 2,64
Steglitz-Zehlendorf 4,36 14,10 28,51 26,28 13,66 6,63 6,46
Spandau 2,44 14,55 35,21 28,54 11,96 4,29 3,01
Charlottenb.-Wilmersd. 4,66 18,82 32,88 25,55 10,73 4,28 3,08
Pankow 3,01 17,57 35,59 27,33 11,26 3,48 1,76
Friedrichsh.-Kreuzberg 5,69 22,85 36,60 24,46 7,93 1,72 0,75
Mitte 5,50 22,82 36,57 24,65 8,00 1,71 0,74

Gebäudebestand in Berlin

Der Wohnungsbestand in Berlin ist heterogen. Klassische Altbauten bis Baujahr 1919, die vielerorts das Straßenbild in Berlin dominieren, machen nur etwa 16 Prozent des Gesamtbestandes aus. 25,6 Prozent der Gebäude stammen aus den Jahrzehnten zwischen 1919 und 1949.
Im Rahmen des Wiederaufbauprogramms (Marshall-Plan) erhielt West-Berlin wirtschaftliche Hilfen, mit denen in den 50er und 60er Jahren die meisten Kriegsschäden zügig beseitigt wurden. Die ehemals sehr dichte Innenstadtbebauung wurde aufgelockert, während am Stadtrand große Wohnsiedlungen entstanden. In den 70er Jahren widmete sich die Baupolitik im Westen der Stadt der Wiederbelebung der Innenstadt.
Anders verlief die Entwicklung in Ost-Berlin, wo keine vergleichbare wirtschaftliche Unterstützung floss und darüber hinaus noch Reparationen entrichtet werden mussten. Der Wiederaufbau im Osten der Stadt setzte nach dem Mauerbau um 1961 ein, zunächst mit Fokus auf die Neugestaltung des Stadtzentrums, um die Bebauung aus der kapitalistischen Vorkriegszeit durch einen sozialistischen Architekturstil zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren entstanden wenig Wohnungen in Ost-Berlin, was zu einer Wohnungsnot führte, die 1971 so groß war, dass der Wohnungsbau zur Schwerpunktpolitik der DDR wurde. In der Folge entstanden große Plattenbauviertel am Stadtrand.

Berlin-Immobilien auf einen Blick

2.084.336
Haushalte in Berlin (2015)
320.302
Wohngebäude in Berlin (2015)
541
Wohnungen je 1.000 Einwohner
39,5
Wohnfläche je Einwohner
73,1
Wohnfläche je Wohnung
1,77
Personen
Ø Haushaltsgröße

Berlin ist eine Mieterstadt
Auch künftig viele gute Investitionsmöglichkeiten

Berlin ist eine Mieterstadt. Darin liegen hervorragende Chancen für Investoren. Insgesamt gibt es in Berlin über 1,9 Millionen Wohnungen, darunter etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen. Circa 18 Prozent davon entfallen auf die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, weitere 12 Prozent sind in der Hand von Genossenschaften. Etwa 70 Prozent befinden sich im Eigentum von großen, institutionellen Eigentümern und Privatpersonen. Ein paar Beispiele zeigen, weshalb der Immobilienmarkt in Berlin trotz, oder gerade wegen des Mietermarktes außerordentlich interessant ist.

  • Es findet eine Zuwanderung junger, einkommensstarker Haushalte nach Berlin statt. Gleichzeitig wächst auch in Berlin die mittlere und hohe Einkommensschicht. Es entstehen neue Käufersegmente, für die Eigentumsbildung Normalität ist.
  • Trotz steigender Fertigstellungszahlen wird auch weiter mit einem Nachfrageüberhang gerechnet. Für Investoren im Mietwohnungsbau bieten sich auch langfristig viele Investitionsmöglichkeiten in Berlin.
  • Im internationalen Vergleich ist Berlin günstig. Die Quadratmeterpreise sind für ausländische Käufer attraktiv. Es steht weniger die erzielbare Rendite im Vordergrund, als das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie. Berlin als Investitionsstandort gilt als sicherer Hafen.

Annahme: Wenn 400.000 Menschen bis zum Jahr 2030 zuwandern, müssen, bei 1,77 Personen je Haushalt, etwa 226.000 Wohnungen errichtet werden. Dies entspricht ca. 17.400 Wohnungen pro Jahr für den Zeitraum von 2017 bis 2030.

Bei einer Eigentumsquote von 16 Prozent werden theoretisch 2.780 Eigentumswohnungen p.a. benötigt.

Zinshäuser
Dynamischer Markt für Miethäuser in Berlin

Die Entwicklung auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist geprägt von der Gesamtdynamik des Berliner Wohnungsmarktes. Positive Wirtschaftsdaten, eine für Berlin niedrige Arbeitslosenquote von 9,7 Prozent (2016) und wachsende Haushaltseinkommen sprechen für einen anhaltenden Aufschwung in Berlin. Die gute Entwicklung in der Hauptstadt treibt den Investmentmarkt direkt und indirekt an. Direkt, weil der Teilmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin vom anhaltenden Bevölkerungsanstieg und der Nachfrage nach Wohnraum getragen wird. Indirekt, weil Investoren darauf vertrauen, dass sich Immobilieninvestitionen in Berlin trotz insgesamt sehr deutlich gestiegener Preise als nachhaltig erweisen und ausreichend Luft für Wertsteigerungen lassen. Auch die mittlerweile weitgehende Regulierung des Wohnungsmarktes kann diesen Trend nicht brechen. Lesen Sie in unserem Marktreport für Zinshäuser Berlin, wie wir Sie mit uns das volle Potenzial beim Verkauf Ihres Miethauses in Berlin ausschöpfen. In einer Case Study, die wir Ihnen auf Anfrage zukommen lassen, schildern wir ein typisches Szenario.

Quellen

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