Berlin Immobilien Marktreport 2018

Niedrige Zinsen, ein anhaltendes Bevölkerungswachstum und die ungebrochen starke Nachfrage sorgen auch 2018 für weiter steigende Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt. Berlin bleibt als Investitionsstandort attraktiv. Etwa 30.000 Wohnungen wurden von Januar bis Oktober 2018 auf dem Wohnungsmarkt in Berlin angeboten. Der durchschnittlich nachgefragte Quadratmeterpreis betrug zum Stichtag 15.08.2018 unseren Analysen zufolge etwa EUR 4.400,-.

Der Preisanstieg zum Vorjahreszeitraum beträgt damit ca. 14 Prozent. Wer seine Wohnung 2008 für etwa EUR 1.900/m² am Berliner Immobilienmarkt erwarb, kann sie derzeit für das circa 2,3-fache anbieten.

Unser Marktbericht unterscheidet sich wesentlich von anderen Analysen. Wir aktualisieren monatlich unsere Zahlen und haben den Finger direkt am Puls des Immobilienmarktes. Wir analysieren die Entwicklung auf der Grundlage von Millionen Datensätzen und mit der Erfahrung aus vielen Jahren erfolgreicher Arbeit.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie bei Ihren Investitions- oder Verkaufsüberlegungen einen der besten Partner in Berlin an Ihre Seite holen wollen.

Auf dem Weg zur Kosmopolis

Berlin ist eine der dynamischsten und attraktivsten Städte Europas. Die deutsche Hauptstadt ist ein zentraler Knotenpunkt für Wissenschaft und Forschung, Tech-Startups und die internationale Kreativ-Szene. Besonders bei den Millenials nimmt Berlin den Spitzenplatz unter den begehrtesten Hauptstädten der Welt ein. Für die „Digital Natives“ ist Berlin die Nummer 1, vor London, New York oder Amsterdam. Von derzeit etwa 3.725 Millionen Berlinern sind über 725.000 ausländischer Herkunft.

Wirtschaft auf Aufholjagd

Gleichzeitig nimmt die Wirtschaftsleistung in Berlin mit hoher Dynamik zu. 2017 stieg das Bruttoinlandsprodukt im Schnitt um 3,1 %. Berlin nimmt derzeit den zweiten Platz unter den deutschen Bundesländern ein. Insgesamt befindet sich die Wirtschaft in Berlin in einem rasanten Aufholprozess. Die Arbeitslosenquote befindet sich auf einem Rekordtief. Im September 2018 betrug sie historisch tiefe 7,9 Prozent.

Berlin-Immobilien bleiben ein knappes Gut

Auch wenn es unterschiedliche Auffassungen darüber gibt, wie der akute Wohnungsnotstand beziffert werden kann, wird davon ausgegangen, dass dem Berliner Immobilienmarkt akut mindestens 130.000 Wohnungen fehlen. Hinzukommt, dass Berlin Jahr für Jahr um die Größe einer Kleinstadt wächst. Die mittlere Variante der Bevölkerungsprognose des Berliner Senats (2018) geht von einem Wachstum von 180.000 Menschen bis 2030 aus.

180.000 Menschen erzeugen bei 1,77 Personen pro Haushalt einen Bedarf von weiteren etwa 100.000 Wohnungen. 130.000 akuter Rückstand zuzüglich 100.000 Wohnungen für die wachsende Stadt, ergibt einen Gesamtbedarf von mindestens 230.000 Wohnungen bis 2030. Die Stadt bräuchte also 21.000 Wohnungen. Jahr für Jahr, bis 2030.

Bau kommt nicht nach, Bodenpreise und Baukosten steigen.

Trotz steigender Bautätigkeit reichen die Baufertigstellungen nicht aus, um Nachfrage auch nur annähernd zu decken. Von 2013 bis 2017 wurde die Fertigstellung von 55.435 Wohnungen gemeldet, im 5-Jahres-Schnitt sind das etwa 11.100 pro Jahr. Der Großteil der Neubau-Wohnungen kommt nicht von den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, sondern von privaten Bauherren.

In Berlin sind seit 2010 die Baupreise für Wohngebäude um 19 Prozent gestiegen. Die jährliche Steigerung erreichte mit 3,7 Prozent von 2016 auf 2017 ein 10-Jahreshoch. Gleichzeitig steigen die Baulandpreise in Berlin. Von EUR 236/m² im Jahr 2010 sind die Preise auf EUR 695/m² im Jahr 2017 gestiegen. Baupreise und Baulandpreise zusammengenommen, beträgt der Anstieg in 7 Jahren in absoluten Zahlen unseren Recherchen zufolge mindestens EUR 1.500/m².

Keinerlei Stagnation

Für eilige Leser haben wir die Preise für Berlin-Immobilien von 2007 den Immobilienpreisen von 2018 gegenüber gestellt. In allen 24 Berliner Ortsteilen haben sich die Quadratmeterpreise im 11-Jahreszeitraum mindestens verdoppelt (Tegel), bis maximal um den Faktor 4,2 vervielfacht (Neukölln). Die Spitze bei den durchschnittlichen Angebotspreisen im Segment für Bestandswohnungen bildet wie vor 11 Jahren der Bezirk Mitte, mit einem gerundeten Angebotspreis von Ø ca. EUR 6.400/m². In der prozentualen Preisentwicklung liegt Neukölln an der Spitze, wo die durchschnittlichen Wohnungspreise in elf Jahren um das 4,2-fache gestiegen sind. Kreuzberg nähert sich erstmals der Marke von 5.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Bestandswohnungen bis Baujahr 2013). Auch Moabit zieht nach. Die niedrigsten Angebotspreise haben wir, Stand Q1 2018, in Hellersdorf, Spandau, Reinickendorf und Tegel erhoben.

Bezirksranking 2018

Bezirk 2007 (gerundet) 2018 (gerundet) Vielfaches 2007 auf 2018
Neukölln 1000 4200 4,20
Moabit 1000 4000 4,00
Wedding 1000 3900 3,90
Marzahn 1100 3500 3,18
Kreuzberg 1600 5000 3,13
Tempelhof 1200 3600 3,00
Tiergarten 1700 5100 3,00
Schöneberg 1500 4400 2,93
Weißensee 1600 4500 2,81
Wilmersdorf 1900 5300 2,79
Mitte 2300 6400 2,78
Friedrichshain 1800 4900 2,72
Charlottenburg 1800 4800 2,67
Spandau 1000 2600 2,60
Reinickendorf 1100 2800 2,55
Zehlendorf 1700 4200 2,47
Lichtenberg 1500 3700 2,47
Steglitz 1500 3700 2,47
Prenzlauer Berg 2100 5100 2,43
Köpenick 1500 3600 2,40
Hellersdorf 900 2100 2,33
Pankow 1600 3700 2,31
Treptow 1400 3200 2,29
Tegel 1400 2900 2,07

Berlin wächst zur Metropolregion

Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über 6 Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 km² Fläche. Mit der in den nächsten Jahren erfolgenden Inbetriebnahme des neuen Flughafens BER wird die Hauptstadtregion international noch stärker als Metropolregion wahrgenommen werden. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg, werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.

Bevölkerungswachstum treibende Kraft

Um 41.308 Personen, entsprechend rund 1,1 Prozent, ist die Bevölkerung in Berlin 2017 gewachsen. Ende des Jahres waren 3711.930 Personen mit Hauptwohnsitz in der Hauptstadt gemeldet. Wie in den letzten sieben Jahren, ist das Wachstum größtenteils auf internationale Zuzüge zurück zu führen. Im Vergleich zum Vorjahr fällt das Wachstum niedriger aus. Hintergrund ist der nachlassende Flüchtlingszuzug. Wir haben anhand der Zahlen von 2016 die Ortsteile miteinander verglichen. Die Tabelle zeigt die Zuzüge aus den alten und neuen Bundesländern, Berliner Umland und dem Ausland. Die Tabelle ist sortierbar. Selektieren Sie bitte nach den Kriterien. Einen detaillierten Überblick der Auslands-Zuzüge 2016 finden weiter unten.

Zuzüge nach Berlin nach Herkunft (2017)

Bezirk Alte Bundesländer Neue Bundesländer Berliner Umland Ausland
Charlottenburg 28.5 % 8.0 % 5.1 % 63.5 %
Friedrichshain 32.9 % 9.8 % 3.8 % 57.3 %
Hellersdorf 23.6 % 23.5 % 24.2 % 52.9 %
Köpenick 29.0 % 19.6 % 15.9 % 51.5 %
Kreuzberg 26.1 % 5.3 % 2.2 % 68.6 %
Lichtenberg 23.6 % 16.7 % 8.4 % 59.7 %
Marzahn 21.2 % 19.8 % 13.2 % 59.1 %
Mitte 28.2 % 6.1 % 2.8 % 65.7 %
Moabit 31.9 % 8.6 % 3.7 % 59.5 %
Neukölln 27.6 % 8.6 % 5.1 % 63.8 %
Pankow 31.8 % 18.3 % 14.5 % 49.9 %
Prenzlauer Berg 34.3 % 9.0 % 3.6 % 56.7 %
Reinickendorf 24.0 % 10.8 % 9.8 % 65.2 %
Schöneberg 29.3 % 7.3 % 4.6 % 63.3 %
Spandau 22.6 % 10.8 % 11.7 % 66.5 %
Steglitz 30.5 % 11.3 % 9.0 % 58.2 %
Tegel 27.2 % 13.6 % 12.6 % 59.1 %
Tempelhof 17.6 % 6.9 % 5.7 % 75.5 %
Tiergarten 24.3 % 5.6 % 2.2 % 70.2 %
Treptow 28.5 % 18.2 % 13.3 % 53.3 %
Wedding 28.7 % 8.8 % 3.9 % 62.4 %
Weißensee 25.6 % 13.8 % 9.3 % 60.5 %
Wilmersdorf 26.7 % 7.3 % 4.8 % 65.9 %
Zehlendorf 28.4 % 8.3 % 11.0 % 63.3 %

Marktkenntnis immer wichtiger
Steigende Preise führen zu höherer Komplexität

Wohnraummangel wird den Markt mindestens bis 2030 dominieren. Knappheit und steigende Preise bedeuten gleichwohl nicht, dass jeder Preis am Markt Bestand hat. Die Komplexität von Transaktionen nimmt zu und mit ihr die Anforderungen von Käufern in Hinblick auf die Darstellbarkeit einer Akquisition. Lagen differenzieren sich weiter aus. Verkäufer müssen Potenziale erkennen und heben, um unter erschwerten politischen Rahmenbedingungen Spielräume auszuschöpfen.

Berlin-Immobilien Preissegmente 2018

Über ganz Berlin betrachtet, liegt der am Markt von Verkäufern nachgefragte Quadratmeterpreis für Wohnungen unseren Auswertungen zufolge, Stand August 2018, bei etwa EUR 4.400/m². Dabei sind die Preise für Bestandswohnungen stärker als im Neubau nach Lage, Alter, Größe und Qualität sowie Wohnungstyp ausdifferenziert.

Über das gesamte Stadtgebiet findet eine Verschiebung der Angebotsspannen vom unteren in das mittlere und obere Preissegment statt.

  • Das Preissegment bis EUR 2.000/m² verliert mit unter 5.000 Angeboten weiter an Gewicht. In einigen Ortsteilen wurden 2017 fast keine Wohnungen mehr in diesem Segment angeboten.
  • Das Preissegment von EUR 2.000/m² bis 4.000/m² ist im Vergleich zum Vorjahr annähernd stabil und mit ca. 56 Prozent aller Bestandswohnungen das stärkste Marktsegment.
  • Das Preissegment von EUR 4.000/m² bis EUR 6.000/m² nimmt ca. 26 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes in Berlin ein und wächst.
  • Das Preissegment ab EUR 6.000/m² macht ca. 7,1 Prozent aus.

Preissegmente nach Bezirken

Die Evolutionsstufen in den Berliner Bezirken ist uneinheitlich. In den lokalen Immobilienmärkten der Bezirke Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Friedrichshain und Prenzlauer Berg ist das untere Preissegment anteilig fast verschwunden. Gleichzeitig wächst das obere Marktsegment. In unseren Bezirksreports können Sie die Preisevolution auf Ortsteilebene von 2007 bis heute verfolgen.

Preise nach Wohnungstypen

4.400 Euro/m² ist der durchschnittliche geforderte Preis für Bestandswohnungen in Berlin ohne Neubau. Je nach Wohnungstyp weichen die Preise nach oben oder unten mehr oder weniger stark vom Mittelwert ab.

In den Bezirksreports Berlin haben wir die Kaufpreise in Abhängikeit von Wohnungstyp und Wohnungsgröße detailliert für Sie analysiert.

Jeder will nach Berlin.
Zuwanderung hält an

Die dynamische Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die steigende, perspektivisch anhaltende Nachfrage machen Berlin zu einem Top-Standort für Investitionen. Juni 2017 betrug die Berliner Bevölkerung etwa 3.690.000 Personen.

Nirgendwo sonst in Deutschland werden in den kommenden Jahren so viele Wohnungen benötigt, geplant und gebaut, wie in Berlin. Jedes Jahr kommen Menschen aus etwa 250 Ländern in die Hauptstadt. Berlin ist eine der gefragtesten Metropolen weltweit. Im Jahr 2016 wuchs die Bevölkerung durch Zuwanderung um etwa 60.000 Einwohner. Für 2017 gibt es noch keine verlässlichen Zahlen, es wird von einem Wachstum von ca. 18.000 Personen ausgegangen. Unsere Weltkarte oben zeigt, aus welchen Herkunftsländern die Neu-Berliner kommen.

Stadt der Singles. Mit großen Wohnungen.
Haushalts- und Wohnungsgrößen

Mehr als 55 Prozent der knapp 2.1 Millionen privaten Haushalte in Berlin sind Einpersonenhaushalte und tendenziell wird der Anteil in den kommenden Jahren mit der rasant wachsenden Bevölkerung und kleiner werdenden Haushalten noch größer werden. Derzeit ist die durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung eine 3,1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von knapp unter 100 Quadratmetern.

Der Wohnungsbestand beläuft sich, Stand 2015, auf etwa 1,92 Millionen Wohnungen.

Die größten Wohnungen entstanden 2016 mit durchschnittlich etwa 190m² Wohnfläche und 4,7 Zimmern in Dahlem. Die kompaktesten Einheiten wurden in Steglitz und Wedding mit durchschnittlich 2,5 Zimmern errichtet. Damit sind Neubauwohnungen im Schnitt etwa 10 Quadratmeter größer als Altbauwohnungen. Über den Gesamtbestand betrachtet, liegt die durchschnittliche Größe der Berliner Wohnungen bei 73,1 Quadratmetern.

Mehr Informationen zur demographischen Entwicklung Berlins finden Sie hier.

Sortieren Sie nach Ihren Kriterien.
Anzahl Zimmer 1 2 3 4 5 6 7 +
Reinickendorf 2,81 14,99 30,54 27,73 13,88 5,56 4,5
Lichtenberg 2,89 15,97 32,28 33,13 12,48 2,28 0,97
Marzahn-Hellersdorf 3,66 13,35 26,28 31,20 17,47 5,86 2,18
Treptow-Köpenick 2,78 15,08 33,23 29,67 12,36 4,42 2,46
Neukölln 4,68 22,58 34,89 23,31 9,68 3,21 1,66
Tempelh.-Schöneberg 4,52 18,41 33,12 26,38 10,88 4,04 2,64
Steglitz-Zehlendorf 4,36 14,10 28,51 26,28 13,66 6,63 6,46
Spandau 2,44 14,55 35,21 28,54 11,96 4,29 3,01
Charlottenb.-Wilmersd. 4,66 18,82 32,88 25,55 10,73 4,28 3,08
Pankow 3,01 17,57 35,59 27,33 11,26 3,48 1,76
Friedrichsh.-Kreuzberg 5,69 22,85 36,60 24,46 7,93 1,72 0,75
Mitte 5,50 22,82 36,57 24,65 8,00 1,71 0,74

Gebäudebestand in Berlin

Der Wohnungsbestand in Berlin ist heterogen. Klassische Altbauten bis Baujahr 1919, die vielerorts das Straßenbild in Berlin dominieren, machen nur etwa 16 Prozent des Gesamtbestandes aus. 25,6 Prozent der Gebäude stammen aus den Jahrzehnten zwischen 1919 und 1949.
Im Rahmen des Wiederaufbauprogramms (Marshall-Plan) erhielt West-Berlin wirtschaftliche Hilfen, mit denen in den 50er und 60er Jahren die meisten Kriegsschäden zügig beseitigt wurden. Die ehemals sehr dichte Innenstadtbebauung wurde aufgelockert, während am Stadtrand große Wohnsiedlungen entstanden. In den 70er Jahren widmete sich die Baupolitik im Westen der Stadt der Wiederbelebung der Innenstadt.
Anders verlief die Entwicklung in Ost-Berlin, wo keine vergleichbare wirtschaftliche Unterstützung floss und darüber hinaus noch Reparationen entrichtet werden mussten. Der Wiederaufbau im Osten der Stadt setzte nach dem Mauerbau um 1961 ein, zunächst mit Fokus auf die Neugestaltung des Stadtzentrums, um die Bebauung aus der kapitalistischen Vorkriegszeit durch einen sozialistischen Architekturstil zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren entstanden wenig Wohnungen in Ost-Berlin, was zu einer Wohnungsnot führte, die 1971 so groß war, dass der Wohnungsbau zur Schwerpunktpolitik der DDR wurde. In der Folge entstanden große Plattenbauviertel am Stadtrand.

Berlin-Immobilien auf einen Blick

2.084.336
Haushalte in Berlin (2015)
320.302
Wohngebäude in Berlin (2015)
541
Wohnungen je 1.000 Einwohner
39,5
Wohnfläche je Einwohner
73,1
Wohnfläche je Wohnung
1,77
Personen
Ø Haushaltsgröße

Berlin ist eine Mieterstadt
Ohne Investoren, keine Mietwohnungen.

Berlin ist eine Mieterstadt. Insgesamt gibt es in Berlin über 1,9 Millionen Wohnungen, darunter etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen. Circa 18 Prozent davon entfallen auf die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, weitere 12 Prozent sind in der Hand von Genossenschaften. Etwa 70 Prozent befinden sich im Eigentum von großen, institutionellen Eigentümern und Privatpersonen.

  • Es findet eine Zuwanderung junger, einkommensstarker Haushalte nach Berlin statt. Gleichzeitig wächst auch in Berlin die mittlere und hohe Einkommensschicht. Es entstehen neue Käufersegmente, für die Eigentumsbildung Normalität ist.
  • Trotz steigender Fertigstellungszahlen wird auch weiter mit einem Nachfrageüberhang gerechnet. Für Investoren im Mietwohnungsbau bieten sich auch langfristig viele Investitionsmöglichkeiten in Berlin.
  • Im internationalen Vergleich ist Berlin günstig. Die Quadratmeterpreise sind für ausländische Käufer attraktiv. Es steht weniger die erzielbare Rendite im Vordergrund, als das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie. Berlin als Investitionsstandort gilt als sicherer Hafen.

Annahme: Wenn 400.000 Menschen bis zum Jahr 2030 zuwandern, müssen, bei 1,77 Personen je Haushalt, etwa 226.000 Wohnungen errichtet werden. Dies entspricht ca. 17.400 Wohnungen pro Jahr für den Zeitraum von 2017 bis 2030.

Bei einer Eigentumsquote von 16 Prozent werden theoretisch 2.780 Eigentumswohnungen p.a. benötigt.

Zinshäuser
Dynamischer Markt für Miethäuser in Berlin

Die Entwicklung auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist geprägt von der Gesamtdynamik des Berliner Wohnungsmarktes. Positive Wirtschaftsdaten, eine für Berlin niedrige Arbeitslosenquote von 9,7 Prozent (2016) und wachsende Haushaltseinkommen sprechen für einen anhaltenden Aufschwung in Berlin. Die gute Entwicklung in der Hauptstadt treibt den Investmentmarkt direkt und indirekt an. Direkt, weil der Teilmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin vom anhaltenden Bevölkerungsanstieg und der Nachfrage nach Wohnraum getragen wird. Indirekt, weil Investoren darauf vertrauen, dass sich Immobilieninvestitionen in Berlin trotz insgesamt sehr deutlich gestiegener Preise als nachhaltig erweisen und ausreichend Luft für Wertsteigerungen lassen. Auch die mittlerweile weitgehende Regulierung des Wohnungsmarktes kann diesen Trend nicht brechen. Lesen Sie in unserem Marktreport für Zinshäuser Berlin, wie wir Sie mit uns das volle Potenzial beim Verkauf Ihres Miethauses in Berlin ausschöpfen. In einer Case Study, die wir Ihnen auf Anfrage zukommen lassen, schildern wir ein typisches Szenario.

Quellen

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