Immobilienmarktbericht Berlin 2018

EUR 4.100. Das ist im ersten Quartal 2018 in etwa der durchschnittliche Angebotspreis für einen Quadratmeter Wohnfläche in Berlin. Über alle Lagen und Wohnungsytypen im Bestand. 

Wer seine Wohnung 2008 für etwa EUR 1.900/m² am Berliner Immobilienmarkt anbot, würde dieselbe Immobilie 2018 für das 2,25-fache anbieten. Die faktische mehr als Verdoppelung des Preisniveaus in 10Jahren ist mehr eine tektonische Verschiebung auf dem Berliner Immobilienmarkt als eine Preisexplosion. Angetrieben durch Wachstum und Zuwanderung, wird der  Wohnungsbedarf bis 2030 auf mindestens 135.000 Einheiten geschätzt. Es muss und kann also auch für die kommenden Jahre mit steigenden Immobilienpreisen in Berlin gerechnet werden. Gleichwohl: der Preisauftrieb hat sich seit 2016 etwas verlangsamt. Die Mieten in Berlin werden kontrolliert und Senat und Bezirke investieren viel Energie in die Regulierung des Immobilienmarktes. In dieser Situation bedarf es differenzierter Marktkenntnisse und Informationen, um die richtigen Entscheidungen zu treffen und unter schwieriger werdenden Bedingungen das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Unser Marktbericht ist eine erste Orientierung auf dem Berliner Immobilienmarkt. Kontaktieren Sie uns, wenn bei Ihren Investitions- oder Verkaufsüberlegungen einen der besten Partner in Berlin an Ihre Seite holen wollen.

Wer redet von Stagnation?

Wir haben zunächst für eilige Leser die Preise für Wohnungen in Berlin von 2007 mit den Immobilienpreisen von 2018 für Sie verglichen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich in allen 24 Berliner Ortsteilen die Immobilienpreise im 11-Jahreszeitraum mindestens verdoppelt haben (Tegel) und maximal um den Faktor 4,2 gestiegen sind (Neukölln). Die Spitze bei den durchschnittlichen Angebotspreisen im Segment für Bestandswohnungen bildet, wie vor 11 Jahren auch, der Bezirk Mitte, mit einem gerundeten Angebotspreis von Ø EUR 6.400/m². Was die prozentuale Preisentwicklung betrifft, liegt Neukölln an der Spitze. In dem gerne als Problembezirk beschriebenen Ortsteil sind die durchschnittlichen Wohnungspreise von 2007 auf 2018 um das 4,2-fache gestiegen und liegen im ersten Quartal 2018 bei über EUR 4.000/m². Kreuzberg wird 2018 wahrscheinlich erstmals die Marke von 5.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für angebotene Bestandswohnungen (bis Baujahr 2013) nehmen. Moabit hat nach langem Zögern massiv angezogen. Die niedrigsten Angebotspreise finden sich, Stand erstes Quartal 2018, in Hellersdorf, Spandau, Reinickendorf und Tegel.

Bezirksranking 2018

Bezirk 2007 (gerundet) 2018 (gerundet) Vielfaches 2007 auf 2018
Neukölln 1000 4200 4,20
Moabit 1000 4000 4,00
Wedding 1000 3900 3,90
Marzahn 1100 3500 3,18
Kreuzberg 1600 5000 3,13
Tempelhof 1200 3600 3,00
Tiergarten 1700 5100 3,00
Schöneberg 1500 4400 2,93
Weißensee 1600 4500 2,81
Wilmersdorf 1900 5300 2,79
Mitte 2300 6400 2,78
Friedrichshain 1800 4900 2,72
Charlottenburg 1800 4800 2,67
Spandau 1000 2600 2,60
Reinickendorf 1100 2800 2,55
Zehlendorf 1700 4200 2,47
Lichtenberg 1500 3700 2,47
Steglitz 1500 3700 2,47
Prenzlauer Berg 2100 5100 2,43
Köpenick 1500 3600 2,40
Hellersdorf 900 2100 2,33
Pankow 1600 3700 2,31
Treptow 1400 3200 2,29
Tegel 1400 2900 2,07

Berlin wächst zur Metropolregion

Im Zentrum des Europäischen Wirtschaftsraumes liegt die Metropolregion Berlin-Brandenburg. Immer mehr weicht die Wahrnehmung von Berlin als Stadtstaat und Brandenburg als Flächenland dem Selbstverständnis der „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Über 6 Millionen Menschen leben und arbeiten hier auf über 30.000 km² Fläche. Mit der in den nächsten Jahren erfolgenden Inbetriebnahme des neuen Flughafens BER wird die Hauptstadtregion international noch stärker als Metropolregion wahrgenommen werden. Mit Berlin als Bundeshauptstadt in der Mitte und wirtschaftlich starken Regionen in Brandenburg, werden beide Länder künftig noch stärker voneinander profitieren.

Bevölkerungswachstum ist treibende Kraft auf Berliner Immobilienmarkt

In den uns vorliegenden Zahlen für das erste Halbjahr 2017 nennt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg einen Bevölkerungsanstieg um 18.400 auf 3,69 Millionen Menschen. Das Wachstum fällt im Vergleich zum Vorjahr niedriger aus, weil der Flüchtlingszuzug zurückgegangen ist. Insgesamt ist das Bevölkerungswachstum in Berlin jedoch ungebrochen. Wir haben mit den Zahlen für 2016 die Ortsteile miteinander verglichen. Die Tabelle zeigt die prozentuale Verteilung nach Zuzügen aus den alten und neuen Bundesländern, Berliner Umland und Ausland. Die Tabelle ist sortierbar. Selektieren Sie bitte nach den Kriterien, die für Sie interessant sind. Einen detaillierten Überblick darüber, woher die Auslands-Zuzüge in 2016 stammen, finden weiter unten.

Zuzüge nach Berlin nach Herkunft (2017)

Bezirk Alte Bundesländer Neue Bundesländer Berliner Umland Ausland
Charlottenburg 28.5 % 8.0 % 5.1 % 63.5 %
Friedrichshain 32.9 % 9.8 % 3.8 % 57.3 %
Hellersdorf 23.6 % 23.5 % 24.2 % 52.9 %
Köpenick 29.0 % 19.6 % 15.9 % 51.5 %
Kreuzberg 26.1 % 5.3 % 2.2 % 68.6 %
Lichtenberg 23.6 % 16.7 % 8.4 % 59.7 %
Marzahn 21.2 % 19.8 % 13.2 % 59.1 %
Mitte 28.2 % 6.1 % 2.8 % 65.7 %
Moabit 31.9 % 8.6 % 3.7 % 59.5 %
Neukölln 27.6 % 8.6 % 5.1 % 63.8 %
Pankow 31.8 % 18.3 % 14.5 % 49.9 %
Prenzlauer Berg 34.3 % 9.0 % 3.6 % 56.7 %
Reinickendorf 24.0 % 10.8 % 9.8 % 65.2 %
Schöneberg 29.3 % 7.3 % 4.6 % 63.3 %
Spandau 22.6 % 10.8 % 11.7 % 66.5 %
Steglitz 30.5 % 11.3 % 9.0 % 58.2 %
Tegel 27.2 % 13.6 % 12.6 % 59.1 %
Tempelhof 17.6 % 6.9 % 5.7 % 75.5 %
Tiergarten 24.3 % 5.6 % 2.2 % 70.2 %
Treptow 28.5 % 18.2 % 13.3 % 53.3 %
Wedding 28.7 % 8.8 % 3.9 % 62.4 %
Weißensee 25.6 % 13.8 % 9.3 % 60.5 %
Wilmersdorf 26.7 % 7.3 % 4.8 % 65.9 %
Zehlendorf 28.4 % 8.3 % 11.0 % 63.3 %

Die erste Wahl in Berlin
Steigende Preise, höhere Komplexität

Wohnraummangel wird den Markt auch in den kommenden Jahren dominieren. Weiter zunehmende Knappheit und steigende Preise bedeuten gleichwohl nicht, dass jeder Preis am Markt Bestand hat. Die Komplexität von Transaktionen nimmt zu und die Anforderungen von Käufern in Hinblick auf die Darstellbarkeit einer Akquisition ebenso. Die Lagen differenzieren sich aus und Verkäufer müssen nicht ausgeschöpfte Potenziale erkennen und heben, um unter erschwerten politischen Rahmenbedingungen Spielräume auszuschöpfen.

Berlin-Immobilien Preissegmente 2018

Über ganz Berlin betrachtet, liegt der am Markt von Verkäufern nachgefragte Quadratmeterpreis für Wohnungen unseren Auswertungen zufolge, Stand März 2018, bei etwa EUR 4.100/m². Dabei sind die Preise für Bestandswohnungen stärker als im Neubau nach Lage, Alter, Größe und Qualität sowie Wohnungstyp ausdifferenziert.

Über das gesamte Stadtgebiet findet eine Verschiebung der Angebotsspannen vom unteren in das mittlere und obere Preissegment statt.

  • Das Preissegment bis EUR 2.000/m² verliert mit unter 5.000 Angeboten weiter an Gewicht. In einigen Ortsteilen wurden 2017 fast keine Wohnungen mehr in diesem Segment angeboten.
  • Das Preissegment von EUR 2.000/m² bis 4.000/m² war im Vergleich zum Vorjahr annähernd stabil. Es ist mit knapp 56 Prozent aller angebotenen Bestandswohnungen das stärkste Marktsegment.
  • Das Preissegment von EUR 4.000/m² bis EUR 6.000/m² nimmt ca. 26 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes in Berlin ein.
  • Das Preissegment ab EUR 6.000/m² machte in 2017 bereits 7,1 Prozent aus.

Preissegmente nach Bezirken

Die Evolutionsstufen in den Berliner Bezirken ist uneinheitlich. In den lokalen Immobilienmärkten der Bezirke Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Friedrichshain und Prenzlauer Berg ist das untere Preissegment anteilig fast verschwunden. Gleichzeitig wächst das obere Marktsegment. In unseren Bezirksreports können Sie die Preisevolution auf Ortsteilebene von 2007 bis heute verfolgen.

Preise nach Wohnungstypen

4.100 Euro/m² ist der durchschnittliche geforderte Preis für Bestandswohnungen in Berlin ohne Neubau. Je nach Wohnungstyp weichen die Preise nach oben oder unten mehr oder weniger stark vom Mittelwert ab.

In den Bezirksreports Berlin haben wir die Kaufpreise in Abhängikeit von Wohnungstyp und Wohnungsgröße detailliert für Sie analysiert.

Jeder will nach Berlin.
Zuwanderung hält an

Die dynamische Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die steigende, perspektivisch anhaltende Nachfrage machen Berlin zu einem Top-Standort für Investitionen. Juni 2017 betrug die Berliner Bevölkerung etwa 3.690.000 Personen.

Nirgendwo sonst in Deutschland werden in den kommenden Jahren so viele Wohnungen benötigt, geplant und gebaut, wie in Berlin. Jedes Jahr kommen Menschen aus etwa 250 Ländern in die Hauptstadt. Berlin ist eine der gefragtesten Metropolen weltweit. Im Jahr 2016 wuchs die Bevölkerung durch Zuwanderung um etwa 60.000 Einwohner. Für 2017 gibt es noch keine verlässlichen Zahlen, es wird von einem Wachstum von ca. 18.000 Personen ausgegangen. Unsere Weltkarte oben zeigt, aus welchen Herkunftsländern die Neu-Berliner kommen.

Stadt der Singles. Mit großen Wohnungen.
Haushalts- und Wohnungsgrößen

Mehr als 55 Prozent der knapp 2.1 Millionen privaten Haushalte in Berlin sind Einpersonenhaushalte und tendenziell wird der Anteil in den kommenden Jahren mit der rasant wachsenden Bevölkerung und kleiner werdenden Haushalten noch größer werden. Derzeit ist die durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung eine 3,1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von knapp unter 100 Quadratmetern.

Der Wohnungsbestand beläuft sich, Stand 2015, auf etwa 1,92 Millionen Wohnungen.

Die größten Wohnungen entstanden 2016 mit durchschnittlich etwa 190m² Wohnfläche und 4,7 Zimmern in Dahlem. Die kompaktesten Einheiten wurden in Steglitz und Wedding mit durchschnittlich 2,5 Zimmern errichtet. Damit sind Neubauwohnungen im Schnitt etwa 10 Quadratmeter größer als Altbauwohnungen. Über den Gesamtbestand betrachtet, liegt die durchschnittliche Größe der Berliner Wohnungen bei 73,1 Quadratmetern.

Mehr Informationen zur demographischen Entwicklung Berlins finden Sie hier.

Sortieren Sie nach Ihren Kriterien.
Anzahl Zimmer 1 2 3 4 5 6 7 +
Reinickendorf 2,81 14,99 30,54 27,73 13,88 5,56 4,5
Lichtenberg 2,89 15,97 32,28 33,13 12,48 2,28 0,97
Marzahn-Hellersdorf 3,66 13,35 26,28 31,20 17,47 5,86 2,18
Treptow-Köpenick 2,78 15,08 33,23 29,67 12,36 4,42 2,46
Neukölln 4,68 22,58 34,89 23,31 9,68 3,21 1,66
Tempelh.-Schöneberg 4,52 18,41 33,12 26,38 10,88 4,04 2,64
Steglitz-Zehlendorf 4,36 14,10 28,51 26,28 13,66 6,63 6,46
Spandau 2,44 14,55 35,21 28,54 11,96 4,29 3,01
Charlottenb.-Wilmersd. 4,66 18,82 32,88 25,55 10,73 4,28 3,08
Pankow 3,01 17,57 35,59 27,33 11,26 3,48 1,76
Friedrichsh.-Kreuzberg 5,69 22,85 36,60 24,46 7,93 1,72 0,75
Mitte 5,50 22,82 36,57 24,65 8,00 1,71 0,74

Gebäudebestand in Berlin

Der Wohnungsbestand in Berlin ist heterogen. Klassische Altbauten bis Baujahr 1919, die vielerorts das Straßenbild in Berlin dominieren, machen nur etwa 16 Prozent des Gesamtbestandes aus. 25,6 Prozent der Gebäude stammen aus den Jahrzehnten zwischen 1919 und 1949.
Im Rahmen des Wiederaufbauprogramms (Marshall-Plan) erhielt West-Berlin wirtschaftliche Hilfen, mit denen in den 50er und 60er Jahren die meisten Kriegsschäden zügig beseitigt wurden. Die ehemals sehr dichte Innenstadtbebauung wurde aufgelockert, während am Stadtrand große Wohnsiedlungen entstanden. In den 70er Jahren widmete sich die Baupolitik im Westen der Stadt der Wiederbelebung der Innenstadt.
Anders verlief die Entwicklung in Ost-Berlin, wo keine vergleichbare wirtschaftliche Unterstützung floss und darüber hinaus noch Reparationen entrichtet werden mussten. Der Wiederaufbau im Osten der Stadt setzte nach dem Mauerbau um 1961 ein, zunächst mit Fokus auf die Neugestaltung des Stadtzentrums, um die Bebauung aus der kapitalistischen Vorkriegszeit durch einen sozialistischen Architekturstil zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren entstanden wenig Wohnungen in Ost-Berlin, was zu einer Wohnungsnot führte, die 1971 so groß war, dass der Wohnungsbau zur Schwerpunktpolitik der DDR wurde. In der Folge entstanden große Plattenbauviertel am Stadtrand.

Berlin-Immobilien auf einen Blick

2.084.336
Haushalte in Berlin (2015)
320.302
Wohngebäude in Berlin (2015)
541
Wohnungen je 1.000 Einwohner
39,5
Wohnfläche je Einwohner
73,1
Wohnfläche je Wohnung
1,77
Personen
Ø Haushaltsgröße

Berlin ist eine Mieterstadt
Auch künftig viele gute Investitionsmöglichkeiten

Berlin ist eine Mieterstadt. Darin liegen hervorragende Chancen für Investoren. Insgesamt gibt es in Berlin über 1,9 Millionen Wohnungen, darunter etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen. Circa 18 Prozent davon entfallen auf die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, weitere 12 Prozent sind in der Hand von Genossenschaften. Etwa 70 Prozent befinden sich im Eigentum von großen, institutionellen Eigentümern und Privatpersonen. Ein paar Beispiele zeigen, weshalb der Immobilienmarkt in Berlin trotz, oder gerade wegen des Mietermarktes außerordentlich interessant ist.

  • Es findet eine Zuwanderung junger, einkommensstarker Haushalte nach Berlin statt. Gleichzeitig wächst auch in Berlin die mittlere und hohe Einkommensschicht. Es entstehen neue Käufersegmente, für die Eigentumsbildung Normalität ist.
  • Trotz steigender Fertigstellungszahlen wird auch weiter mit einem Nachfrageüberhang gerechnet. Für Investoren im Mietwohnungsbau bieten sich auch langfristig viele Investitionsmöglichkeiten in Berlin.
  • Im internationalen Vergleich ist Berlin günstig. Die Quadratmeterpreise sind für ausländische Käufer attraktiv. Es steht weniger die erzielbare Rendite im Vordergrund, als das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie. Berlin als Investitionsstandort gilt als sicherer Hafen.

Annahme: Wenn 400.000 Menschen bis zum Jahr 2030 zuwandern, müssen, bei 1,77 Personen je Haushalt, etwa 226.000 Wohnungen errichtet werden. Dies entspricht ca. 17.400 Wohnungen pro Jahr für den Zeitraum von 2017 bis 2030.

Bei einer Eigentumsquote von 16 Prozent werden theoretisch 2.780 Eigentumswohnungen p.a. benötigt.

Zinshäuser
Dynamischer Markt für Miethäuser in Berlin

Die Entwicklung auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist geprägt von der Gesamtdynamik des Berliner Wohnungsmarktes. Positive Wirtschaftsdaten, eine für Berlin niedrige Arbeitslosenquote von 9,7 Prozent (2016) und wachsende Haushaltseinkommen sprechen für einen anhaltenden Aufschwung in Berlin. Die gute Entwicklung in der Hauptstadt treibt den Investmentmarkt direkt und indirekt an. Direkt, weil der Teilmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin vom anhaltenden Bevölkerungsanstieg und der Nachfrage nach Wohnraum getragen wird. Indirekt, weil Investoren darauf vertrauen, dass sich Immobilieninvestitionen in Berlin trotz insgesamt sehr deutlich gestiegener Preise als nachhaltig erweisen und ausreichend Luft für Wertsteigerungen lassen. Auch die mittlerweile weitgehende Regulierung des Wohnungsmarktes kann diesen Trend nicht brechen. Lesen Sie in unserem Marktreport für Zinshäuser Berlin, wie wir Sie mit uns das volle Potenzial beim Verkauf Ihres Miethauses in Berlin ausschöpfen. In einer Case Study, die wir Ihnen auf Anfrage zukommen lassen, schildern wir ein typisches Szenario.

Quellen

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