Immobilienmarkt Berlin

Ob Gründer, Künstler, Student oder Flüchtling, der Zustrom nach Berlin erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Unsere Stadt verändert sich. Kräne ragen in den Himmel, Lücken werden geschlossen, Innenhöfe bebaut - Berlin verdichtet sich.

Der Immobilienmarkt in Berlin wird von einer hohen Dynamik, aber auch von einigen Unsicherheiten geprägt. Immobilienbesitzer fragen sich, ob eine Zinswende bevorsteht und wann der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Investoren müssen Engagements in Berlin vor Risiken schützen und Wohnungskäufer sehen sich hingegen mit einer anhaltenden Verknappung des Angebots konfrontiert. Um unter diesen Einflüssen marktgerechte Entscheidungen treffen zu können, bedarf es vor allem differenzierter Marktinformationen. Unser Marktbericht ist eine erste Orientierung für alle Akteure auf dem Berliner Immobilienmarkt.

Unsere Daten und Analysen sichern Ihren Informationsvorsprung. Standort- und Investitionsüberlegungen können mit unserer Hilfe auch auf kleinräumiger Ebene überprüft werden.

Kommen Sie mit uns ins Gespräch, wenn Sie weitergehende Informationen, Analysen und eine individuelle Beratung wünschen.

Jeder will nach Berlin.
The place to go. The place to be.

Die dynamische Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die steigende, perspektivisch anhaltende Nachfrage machen Berlin zu einem Top-Standort für Investitionen.

Nirgendwo sonst in Deutschland werden in den kommenden Jahren so viele Wohnungen benötigt, geplant und gebaut, wie in Berlin. Jedes Jahr kommen Menschen aus etwa 250 Ländern in die Hauptstadt. Berlin ist eine der gefragtesten Metropolen weltweit. Im Jahr 2016 wuchs die Bevölkerung durch Zuwanderung um etwa 60.000 Einwohner. Die Weltkarte oben zeigt, aus welchen Herkunftsländern die Neu-Berliner kommen. Die untere Karte bildet den Status quo der Stadt im Jahr 2016 ab.

Die Aussichten für Berlin waren nicht immer rosig

Von 1994 bis 2000 war die Bevölkerungsentwicklung in Berlin rückläufig. In der amtlichen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2002 ging man davon aus, dass der Negativtrend auf unbestimmte Zeit anhalten würde. Wenige Jahre zuvor herrschte noch Euphorie auf dem Berliner Immobilienmarkt. Auf dem Höhepunkt des Bau-Booms der 90er Jahre wurde 1995 mit fast 30.000 Wohnungsfertigstellungen ein Nachkriegs-Rekord gemeldet. Kurze Zeit später brach der Wohnungsneubau ein.

Zu Beginn des neuen Jahrtausends konzentrierte sich die Branche im Wesentlichen auf die Sanierung des großen Berliner Altbaubestandes, neue Wohnungen entstanden kaum noch. Wenig Bewegung auf dem Berliner Immobilienmarkt und die Nachwirkungen vorangegangener Preisanstiege bei Mieten und Kaufpreisen begleiteten eine Phase der Suburbanisierung, in der es viele Berliner in die Neubausiedlungen des Umlands zog.

Die Leerstandsquote in Berlin erreichte zeitweise über 5 Prozent. Marode Plattenbauten im Ostteil der Stadt, eine schwache Nachfrage und hohe Zinsen an den Kapitalmärkten machten den Akteuren auf dem Berliner Immobilienmarkt zu schaffen.

Weiter steigende Preise
Solider Immobilienmarkt in Berlin

Auch angesichts anhaltend steigender Immobilienpreise präsentiert sich der Immobilienmarkt in Berlin sehr solide. Neben der aus dem Bevölkerungswachstum resultierenden Nachfrage, wirken steigende Bodenpreise und Baukosten sowie immer anspruchsvollere Energie-Effizienzstandards preistreibend.

Evolutionsstufe der Immobilienpreise in Berlin

Insgesamt hat sich der Immobilienmarkt in Berlin im Jahr 2016 weiter ausdifferenziert. Über das gesamte Stadtgebiet findet eine Verlagerung der Angebotsspannen vom unteren in das mittlere und obere Preissegment statt.

  • Das untere Preissegment, im Bereich zwischen EUR 500/m² und EUR 2.000/m² verliert für Berlin-Immobilien an Bedeutung. Die Zahl der angebotenen Wohnungen ging von 2015 auf 2016 um etwa ein Drittel auf 17 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes zurück. In einigen Ortsteilen wurden 2016 fast keine Wohnungen mehr in diesem Segment angeboten.
  • Das mittlere Preissegment im Bereich zwischen EUR 2.000/m² und 4.000/m² war 2016 leicht rückläufig. Es stellt mit knapp 57 Prozent der angebotenen Wohnungen das stärkste Marktsegment.
  • Das obere Preissegment ab EUR 4.000/m² ist in 2016 auf 26 Prozent des gesamten Wohnungsangebotes in Berlin angewachsen.

Evolution in den Bezirken

Die Evolutionsstufe, wie wir hier den Reifegrad der Entwicklung in den Berliner Bezirken nennen, ist uneinheitlich. In den lokalen Immobilienmärkten der Bezirke Mitte, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf, Friedrichshain und Prenzlauer Berg ist das untere Preissegment anteilig fast verschwunden. Gleichzeitig wächst das obere Marktsegment. In unseren Bezirksreports können Sie die Preisevolution auf Ortsteilebene von 2007 bis heute verfolgen.

Durchschnittlicher Angebotspreis einer Wohnung in Berlin: EUR 3.940/m²

Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet, liegt der am Markt geforderte Quadratmeterpreis für Wohnungen in Berlin unseren Auswertungen zufolge im dritten Quartal 2017 bei etwa EUR 3.940/m². Dabei sind die Preise für Bestandswohnungen stärker als im Neubau nach Lage, Alter, Größe und Qualität sowie Wohnungstyp ausdifferenziert.

Erwähnenswert ist auch, dass aktuell fast die Hälfte der neuen Wohnungen und Häuser in Berlin zum Eigentum errichtet wird. Viele bereits geplante Projekte für Eigentumswohnungen liegen genehmigt in Schubladen und werden in den kommenden Jahren an den Markt gebracht. Die weiter zunehmende Neubauaktivität könnte den Nachfragedruck im Bestands-Teilmarkt mildern.

Besonders stark sind die Preise für Eigentumswohnungen in Neubauprojekten in Berlin gestiegen. Im Durchschnitt lag der Angebotspreis im vergangenen Jahr hier bei etwa EUR 5.000/m². Die Preisspanne reicht im Neubau je nach Ausstattung und Lage von knapp EUR 4.000 bis weit über EUR 10.000 pro Quadratmeter. 2016 waren nach Angaben von Bauträgern und Projektgesellschaften Preisnachlässe kein Thema. Perspektivisch betrachtet wird sich der Preisanstieg im Markt für Neubauwohnungen fortsetzen.

Mehr Umwandlung als Neubau

Trotz zunehmender Bauaktivität sind im Jahr 2015 mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlung entstanden, als durch Neubau. Seit März 2015 gilt die neue Umwandlungsverordnung des Berliner Senats. Sie regelt, dass in allen bereits bestehenden sowie allen zukünftigen sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist. Dieser Vorbehalt für Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum (nach §172 BauGB, Absatz (4) Punkt 6) wird Umwandlungen künftig erschweren. In Berlin gibt es derzeit 35 solcher Erhaltungsgebiete, weitere 6 Gebiete sind in Planung.

In Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain fanden 2015 die meisten Umwandlungen statt. In Mitte, Wilmersdorf, Treptow-Köpenick und Wedding wurden die meisten Neubauwohnungen erstellt. In Summe entstanden in Schöneberg, Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg, Wilmersdorf, Mitte und Prenzlauer Berg im Jahr 2015 die meisten Eigentumswohnungen, in aufsteigender Reihenfolge. Die niedrigsten Werte erreichten Reinickendorf und Marzahn.

Angebotspreise 2007-2016
Angebotspreisentwicklung Berlin

Der Zeitpunkt für den Verkauf von Berlin-Immobilien ist gut. Künftig wird das wachsende Angebot an Neubauprojekten regulierend auf den Markt für Bestandswohnungen einwirken. Neue energetische Anforderungen werden zunehmend zum Kostenrisiko für den Altbau.

Preise nach Wohnungstypen

3.940 Euro/m² ist der durchschnittliche geforderte Preis für Etagen-Wohnungen aller Baujahre, ohne Neubau. Je nach Wohnungstyp weichen die Preise nach oben oder unten mehr oder weniger stark vom Mittelwert ab. Die gemittelten Angebotspreise für Dachgeschosswohnungen liegen unseren Auswertungen zufolge bei knapp 4.300 Euro/m², für Penthäuser werden in 2017 rund 6.700 Euro/m² am Markt gefordert. Über einen Zeitraum von 10 Jahren haben sich die durchschnittlichen Angebotspreise in Berlin über alle Wohnungstypen verdoppelt.

In den Bezirksreports Berlin haben wir die Kaufpreise in Abhängikeit von Wohnungstyp und Wohnungsgröße detailliert für Sie analysiert.

Berlin-Immobilien auf einen Blick

2.084.336
Haushalte in Berlin (2015)
320.302
Wohngebäude in Berlin (2015)
541
Wohnungen je 1.000 Einwohner
39,5
Wohnfläche je Einwohner
73,1
Wohnfläche je Wohnung
1,77
Personen
Ø Haushaltsgröße

Berlin ist eine Mieterstadt
Auch künftig viele gute Investitionsmöglichkeiten

Berlin ist eine Mieterstadt. Darin liegen hervorragende Chancen für Investoren. Insgesamt gibt es in Berlin über 1,9 Millionen Wohnungen, darunter etwa 1,6 Millionen Mietwohnungen. Circa 18 Prozent davon entfallen auf die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, weitere 12 Prozent sind in der Hand von Genossenschaften. Etwa 70 Prozent befinden sich im Eigentum von großen, institutionellen Eigentümern und Privatpersonen. Ein paar Beispiele zeigen, weshalb der Immobilienmarkt in Berlin trotz, oder gerade wegen des Mietermarktes außerordentlich interessant ist.

  • Es findet eine Zuwanderung junger, einkommensstarker Haushalte nach Berlin statt. Gleichzeitig wächst auch in Berlin die mittlere und hohe Einkommensschicht. Es entstehen neue Käufersegmente, für die Eigentumsbildung Normalität ist.
  • Trotz steigender Fertigstellungszahlen wird auch weiter mit einem Nachfrageüberhang gerechnet. Für Investoren im Mietwohnungsbau bieten sich auch langfristig viele Investitionsmöglichkeiten in Berlin.
  • Im internationalen Vergleich ist Berlin günstig. Die Quadratmeterpreise sind für ausländische Käufer attraktiv. Es steht weniger die erzielbare Rendite im Vordergrund, als das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie. Berlin als Investitionsstandort gilt als sicherer Hafen.

Annahme: Wenn 400.000 Menschen bis zum Jahr 2030 zuwandern, müssen, bei 1,77 Personen je Haushalt, etwa 226.000 Wohnungen errichtet werden. Dies entspricht ca. 17.400 Wohnungen pro Jahr für den Zeitraum von 2017 bis 2030.

Bei einer Eigentumsquote von 16 Prozent werden theoretisch 2.780 Eigentumswohnungen p.a. benötigt.

Zinshäuser
Dynamischer Markt für Miethäuser in Berlin

Die Entwicklung auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin ist geprägt von der Gesamtdynamik des Berliner Wohnungsmarktes. Positive Wirtschaftsdaten, eine für Berlin niedrige Arbeitslosenquote von 9,7 Prozent (2016) und wachsende Haushaltseinkommen sprechen für einen anhaltenden Aufschwung in Berlin. Die gute Entwicklung in der Hauptstadt treibt den Investmentmarkt direkt und indirekt an. Direkt, weil der Teilmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin vom anhaltenden Bevölkerungsanstieg und der Nachfrage nach Wohnraum getragen wird. Indirekt, weil Investoren darauf vertrauen, dass sich Immobilieninvestitionen in Berlin trotz insgesamt sehr deutlich gestiegener Preise als nachhaltig erweisen und ausreichend Luft für Wertsteigerungen lassen. Auch die mittlerweile weitgehende Regulierung des Wohnungsmarktes kann diesen Trend nicht brechen. Lesen Sie in unserem Marktreport für Zinshäuser Berlin, wie wir Sie mit uns das volle Potenzial beim Verkauf Ihres Miethauses in Berlin ausschöpfen. In einer Case Study, die wir Ihnen auf Anfrage zukommen lassen, schildern wir ein typisches Szenario.

Quellen

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