Der Markt für Zinshäuser in Berlin
Mit uns das volle Potenzial heben.

So beeindruckend der Immobilienboom in Berlin ist: Für Eigentümer von Mietshäusern oder Zinshäusern in der Hauptstadt ist die aktuell sehr gute Wertentwicklung ein überfälliger Ausgleich für Jahre der Zurückhaltung, schwacher Renditen und steigender Kosten bei stagnierenden Mieteinnahmen. Erfahren Sie hier, wie sich der Markt entwickelt und warum es wichtig für Sie ist, eines der erfahrensten Teams Berlins an Ihre Seite zu holen.

Lieber Eigentümer.

Jahrelang wurde in Berlin die Einwohnerentwicklung unterschätzt, der Wohnungsneubau wurde vernachlässigt und bis in die letzte Legislaturperiode hinein trennte sich das Land noch vereinzelt von kommunalem Wohnungsbestand. Weit mehr als 200.000 Mietobjekte gingen auf diese Weise verloren. Günstiger Wohnraum, der dem rasant wachsenden Berlin jetzt fehlt. Doch statt (viel) schneller zu planen und zu bauen, reagiert der rot-rot-grüne Senat auf steigende Mieten und Wohnungsnot reflexartig mit immer mehr Regulierung. Als Eigentümer sind Sie von den Markteingriffen direkt betroffen, vor allem dann, wenn Ihre Liegenschaft in einem der immer zahlreicheren Milieuschutzgebiete liegt, wo Senat und Bezirke unmittelbar in die Eigentumsrechte eingreifen. Unter anderem müssen Bauvorhaben oder Modernisierungen sowie Aufteilung in Wohneigentum genehmigt werden, meist flankiert von städtebaulichen Verträgen, die mit großen wirtschaftlichen Benachteiligungen für Eigentümer verbunden sind. Es ist höchste Vorsicht geboten. Familienbesitz wird genauso behandelt, wie Spekulationsobjekte. Für den Senat spielt es keine Rolle, wie lange ein Mietshaus in Berlin schon Familienbesitz ist, ob es von Groß- oder Urgroßeltern gebaut wurde, und ob über Generationen hinweg in die Erhaltung investiert wurde, meist ohne die Mieten zu erhöhen.

Wir wissen, was zu tun ist!

Ein Mietshaus in einem der Milieuschutzgebiete in Berlin zu besitzen ist nur dann einfach, wenn es liegengelassen wird. Auf Modernisierungen kann, selbst wenn es für das Haus, die Mieter oder das Klima schädlich ist, verzichtet werden. Soll ein Zinshaus geteilt oder verkauft werden, sieht es anders aus. In diesem Fall ist unser Rat von großem Wert. Unser Team beschäftigt sich seit vielen Jahren auf einer genauso praktischen wie versierten Ebene mit Zinshäusern in Berlin. Wir werden konsultiert, wenn es um den Verkauf von Mietshäusern, die Planung eines Verkaufs oder um die Entwicklung von Konzepten geht. Einen der bestinformierten Partner in Berlin an Ihrer Seite zu haben, macht den entscheidenden Unterschied. Eine Referenzliste mit einem Ausschnitt unserer Arbeit finden Sie hier.

Unser Zinshaus-Report für Berlin ist dafür gedacht, Ihnen einen Überblick über die aktuelle Marktsituation zu verschaffen. Wenden Sie sich bitte an uns, wenn Sie eine weitergehende Beratung wünschen. Unsere Erfolge bei der Erzielung der bestmöglichen Verkaufspreise sprechen für sich. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Der Markt für Zinshäuser in Berlin

Mehrfamilienhäuser in Berlin bleiben im Fokus internationaler und deutscher Anleger. Im Metropolenvergleich liegen die Quadratmeterpreise für Zinshäuser in Berlin weit unter internationalem Niveau. Käufer gehen davon aus, dass die Aufholeffekte noch nicht abgeschlossen sind. Neben dem Spielraum für die weitere Wertentwicklung, wird die Nachfrage durch das anhaltend niedrige Zinsniveau und durch das dynamische Wachstum in Berlin angetrieben. Die guten Aussichten führen dem Berliner Zinshausmarkt zunehmend Investoren aus dem Ausland zu, die die zunehmenden Risiken durch Regulierung in Kauf nehmen, wenn das Produkt in Hinblick auf Potenzial, Demographie und Wanderung eine positive Entwicklung verspricht. Umso mehr gilt es, Mikrolagen richtig einschätzen zu können. Unsere Möglichkeiten gehen dabei weit über die am Markt üblichen, meist eindimensionalen Einschätzungen von Immobilienmaklern in Berlin hinaus.
Neben einer hohen lokalen Kompetenz arbeiten wir mit einem in Berlin wohl einzigartigem Datenpool, den wir aus eigenen, empirisch erhobenen Quellen, sowie aus frei verfügbaren und erwerbbaren Daten ständig aktualisieren. Unser datengetriebener Ansatz erlaubt es uns Käufern zu vermitteln, wie sich Objekt und Lage künftig entwickeln können.

Zinshäuser 2017 nach Ortsteilen

Ortsteil Ø EUR/m² Fallzahl
Charlottenburg 3.100 9
Friedrichshain 3.700 9
Köpenick 2.650 8
Kreuzberg 2.600 15
Lichtenberg 2.700 3
Mitte 3.550 11
Moabit 3.500 3
Neukölln 2.750 14
Pankow 2.500 5
Prenzlauer Berg 3.150 11
Schöneberg 2.800 15
Spandau 2.200 10
Steglitz 2.450 14
Tempelhof 2.550 10
Tiergarten 3.250 4
Wedding 2.000 4
Weißensee 2.250 19
Wilmersdorf 4.000 4
Zehlendorf 3.900 13

Weniger Angebot bei steigenden Preisen.

Seit Beginn unserer Preisaufzeichnungen im Jahr 2006 haben wir, Stand Ende 2017, eine Gesamtzahl von etwa 25.000 Angeboten für Mehrfamilienhäuser in Berlin gezählt. Auf die in unserem Marktbericht untersuchten 24 Ortsteile bezogen, gab es im Untersuchungszeitraum von 12 Jahren etwa 14.000 Angebote.
Der Angebotshöchststand wurde mit etwa 1900 angebotenen Zinshäusern 2009 erreicht. Seither nimmt die Zahl konstant ab, bis zum Tiefststand in 2016. 2017 gab es eine minimale Steigerung.
Über die 24 Ortsteile hinweg, betrug der Preisanstieg für Mietshäuser ab 500 Quadratmetern Wohnfläche von 2006 bis Ende 2017 etwa 257 Prozent. Lag der durchschnittliche Angebots-Quadratmeterpreis 2006 noch bei ca. EUR 900/m², wurden 2017 knapp EUR 3.000/m² von Verkäufern nachgefragt. Die Spanne zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Quadratmeterpreis betrug 2017 im Schnitt 3.100 Euro und liegt damit im langjährigen Mittel.

Faktor für internationale Investoren nur zweitrangig

Während inländische Käufer unter dem wachsenden Druck auf dem Zinshausmarkt in Berlin den Faktor (Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete) im Blick haben, fokussieren internationale Käufer auf die Entwicklung der Quadratmeterpreise. In globalen, zumindest aber in europäischen Zusammenhängen, präsentieren sich die Preise für Mietshäuser in Berlin nach wie vor wettbewerbsfähig.
Anhaltend niedrige Zinsen und Banken, die sich verstärkt auch wieder internationalen Kunden zuwenden, schieben den Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin zusätzlich an. Die zunehmende Entkoppelung der Quadratmeterpreise von den weniger schnell steigenden Mieten führt zu höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken. Dies lässt eigenkapitalstarke internationale Investoren unberührt, erschwert aber inländischen Investoren zunehmend größere Investitionen in Berlin.

Wachsende Bevölkerung, kaum Leerstand

Die für Berlin prognostizierten hohen Bevölkerungszuwächse bis mindestens zum Jahr 2030 und der niedrige Wohnungsleerstand sind die Grundlage für risikoarme mittel- und langfristige Engagements. Seit Jahren ist eine Verschiebung von buy-and-sell-Strategien zu buy-and-hold zu beobachten. Die meisten internationalen Markteilnehmer rechnen für Berlin auch auf lange Sicht und trotz Regulierung mit steigenden Quadratmeterpreisen.

Baulandentwicklung, Milieuschutz, Mietpreisbremse

Der Berliner Senat greift mit einer Reihe wohnungsmarktpolitischer Regulierungsmaßnahmen massiv in das Marktgeschehen ein. So wurden im Wohnungsneubau mit der Novellierung der Baulandentwicklung nach dem Berliner Modell die Quote für mietpreis- und belegungsgebunden Wohnraum erhöht. Investoren größerer Projekte sind in der Pflicht zur Kostenübernahme für soziale und technische Infrastruktur, wenn diese eine Voraussetzung oder Folge des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind.

Die Ausweitung von Milieuschutzgebieten und die Mietpreisbremse betreffen das Bestandssegment. In Erhaltungsgebieten ist die Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum genehmigungspflichtig. Bezirke erteilen die Genehmigung meist nur in Verbindung mit einem städtebaulichem Vertrag, der den aufteilenden Eigentümer ganz erheblich benachteiligt.

Ob die Regulierungsmaßnahmen zu einer Beruhigung auf dem Wohnungsmarkt führen, ist zu bezweifeln, da bei den meisten Transaktionen im Segment für Mietshäuser nicht der schnelle Wiederverkauf mit Gewinnabschöpfung oder eine Aufteilung im Vordergrund stehen.

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Haben wir Ihr Interesse geweckt? Gerne erwarten wir Ihren Anruf. Weitere Informationen zu Zinshäusern in Berlin finden Sie in den jeweiligen Bezirksreports.

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