Mit uns das volle Potenzial heben. Mehrfamilienhäuser in Berlin.

So beeindruckend der Immobilienboom in Berlin ist: Für Eigentümer von Mietshäusern oder Zinshäusern in der Hauptstadt ist die aktuell sehr gute Wertentwicklung ein überfälliger Ausgleich für Jahre der Zurückhaltung, schwacher Renditen und steigender Kosten bei stagnierenden Mieteinnahmen.

Hausbesitzer investieren immer.

Während Tilgung und Zinsen für Darlehen, steigende Instandhaltungskosten, Verwaltung und neue Energiestandards, um nur wenige Punkte zu nennen, auch in schlechten Zeiten geschultert werden mussten, entwickelten sich die Einnahmen lange Zeit kaum oder gar nicht. Denn auch mit bestehendem Leerstand investieren Hausbesitzer weiter in den Wohnungs- und Häuserbestand. Es ist Normalität, Eigentum auch dann zu pflegen, wenn in schlechten Zeiten die Mieteinnahmen von den Kosten aufgefressen werden.

Ändert sich die Nachfragesituation zugunsten der Vermieter, was derzeit in Berlin der Fall ist, haben Eigentümer die Chance, verlustreiche Perioden auszugleichen. Wenn Sie jetzt vor einer Verkaufsentscheidung stehen, sollten Sie sich durch uns beraten lassen. Als erfahrene Immobilienmakler aber auch als Eigentümer kennen wir den Markt, Ihre Belange und geben wertvolle Impulse. Unser Team beschäftigt sich seit mehr als 10 Jahren mit Investmentimmobilien in Berlin. Versiert und anerkannt.

Auch wenn Sie die Verkaufsentscheidung bereits getroffen haben und den für Sie besten Vermarktungspartner suchen, sollten Sie das Gespräch mit uns suchen. Denn der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses ist das wichtigste Engagement in Ihre Immobilie und die letzte Gelegenheit den Erlös zu maximieren. Mit uns als Partner können Sie sicher sein, das tatsächliche Potenzial Ihrer Liegenschaft voll auszuschöpfen.

Unser kleiner Zinshaus-Report Berlin gibt Ihnen einen Überblick über die aktuelle Marktsituation.

Wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns, wenn Sie eine weitergehende Beratung beim Verkauf Ihres Zinshauses in Berlin wünschen oder die Prüfung einer potenziellen Transaktion in Form einer Due Diligence durch uns erfolgen soll.

Wir sind international vernetzt, angesehen und engagiert. Unsere Erfolge bei der Erzielung der bestmöglichen Verkaufspreise sprechen für sich. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Berliner Mehrfamilienhäuser sind noch immer günstig
Marktinformationen für Zinshäuser in Berlin

Trotz der Nachholeffekte der vergangenen Jahre liegt der Markt für Mehrfamilienhäuser weiterhin im Fokus der Anlagestrategien von Anlegern. Im nationalen und internationalen Metropolenvergleich liegen die Preise für Zinshäuser noch immer weit über dem Berliner Niveau. Neben dem Spielraum für die weitere Wertentwicklung von Mietshäusern in Berlin, wird die Nachfrage durch das anhaltend niedrige Zinsniveau und durch die positive demographische Entwicklung angetrieben. Derzeit kann der Bedarf nach Wohnraum in Berlin trotz hoher Neubauaktivität nicht gedeckt werden.

Die insgesamt sehr guten Aussichte führen dem Berliner Zinshausmarkt gegenwärtig viele eigenkapitalstarke Investoren aus dem Ausland zu. 2016 wurden in unserem Haus mehr als die Hälfte der Verkäufe an ausländische Kunden realisiert.

Mehrfamilienhausmarkt in Berlin. Weniger Verkäufe bei steigenden Preisen.

Der Berliner Gutachterausschuss stellt in seiner vorläufigen Marktanalyse für 2016 leicht sinkende Kauffallzahlen und Geldumsätze bei gleichzeitig erheblichen Preisanstiegen in den Teilmärkten für reine Mietshäuser sowie Wohn-/Geschäftshäuser fest. Lediglich der Markt für Büro- und Geschäftshäuser schert mit einer rückläufigen Umsatz- und Preisentwicklung von der Entwicklung auf dem Berliner Grundstücksmarkt aus.

Legt man die Zahlen des Berichtes zugrunde, errechnet sich beim Quadratmeterpreis eine Preissteigerung von etwa 20,2 Prozent von 2015 auf 2016. Wohn-/Geschäftshäuser legten in gleichen Zeitraum um fast 48 Prozent zu. Transaktionen im Teilmarkt Büro- und Geschäftshäuser in Berlin wurden mit rund 16 Prozent geringeren Quadratmeterpreisen als 2015 beurkundet.

Dem IVD-Zinshausmarktbericht für 2015/2016 zufolge sind vermietete Wohnimmobilien weiterhin die „beliebteste Anlageform im Immobiliensektor“ und Berlin bleibt der größte Markt für Zinshäuser in Deutschland.

  Kauffälle 2015 Kauffälle 2016 +/- Geldumsatz Mio. € 2015 Geldumsatz Mio. € 2016 +/- EUR/m² 2015 EUR/m² 2016 +/-
Mietwohnhäuser 571 510 -11% 1699 1398 -18% 1554 1869 20%
Wohn-/Geschäftshäuser 547 567 4% 2458 2566 4% 2288 3381 47%
Büro-/Geschäftshäuser 268 197 -26% 3918 2224 -43% 2155 1811 -16%

Faktor für internationale Investoren nur zweitrangig

Während inländische Käufer unter dem wachsenden Druck auf dem Zinshausmarkt in Berlin den Faktor (Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete) im Blick haben, fokussieren internationale Käufer weit stärker auf die Entwicklung der Quadratmeterpreise. In globalen, zumindest aber in europäischen Zusammenhängen, präsentieren sich die Preise für Mietshäuser in Berlin nach wie vor außerordentlich moderat.
Anhaltend niedrige Zinsen und Banken, die sich verstärkt auch wieder internationalen Kunden zuwenden, schieben den Markt für Mehrfamilienhäuser in Berlin zusätzlich an. Die Tatsache, dass die zunehmende Entkoppelung der Quadratmeterpreise von den mittlerweile fast stagnierenden, zumindest aber weniger schnell steigenden Mieten, zu höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken führt, lässt eigenkapitalstarke internationale Investoren unberührt, erschwert aber inländischen Investoren zunehmend größere Immobilieninvestitionen in Berlin.

Wachsende Bevölkerung, kaum Leerstand

Die für Berlin prognostizierten hohen Bevölkerungszuwächse bis mindestens zum Jahr 2030 und der faktisch gegen Null gehende Wohnungsleerstand in der Hauptstadt schaffen eine hervorragende Grundlage für risikoarme mittel- und langfristige Engagements. Der Wunsch, finanzielle Mittel im sicheren Hafen Berlin zu parken, wird durch die Verschiebung von buy-and-sell-Strategien zu buy-and-hold bestätigt. Die meisten internationalen Markteilnehmer rechnen in Berlin auch auf lange Sicht und ungeachtet der zunehmenden Regulierung auf dem Berliner Wohnungsmarkt mit weiter steigenden Quadratmeterpreisen.
Der Berliner Gutachterausschuss stellt in seiner vorläufigen Marktanalyse für 2016 zum dritten Mal in Folge sinkende Kauffallzahlen mit steigendem Geldumsatz bei Mietwohnhäusern in Berlin fest. Auch der Flächenumsatz im Untersuchungszeitraum ist rückläufig. Wertmäßig macht der Teilmarkt für Miethäuser in Berlin den größten Anteil am Berliner Grundstücksmarkt aus.

Baulandentwicklung, Milieuschutz, Mietpreisbremse

Der Berliner Senat setzt der Spekulation mit Zinshäusern, vor allem aber mit Wohneigentum, eine Reihe wirkungsvoller wohnungsmarktpolitischer Regulierungsmaßnahmen entgegen. So wurden im Wohnungsneubau mit der Novellierung der Baulandentwicklung nach dem Berliner Modell die Quote für mietpreis- und belegungsgebunden Wohnraum angepasst. Investoren größerer Projekte sind in der Pflicht zur Kostenübernahme für soziale und technische Infrastruktur, wenn diese eine Voraussetzung oder Folge des geplanten Wohnungsbauvorhabens sind.

Die Ausweitung von Milieuschutzgebieten und die Mietpreisbremse betreffen den Teilmarkt für Altbau. In Erhaltungsgebieten gibt es die Möglichkeit, die Aufteilung von Miethäusern in Wohneigentum zu untersagen, es sei denn der teilende Eigentümer schließt einen städtebaulichen Vertrag mit der Behörde, in dem er vereinbart, innerhalb von 7 Jahren nach Teilung nur an Mieter zu veräußern.

Ob die diversen Regulierungsmechanismen des Senat zu einer raschen Beruhigung auf dem Zinshausmarkt führen, lässt sich noch nicht sagen, da bei vielen Käufern von Mietshäusern nicht der schnelle Wiederverkauf mit Gewinnabschöpfung oder die Aufteilung im Vordergrund stehen. Vielmehr suchen Anleger vor dem Hintergrund fehlender oder unattraktiver Anlageoptionen auf den Kapitalmärkten nach Möglichkeiten, Gelder sicher zu parken.

Schwierige Verkaufsentscheidung

Immobilieninvestments sind derzeit die einzige Antwort auf anhaltend niedrigen Zinsen auf den Geldmärkten. Dies gilt für kleine Anleger genauso wie für internationale Investoren und institutionelle Anleger. Wenn es um die Verkaufsentscheidung geht, müssen Eigentümer wichtige Fragen beantworten. Im Mittelpunkt der Überlegungen stehen dabei immer wieder die gleichen Fragen:

- Welche Anlagealternativen gibt es? Was fängt der Verkäufer mit dem Geld an?

- In welchem Verhältnis stehen andere Anlageformen zur aktuellen Rendite des Hauses?

- Wie würde sich der Wert des Hauses künftige entwickeln?

Frage eins und zwei lassen sich mit Momentaufnahme relativ sicher beantworten. Wie sich der Wert des Mehrfamilienhauses künftig entwickelt, lässt sich zwar anhand von Erfahrungswerten und Immobilienzyklen vorsichtig einschätzen, jedoch nie zweifelsfrei festlegen.

Unser im Verkauf anerkanntes und erfahrenes Team berät Sie in diesen Fragen. Unsere Analysen, Informationen und Strategien sind die beste Grundlage für Ihre Weichenstellung.

Wir sorgen für hohe Erlöse und einen sicheren Verkauf

Mit der Verkaufsentscheidung steht die Wahl des Vertriebsweges an. Prinzipiell empfehlen wir, die Vermarktung nicht ohne professionelle Unterstützung anzugehen. Einige sehr wichtige Punkte sprechen dafür, uns als Zinshaus-Makler mit dem Vertrieb Ihres Mietshauses in Berlin zu beauftragen.

  • Wir erzielen das bestmögliche Ergebnis für Sie. Unsere Kunden bestätigen, dass unsere Agentur Kaufpreise verhandelt, die selbst in der jetzigen Hochpreisphase weit über dem Marktdurchschnitt liegen.
  • Wir verfügen über jahrelange Kompetenz und einen ausgezeichneten Ruf.
  • Wir greifen auf einen sehr großen internen Kundenkreis aus dem In- und Ausland mit nachgewiesener Bonität.
  • Wir erkennen auch verborgene Potenziale.

2017: Fokus auf internationale Investoren

Mit der zunehmenden Entkopplung der Quadratmeterpreise von der Entwicklung der Mieten, werden beim Verkauf von Miethäusern in Berlin künftig besonders ausländische Käufermärkte interessant. Für diesen Investoren bieten Zinshäuser in Berlin im internationalen Vergleich ein ausgezeichnetes Wertentwicklungspotenzial. Viele Anleger verfügen darüber hinaus über hohe Geldreserven und akzeptieren die Kaufpreisbildung in Berlin auch angesichts der zunehmenden Regulierung des Marktes als neue Normalität.

Steuerliche Aspekte im Vorfeld klären

Damit der Verkaufserlös nicht um einen erheblich hohen Spekulationssteueranteil gemindert wird, sollte sich Ihr Mehrfamilienhaus seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz befinden. Spekulationsgewinne unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, auf die noch ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben wird. Sollten Sie dem Spitzensteuersatz unterliegen, so mindert sich der Verkaufserlös Ihres Berliner Zinshauses vor Ablauf der Spekulationsfrist derzeit sogar um 48 Prozent. Es sollte also immer abgewogen werden, ob sich die Veräußerung lohnt, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Berlin Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

Den richtigen Wert Ihres Zinshauses ermitteln

Sollten Sie die steuerlichen Belange für sich abgeklärt haben und einen Verkauf in Betracht ziehen, empfehlen wir ein professionelles und marktgerechtes Einpreisen Ihres Mehrfamilienhauses. Für die Wertermittlung von Berliner Zinshäusern sind neben technischen und rechtlichen Aspekten auch Lagetrends und städtebaupolitische Aspekte von Bedeutung. In Berlin zeigt sich immer wieder, dass gute Wohnlagen und Trendquartiere überall entstehen können. Was heute eine B-Lage ist, kann morgen schon hip sein. Diese Trends werden von uns frühzeitig erkannt. Damit sind wir in der Lage, den Wert Ihres Berliner Zinshauses nicht nur für heute, sondern auch treffsicher für künftige Zeiträume zu bestimmen. Der technische Zustand Ihres Zinshauses gerät nicht in den Hintergrund, wird aber zu einem Faktor unter mehreren. So sind wir in der Lage, Investoren das tatsächliche Potenzial Ihres Berliner Miethauses zu vermitteln.

Die Preise entwickeln sich mit den Lagen

Vor wenigen Jahren wurden Faktoren vom 15- bis 18-fachen der Jahresnettokaltmiete als unrentabel empfunden. Mittlerweile kann, je nach Lage, ein Faktor bis etwa zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete angesetzt und auch erzielt werden. Um auch in schwächeren Lagen möglichst hohe Faktoren für unsere Verkäufer zu realisieren, legen wir das Hauptaugenmerk weniger auf den Zustand als auf das Potenzial des Zinshauses. Die demographische Entwicklung und der Trend des Umfelds spielen neben der Entwicklung einer Strategie für die Ausschöpfung des Wertpotenzials eine zentrale Rolle.

Globalverkauf oder Teilung

Die grundlegenden Rahmenbedingungen für einen Verkauf sind geprüft und Ihre Entscheidung steht fest. Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus veräußern. Doch welches Verkaufs-Modell wählen Sie?
Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus global, d.h. als Gesamtkomplex und erzielen damit attraktive Preise? Oder teilen Sie Ihr Zinshaus auf?
Trotz aktuell hoher Preise am Berliner Häusermarkt kann eine Aufteilung in Wohneigentum mit anschließendem Verkauf in vielen Fällen eine wirtschaftlich interessante Variante für Sie darstellen. Eine Aufteilung kann mit unserer Unterstützung bereits geraume Zeit vor dem Verkauf erfolgen. Dies ist dann interessant, wenn kleinere Eigentümergruppen, wie z.B. Erbengemeinschaften, noch keine Übereinstimmung über den Verkauf gefunden haben. Auch kann ein sukzessiver oder auch nur teilweiser Verkauf stattfinden. Aus Ihrem Berliner Mietshaus wird mit unserer Hilfe eine Wohnungseigentümergemeinschaft (nach WEG). Das heißt, dass wir für Sie aufteilen und nach Bedarf und Verfügbarkeit für Sie verkaufen. Zum Beispiel immer dann, wenn eine Wohnung frei wird. Üblicherweise nimmt eine Aufteilung von Projektbeginn bis zum Abverkauf der letzten Einheit nicht länger als eineinhalb Jahre in Anspruch. Unsere langjährige Erfahrung im Verkauf von Investmentobjekten in Form vermieteter Wohnungen kommt Ihnen dabei zugute. Für eine Zusammenarbeit mit uns spricht auch unsere reibungslose und eingespielte Zusammenarbeit mit Notaren, Architekten und Handwerker.

Rechte und Interessen von Verkäufern und Mietern wahren

Wir zeigen, dass Aufteilungsprojekte zügig und harmonisch gestaltet werden können. Unsere Erfahrung hilft dabei, Projektlaufzeiten zu verkürzen und die Rechte und Interessen von Verkäufern und Mietern gleichermaßen zu wahren.
Profitieren Sie vom fundierten Know-how unseres erfahrenen Teams. Wir begleiten Sie beim Verkauf und Ankauf Ihrer Investment-Immobilie in Berlin. Wir sorgen für einen sicheren und ruhigen Ablauf der Immobilientransaktion für alle Parteien. Wir organisieren die technische und unterstützen die rechtliche und finanzielle Due Diligence.

Guthmann Immobilien. Die perfekte Beratung.

Wir sind dazu in der Lage, Ihnen entweder ein Angebot für den Ankauf Ihrer Liegenschaft durch unser Haus zu machen, oder Ihr Mietshaus in Berlin an einen Käufer aus unserem sehr großen Kundenkreis zu vermitteln.
Neben dem klassischen Verkauf bieten wir Ihnen außerdem eine sehr interessante Variante an. In einem mehrstufigen Modell unterstützen wir Sie zunächst dabei, den Wert Ihres Zinshauses durch eine Reihe von Prüfungen und Maßnahmen zu erhöhen. Unsere Erfahrung als Bauträger, Architekten und Makler und diversen, durch uns realisierte Projekte, fließt in Ihr Projekt ein.
Erst nach Erreichung des gesteckten Ziele wird Ihre Liegenschaft an den Markt gebracht. Der von uns für Sie hergestellte Mehrwert ist erheblich.

Rufen Sie uns an, um mehr zu erfahren.

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